TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

NT

REFERENCES : N° RG 23/03585 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSHI

Minute : 24/1030

Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS [Adresse 9] & [Adresse 10] ET [Adresse 8] REPRESENTE PAR SON SYNDIC FONCIA CHADEFAUX LECO

Représentant : AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 210

C/

Madame [J] [N] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

AARPI CAHN CHABANNE

Copie délivrée à :

Mme [J] [N] [Z]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge du tribunal de proximité placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Paris en date du 9 avril 2024

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mélissa BLANCHE, juge du tribunal de proximité placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Paris en date du 27 novembre 2023, Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 9] & [Adresse 10] et [Adresse 8], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ exerçant sous l’enseigne FONCIA OLIVIER dont le siège est sis [Adresse 5], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représenté par AARPI CAHN CHABANNE, Avocats Associés du Barreau de la Seine Saint Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [J] [N] [Z], demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [Z] est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 10] et [Adresse 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Madame [Z] devant la juridiction de céans en paiement des sommes suivantes :

4.670,55 euros avec intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance,

2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes tout en précisant, pour information, que la dette avait augmenté. Elle a indiqué que la défenderesse avait déjà fait l’objet de deux précédentes condamnations pour des impayés de charges de copropriété.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

Par note en délibéré reçue au tribunal le 15 avril 2024, et comme demandé à l’audience par la présidente, le syndicat des copropriétaires a transmis l’attestation de non-recours relative aux procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats.

MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

la matrice cadastrale laissant apparaître que Madame [Z] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°59 et 117

les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 21 décembre 2020, du 14 décembre 2021 et du 13 décembre 2022 approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,

l’attestation de non recours,

la régularisation de charges pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

les appels de fonds pour la période comprise entre le 1er trimestre 2022 et le 4ème trimestre 2023 inclus,

la régularisation de charges pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

la facture de recherche de fuite de la société A2CT Bâtiment du 25 mai 2022,

le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés.

Le décompte des charges incombant à Madame [Z] arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 4.320,55 euros au titre des charges et travaux, outre 350 euros au titre des frais.

La mise en demeure du 17 octobre 2023 et l’assignation sont restées sans effet.

1L’examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Par conséquent, après déduction des frais, Madame [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 4.320,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, il est demandé la somme de 350 euros de « transmission dossier avocat » au titre de l’article 10-1. Cependant, il n’est pas justifié des diligences exceptionnelles effectuées qui sortiraient de la gestion courante du syndic, comme l’exige l’article 9.1 du contrat de syndic. Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, 2la carence réitérée de la copropriétaire, qui a déjà été condamnée à deux reprises, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il sera d’ailleurs relevé que la dette issue du jugement du 26 septembre 2022 n’est pas encore réglée. Cependant, il y a lieu d’attirer l’attention des parties sur le fait que le décompte versé pour mémoire contient des frais de recouvrement dont le montant interpelle le tribunal en ce qu’il est manifestement supérieur au tarif des huissiers (580,96 euros pour une requête FICOBA et 259,50 euros pour une assignation).

En conséquence, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aucun motif ne justifiant d’en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 10] et [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 4.320,55 euros arrêtée au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 10] et [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 10] et [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [J] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 18 juin 2024.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03585 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSHI

DÉCISION EN DATE DU : 18 Juin 2024

AFFAIRE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS [Adresse 9] & [Adresse 10] ET [Adresse 8] REPRESENTE PAR SON SYNDIC FONCIA CHADEFAUX LECO

Représentant : AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 210

C/

Madame [J] [N] [Z]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires