TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 NOVEMBRE 2024

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/04713 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHIO

N° de MINUTE : 24/01672

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 8], représenté par son syndic, A L’UNISSON, SAS,

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Me [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0468

C/

DEFENDEUR

Monsieur [S] [J]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par M^e Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [J] est propriétaire des lots n°22 et 1051 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] (93).

Par exploit d’huissier de justice du 03 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] (93), représenté par son syndic, la société A l’Unisson, a assigné Monsieur [S] [J] devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins à titre principal de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé de :

Débouter Monsieur [S] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Juger recevable et bien fondé en son action le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]

Y faisant droit,

Constater que la mise en demeure du 28 juillet 2023 est demeurée infructueuse dans le délai légal de 30 jours.

Constater l’exigibilité de l’ensemble des provisions dues par Monsieur [S] [J] copropriétaire, au titre des exercices des du 1 er juillet 2023 au 30 juin 2024, des 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 , des 1 er juillet 2025 au 30 juin 2026 et des 1 er juillet 2026 au 30 juin 2027 ,

En conséquence,

Condamner Monsieur [S] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 15] [Adresse 13], la somme de 3083,78 euros au titre des provisions sur charges pour l’exercice 2023-2024.

Condamner Monsieur [S] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 16], la somme de 3772,04 euros au titre des provisions sur charges pour l’exercice 2024-2025.

Condamner Monsieur [S] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16], la somme de 3772,04 euros au titre des provisions sur charges pour l’exercice 2025-2026.

Condamner Monsieur [S] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 16], la somme de 3772,04 euros au titre des provisions sur charges pour l’exercice 2026-2027.

Condamner Monsieur [S] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16], la somme de 3718,34 euros au titre des appels de charges non payés depuis 2021 jusqu’au 2 ème trimestre 2023,

Condamner Monsieur [S] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 16], la somme de 216 euros au titre des frais nécessaires exposés conformément aux articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner Monsieur [S] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16], la somme de 1.500 euros à titre de dommage et intérêt.

Condamner Monsieur [S] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16], la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Monsieur [S] [J] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, il a demandé au président du tribunal de céans de :

A titre principal

DECLARER irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] en ses demandes, et l’en DEBOUTER,

A titre subsidiaire,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] en ses demandes à verser à Monsieur [J] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DISPENSER Monsieur [S] [J] de sa quote-part au titre des charges de copropriété relatives aux frais de défense du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] en ses demandes à verser à Monsieur [J] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] en ses demandes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Audrey FERTINEL, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 septembre 2024, après renvoi du 28 mai 2024.

Lors de l’audience, le syndicat a maintenu les demandes formées dans ses écritures. Aux termes de celles-ci, il expose que Monsieur [S] [J], propriétaire de lots au sein de la copropriété et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il a fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [S] [J] au paiement des charges impayées, des provisions non encore échues ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Monsieur [J] soutient quant à lui que les demandes du syndicat doivent être déclarées irrecevables, la mise en demeure du 28 juillet 2023 qui lui a été adressée ne respectant pas les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que celle-ci lui fait obligation de régler la totalité de son arriéré et non une seule provision. A titre subsidiaire, si le président du tribunal déclarait les demandes recevables, il fait valoir qu’il y a lieu de rejeter la demande au titre des charges du 1er janvier 2021 au 17 avril 2023, celle-ci se fondant sur un tableau dont l’origine n’est pas déterminée. De surcroît, les appels de fonds émis avant le 8 février 2023 par le cabinet LIMA DS GESTION sont selon lui sans valeur, le mandat de ce syndic ayant expiré à l’issue de l’assemblée générale du 8 février 2023. En outre, les exercices 2018/2019 et 2019/2020 n’ont été approuvés que sous réserve de la régularisation des consommations individuelles d’eau, ce dont il n’est pas justifié. Qui plus est, les demandes au titre des provisions des exercices 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027 doivent être rejetées, faute d’expliciter le quantum des sommes sollicitées à ce titre. Enfin le syndicat n’est pas bienfondé à solliciter des dommages et intérêts, faute de démontrer la réalité d’un préjudice.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure du 28 juillet 2023 qui ne met pas en demeure Monsieur [J] de régler une provision mais l’ensemble d’un arriéré de charges, d’un montant de 12.453,89 euros et ce, qui plus est sans fixer de délai.

Outre le fait que cette mise en demeure ne respecte pas le délai de trente jours imposé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule provision, il ne pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours. La simple mention du fait qu’il n’ait pas payé l’appel du 3ème trimestre 2023, exigible au 1er juillet 2023 d’un montant de 374,64 euros, ne suffit pas et ce, d’autant qu’il lui est clairement précisé “En toute hypothèse, vous devez règler à compter de la réception des présentes l’arriéré de charges de 12.453,89 euros et considérer ce courrier comme une mise en demeure de nature à faire courir tous délais, intérêts et autres conséquences que la loi et les Tribunaux y attachent.”

Or, ce n’est qu’en cas de non paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en oeuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 28 juillet 2023 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Sur les mesures accessoires

Il sera rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires supportera la charges des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

Déclare les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] (93), représenté par son syndic, la société A l’Unisson, irrecevables ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10]), représenté par son syndic, la société A l’Unisson, aux entiers dépens ;

Rappelle, conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 26 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT