TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/00658 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7KQ

Minute : 24/00227

Société SCI J.G.L.B.M

Représentant : M^e Thierry FERNANDEZ, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 186

C/

Monsieur [K] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thierry FERNANDEZ

Copie délivrée à :

M [K] [H]

Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SCI J.G.L.B.M, demeurant [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Thierry FERNANDEZ, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/01/2020, la S.C.I J.G.L.B.M a consenti à M. [K] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune du [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 550,00 € outre les charges.

Un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer hors charges a été versé par le preneur.

Par exploit de commissaire de justice du 13/01/2024, la S.C.I J.G.L.B.M a fait citer en référé M. [K] [H] à comparaître devant le juge en charge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 11/12/2023 pour non-paiement des loyers et charges,

— dire que le défendeur devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clés,

— ordonner, à défaut, l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement demeuré sans effet,

— ordonner le transport et/ou la séquestration des meubles garnissant les lieux conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement le défendeur au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 5 600,00 € au titre de l’arriéré de loyers jusqu’à l’assignation, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

. une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550,00 € jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 19/03/2024,la S.C.I J.G.L.B.M, représentée par son conseil, actualise le montant de sa créance à la somme de 7 250,00 €, terme du mois de mars 2024 inclus, soulignant que le défendeur n’a fait aucun paiement depuis la délivrance de l’assignation. Pour le surplus, elle sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [K] [H], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Le service départemental de lutte contre les expulsions locatives n’a pas transmis de diagnostic social et financier.

La partie présente a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 07/05/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par la production de l’avis de réception par l’organisme, le 11/10/2023, du courriel électronique (EXPLOC) lui notifiant la situation d’impayé du locataire.

Conformément à l’article 24 III modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 16/01/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, les conditions générales du bail contiennent un paragraphe X prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 580,00 € a été signifié au locataire le 10/10/2023, lui rappelant qu’il disposait d’un délai de deux mois pour payer la dette. Il s’en déduit que le bailleur a entendu laisser un délai supplémentaire au locataire pour s’acquitter de la dette. Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 11/12/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’absence du défendeur qui n’a pu en débattre, l’actualisation à la hausse de l’arriéré locatif doit être écartée et seules les demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance seront examinées.

Aux termes de l’assignation, la S.C.I J.G.L.B.M réclame paiement de la somme non sérieusement contestable de 5 600,00 €, terme du mois de décembre 2023 inclus.

M. [K] [H] qui ne démontre aucun paiement libératoire sera condamné au paiement de la somme de 5 600,00 €, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur ne comparait pas, n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et n’a formé aucune demande de délai.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 13/11/2023 par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. Depuis cette date, le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre. Il devra les libérer et les laisser libres de tout occupant de son chef. A défaut de libération volontaire, la S.C.I J.G.L.B.M sera autorisée à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Depuis la résiliation du bail M. [K] [H] est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer à la somme de 550,00 €, conformément à la demande et ce, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou son mandataire ou par expulsion.

M. [K] [H] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens et il n’apparaît pas enfin inéquitable de le condamner à participer aux frais que la S.C.I J.G.L.B.M a été contrainte d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 01/01/2020 ont été réunies le 11/12/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 12/12/2023 ;

Ordonnons à M. [K] [H] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune du [Localité 8] et de les rendre libre de tous occupants de son chef, avec remise des clés au bailleur ;

A défaut de libération volontaire, autorisons la S.C.I J.G.L.B.M à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [H] et de tous occupants de son chef de ce logement, au besoin avec l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [K] [H] sont redevables depuis la résiliation du bail, en lieu et place des loyers et charges, à la somme de 550,00 euros (cinq cent cinquante euros) ;

Condamnons M. [K] [H] à payer à la S.C.I J.G.L.B.M la somme non sérieusement contestable de 5 600,00 euros (cinq mille six cent euros) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons, en tant que de besoin, M. [K] [H] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée à compter du terme du mois de janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 10]

[Localité 6] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamnons M. [K] [H] à payer à la S.C.I J.G.L.B.M la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [K] [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 07/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE