Tribunal Judiciaire de Montauban, Jcp ctx general, 25 juillet 2025, n° 25/00134

TJ Montauban 25 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Violation des obligations de locataire
La cour a jugé que les locataires avaient effectivement violé leurs obligations contractuelles, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
La cour a constaté que les locataires étaient devenus occupants sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, justifiant leur expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation après résiliation
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation au montant du loyer jusqu'à leur libération des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a décidé que les locataires, ayant succombé dans leur demande, devaient être condamnés aux dépens.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable de condamner les locataires à payer des frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montauban, jcp ctx general, 25 juil. 2025, n° 25/00134
Numéro(s) :	25/00134
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger-Sébastien POUGET
Parties :	Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00134 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EKYG

Minute : 265/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 25 Juillet 2025

Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

[I] [V]

[P] [V]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à M^e Roger-sébastien POUGET

Expédition délivrée à Madame [I] [V] (LRAR) et Monsieur [P] [V] (LRAR)

Le 21/08/2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger-sébastien POUGET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [I] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [P] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 juin 2021 prenant effet le 11 juin 2021, Tarn-et-Garonne habitat, office public départemental, a donné à bail à [P] [V] et [I] [V] un logement situé [Adresse 5] [Localité 11].

Reprochant aux locataires d’avoir privatisé l’espace extérieur situé devant le logement, Tarn-et-Garonne habitat a fait assigner M. et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban par actes délivrés le 25 mars 2025, afin de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, du contrat de bail et du règlement intérieur :

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des époux [V] pour violations graves de leurs obligations de locataire ;

— condamner solidairement M. et Mme [V] à remettre l’espace commun dans son état initial, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser le bailleur, en cas d’abandon du logement par les locataires, à procéder ou faire procéder à l’inventaire des meubles meublant le logement, à les transporter et entreposer dans tel lieu approprié de son choix, ordonner le séquestre lorsque les biens sont indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier, aux frais du locataire, en application des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-5 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— “fixer l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation annuelle dans les termes du contrat à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation” ;

— condamner solidairement M. et Mme [V] aux dépens, comprenant le tiers du coût du constat de commissaire de justice, ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que la décision à intervenir est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

L’affaire a été examinée à l’audience du 2 juin 2025, en présence de Tarn-et-Garonne habitat, représenté par son conseil.

M. et Mme [V], cités respectivement à domicile et à personne, n’étaient ni présents, ni représentés.

Tarn-et-Garonne habitat s’en tient à l’assignation.

La décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du code civil précise que la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, la résolution est qualifiée de résiliation.

Le logement est décrit dans le bail comme étant un “T4" situé en rez-de-chaussée d’une surface habitable de 90,36 m2.

Au contrat de bail signé par les parties est joint le règlement intérieur d’habitation dont l’article 17 stipule que le locataire s’engage formellement à n’élever aucune construction, si petite soit-elle, dans les cours et jardins sans une autorisation formelle et par écrit de Tarn-et-Garonne habitat, et si cette autorisation est obtenue, à se soumettre à toutes indications qui lui seront données pour l’exécution et que Tarn-et-Garonne habitat se réserve le droit de faire disparaître, aux frais du locataire, toute construction ou installation non autorisée ou qu’il jugerait nuisible ou malpropre.

Par courrier daté du 15 octobre 2024, réceptionné à une date indéterminé, et courrier daté du 5 novembre 2024, Tarn-et-Garonne habitat a indiqué à M. et Mme [V] que “suite aux différentes visites de contrôle dans la résidence, il a été remarqué que vous avez privatisé un espace commun”, leur a rappelé les termes de l’article 17 du règlement intérieur, leur a demandé de débarrasser les parties communes de leurs effets personnels et leur a annoncé qu’en cas d’inexécution au 15 novembre 2024, le bailleur procéderait à l’enlèvement “des encombrants” sans autre avis.

Le 5 janvier 2025, Tarn-et-Garonne habitat a fait établir un constat par Maître [B] [K], commissaire de justice.

Les photographies que comporte ce constat montrent trois différents immeubles devant chacun desquels se trouve un espace vert délimité par une infime bordure au-delà de laquelle se trouve un revêtement qui semble être du goudron avec des gravillons.

