TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX04]

@ : [Courriel 8]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/10024 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EDA

Minute : 25/00135

Société SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [D] [Y] veuve [T]

Représentant : M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

Copie exécutoire :

Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie certifiée conforme :

M^e Celina GRISI + préfecture

Le 01 Avril 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 31 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS, demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [Y] veuve [T], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024015098 du 17/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne assistée de M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 9 avril 2004, la société TROIS VALLEES, aux droits de laquelle se trouve la société SEQENS, avait donné à bail à Monsieur [N] [T] et Madame [L] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 351,17 € et 93,22 € de provision sur charges.

Par avenant du 8 avril 2015, le contrat de location a été transféré à Monsieur [N] [T] et à Madame [D] [Y] épouse [T].

Puis par avenant du 9 août 2023, la société SEQENS a pris acte de ce que Madame [D] [Y] veuve [T] est devenue seule titulaire du contrat de bail, à la suite du décès de son époux.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [D] [Y] veuve [T] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 24 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2025, après avoir été renvoyée une fois à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 28 janvier 2025, la société SEQENS – représentée par Maître [W] [I] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts de la locataire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [Y] veuve [T] ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 2.036,16 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 25 % et augmenté des charges, d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 14 août 2024. Elle ajoute, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que la défenderesse a manqué à son obligation de payer le loyer pendant plusieurs mois, ce qui constitue une faute justifiant que la résilitation du bail soit prononcée.

La société SEQENS consent finalement à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Madame [D] [Y] veuve [T] comparaît, assistée de Maître Célina GRISI, et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 41 € par mois en règlement de l’arriéré pendant une durée de 48 mois. Elle déclare un revenu mensuel de 337 € mais souligne qu’elle devrait prochainement percevoir 1.000 € par mois. Elle souligne n’avoir personne à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 9 avril 2004 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2024, pour la somme en principal de 1.127,64 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [D] [Y] veuve [T] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.708,78 € à la date du 27 janvier 2025.

Madame [D] [Y] veuve [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.708,78 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.127,64 € à compter du commandement de payer (13 juin 2024) et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, de la position de la demanderesse et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [D] [Y] veuve [T], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [D] [Y] veuve [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [Y] veuve [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS, Madame [D] [Y] veuve [T] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 avril 2004 puis modifié par avenants des 8 avril 2015 et 9 août 2023 entre la société TROIS VALLEES, aux droits de laquelle se trouve la société SEQENS, et Madame [D] [Y] veuve [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [Y] veuve [T] à verser à la société SEQENS la somme de 1.708,78 € (décompte arrêté au 27 janvier 2025, incluant janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 1.127,64 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [D] [Y] veuve [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 41 mensualités de 41 € chacune et une 42ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [Y] veuve [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [D] [Y] veuve [T] soit condamnée à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [D] [Y] veuve [T] à verser à la société SEQENS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [Y] veuve [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 31 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/10024 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EDA

DÉCISION EN DATE DU : 31 Mars 2025

AFFAIRE :

Société SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [D] [Y] épouse [T]

Représentant : M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires