TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06985

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXTE

Minute : 1311/24

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentant : M^e Olivier PLACIER, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : D0319

C/

Monsieur [S] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e PLACIER

Copie délivrée à :

M. [C]

Le 29 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Vice-Présidente, chargée des fonctions de Juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, Vice-Présidente, chargée des fonctions de Juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4],

Représenté par son Syndic, le Cabinet ETUDE MS SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Ayant pour Avocat Maître Olivier PLACIER, du Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait citer Monsieur [S] [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes:

* 5 332,42 euros, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de l’assignation en application des dispositions des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, dont 3 930,65 euros au titre des charges de copropriété et 1 401,77 euros au titre des frais selon décompte au 18 juillet 2024

*1 500 euros à titre de dommages-intérêts

*1 500 euros sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui, il fait valoir que depuis plusieurs mois les charges de copropriété ne sont plus acquittées scrupuleusement par les défendeurs; que les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle sans justifier de raisons valables pouvant justifier de leur carence depuis plusieurs mois malgré les différents mises en demeure, constituent une faute qui cause à la collectivité, privée d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

A l’audience du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes.

Monsieur [C] ne comparaît pas.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est statué sur le fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot;

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue par cet article;

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges;

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget ;

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale et du règlement de copropriété que Monsieur [C] est propriétaire des lots suivants:

-29 consistant en un appartement Bât A, représentant 72/8 000 des parties communes générales et 72/2864 des parties communes du bâtiment A

-30 consistant en une cave Bât A escalier 2, représentant 1/ 8 000 des parties communes générales et 1/2864 des parties communes du bâtiment A

Il est donc tenu de ce fait au paiement de sa quote-part de charges de copropriété;

Le demandeur verse à l’appui de sa demande :

— le règlement de copropriété

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2020 votant l’adoption par le syndicat de la frome coopérative avec offre Matera

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2022 approuvant les comptes pour les exercices 2019, 2020 et 2021, votant la révision du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 ainsi que le fonds travaux, le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et les fonds travaux, l’indemnité de départ de Monsieur [X] [M], la suppression du poste de gardiennage-conciergerie, la vente de la loge et l’affectation du produit de la vente, la suppression de 10 radiateurs dans l’entrée des immeubles, les travaux d’individualisation des frais de chauffage

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2023 votant l’abandon du mode coopératif Matera, la nomination du syndic professionnel et l’approbation de son contrat, approuvant les comptes pour l’exercice 2022, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, ainsi que le fonds travaux, la provision pour l’indemnité de départ du gardien

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 23 octobre 2023 votant le diagnostic technique global de la copropriété et les honoraires du syndic pour le suivi de ces travaux, les travaux de remplacement des canalisations du rez-de-chaussée au 4ème étage des bâtiments B7 et C (10) et les honoraires du syndic pour le suivi de ces travaux et les modalités des appels de fonds

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2023, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, ainsi que le fonds travaux, la répartition de la vente de la loge, la répartition du solde des travaux de plomberie d’urgence des bâtiments B6, B7 et C10 et du solde de l’indemnité du gardien

— le décompte individuel de charges du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024 et les appels de fonds du 4ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024

— un décompte individuel actualisé au 14 août 2024, faisant apparaître la somme portée au crédit du compte au titre de la répartition du produit de la vente de la loge (1 314 euros);

Il résulte de ces pièces que la créance est fondée en son principe et qu’après imputation du produit de la vente de la loge il est dû la somme de 2 616,65 euros (3 930,65 – 1 314), appel de provisions du 1erjuillet 2024 inclus;

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre la somme de 1 401,77 euros établie comme suit:

— pénalités de retard : 280 euros (7 x 40)

— frais de relance pour impayé: 24,98 euros

— frais avocat: 341,64 euros

— honoraires de mise en demeure: 138,15 euros

— honoraires constitution dossier: 402 euros

— honoraires suivi dossier assignation 180 euros

— frais de mise en demeure: 35 euros

Il convient de préciser que le contrat de syndic signé entre le syndicat des copropriétaires et le syndic n’est pas opposable au copropriétaire, non partie à ce contrat;

Le contrat produit est incomplet (16 pages sur 27) et, notamment s’agissant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), il ne comporte aucune indication quant à la tarification des honoraires de suivi dossier assignation;

Il n’est strictement rien explicité s’agissant des pénalités de retard appliquées;

Il n’est justifié de l’envoi d’aucune mise en demeure par le syndic et, notamment, ni la preuve de dépôt, ni l’accusé de réception du courrier du 5 mai 2024 ne sont produits ;

Il en est de même du courrier du 21 avril 2023 ayant donné lieu aux honoraires de mise en demeure ci-dessus visés;

La constitution de dossiers pour l’huissier de justice et l’avocat du syndicat des copropriétaires, ainsi que le “suivi dossier assignation” constituent des diligences normales du syndic, ne justifiant pas, sauf complexité particulière, le paiement d’émoluments spécifiques, ce qui ressort d’ailleurs du contrat de syndic lui-même qui ne prévoit des frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice que dans le cas de diligences exceptionnelles, lesquels sont fixés, au demeurant, à 120 euros TTC et non à 402 euros TTC ;

Or, il n’est justifié d’aucune diligence inhabituelle, ni d’une complexité particulière, de sorte que les frais ainsi facturés ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance;

La demande au titre des frais sera rejetée;

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise;

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter de l’assignation;

Il est formé une demande de dommages-intérêts;

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance;

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts;

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, contraint d’agir en justice, alors que ni le principe ni le montant da la créance ne sont contestés, les frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour l’instance;

Il lui sera alloué la somme de 200 euros de ce chef;

Monsieur [C] sera condamné aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort

Condamne Monsieur [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] , les sommes suivantes:

*de 2 616,65 euros appel de provisions du 1erjuillet 2024 inclus

*200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision,

Condamne Monsieur [S] [C] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le Greffier Le Juge