Il apparaît que des clôtures, de style et type différents, ont été implantées le long de la petite bordure, à l’intérieur de l’espace vert, et empêchent de pénétrer dans cet espace depuis l’extérieur du logement.

Maître [K] note qu’il s’agit des logements A26, A27 et A28, lequel est loué à M. et Mme [V].

Tarn-et-Garonne habitat affirme, sans être contredit par M. et Mme [V], qui ne comparaissent pas bien que Mme [E] ait reçu l’assignation pour elle-même et son époux, que les espaces verts clôturés constituent des parties communes et non des espaces privatifs dont les locataires auraient la jouissance.

Il résulte en outre des courriers de Tarn-et-Garonne habitat que celui-ci n’a été sollicité par les locataires pour édifier les clôtures, et a fortiori, qu’il les a autorisées.

Il apparaît ainsi que non seulement les locataires se sont accaparés la jouissance privative de parties communes, qui doivent pouvoir être utilisées par tous les occupants d’un ensemble immobilier, mais ils ont édifié une clôture sans l’accord, nécessaire, du bailleur, et qu’ils n’ont pas remédié à cette situation en dépit de demandes répétées du bailleur.

Ceci constitue une violation grave des locataires à leurs obligations qui justifient de résilier le bail au jour de la présente décision.

Au vu de ce qui précède, M. et Mme [V] seront solidairement condamnés à enlever la clôture ainsi que les biens personnels qui se trouveraient dans l’espace clôturé dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et au-delà sous astreinte de 15 euros par jour de retard pendant 100 jours.

Le bail étant résilié, M. et Mme [V] sont occupants sans droit ni titre à compter de ce jour.

En conséquence, faute pour eux d’avoir libéré le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés.

En cas d’abandon du logement par le locataire, le bailleur pourra effectuer l’inventaire des meubles meublants et à les faire transporter dans le local qu’il lui plaira, aux frais des locataires, et procéder conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Il s’évince de la demande de faire produire des intérêts moratoires par l’indemnité d’occupation que le bailleur ne demande pas seulement à la juridiction d’en fixer le montant, mais sollicite la condamnation des époux [E] à la payer, étant précisé que la solidarité n’étant pas demandée, elle ne peut être accordée.

La locataire qui se maintient dans un logement après la résiliation du bail n’est plus redevable des loyers et charges mais d’une indemnité d’occupation, qu’il y a lieu de fixer au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux.

M. et Mme [V] seront condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation, sans revalorisation contractuelle puisque celle-ci n’est pas prévue par le contrat qui n’évoque même pas cette indemnité, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux, qui portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision au vu de l’article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [V] succombant à l’instance, ils seront solidairement condamnés aux dépens, qui ne comprennent pas le coût du constat, qui relève des frais irrépétibles, ni le coût de la notification au préfet puisque celle-ci n’était pas obligatoire s’agissant d’une action en résiliation qui n’est pas fondée sur le non-paiement des loyers.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de condamner solidairement M. et Mme [V] à payer à Tarn-et-Garonne habitat la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens, comprenant le coût du tiers du constat de Maître [K] du 2 janvier 2025.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Prononce la résiliation du contrat de bail consenti par Tarn-et-Garonne habitat à [P] [V] et [I] [V] au jour de la présente décision ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [P] [V] et [I] [V] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Dit qu’en cas d’abandon du logement par la locataire, le bailleur pourra effectuer l’inventaire des meubles meublants et à les faire transporter dans le local qu’il lui plaira, aux frais des locataires et ordonner le séquestre lorsque les biens sont indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier, aux frais des locataires, en application des articles L. 433-5, L. 433-6 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Tarn-et-Garonne habitat de sa demande relative à la suppression de la clôture sous astreinte ;

Condamne [P] [V] et [I] [V] à payer à Tarn-et-Garonne habitat, à compter du 25 juillet 2025, une indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges à compter de la présente décision jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne solidairement [P] [V] et [I] [V] à payer à Tarn-et-Garonne habitat la somme de 500 euros, comprenant le tiers du coût du constat de Maître [K] du 2 janvier 2025, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement [P] [V] et [I] [V] aux dépens ;

Dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge