N° RG 21/01098 – N° Portalis DBYV-W-B7F-FU6U – décision du 02 Avril 2025

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2025

N° RG 21/01098 – N° Portalis DBYV-W-B7F-FU6U

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. LEBLANC ET ASSOCIES

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 832 220 537

titulaire d’un Office d’Huissiers de Justice, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Gérard VANCHET de la SCP LYONNET DU MOUTIER VANCHET, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

S.N.C. CREPERIE BRETONNE

Immatriculée au RCS [Localité 7] sous le n° 378 494 918

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [U] [F]

né le 01 Septembre 1997 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Antoine VOLLET de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Février 2025,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 02 Avril 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code procédure civile

Greffier lors de l’audience de plaidoiries : Madame Heimaru FAUVET

Greffier lors de la mise à disposition : Monsieur Théophile ALEXANDRE

N° RG 21/01098 – N° Portalis DBYV-W-B7F-FU6U – décision du 02 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes d’huissier de justice en date du 25 mars 2021, la Selarl Leblanc & Associés a assigné la SNC Crêperie Bretonne et Monsieur [U] [F] devant le tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il soit jugé qu’aucun accord n’est intervenu sur le prix du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2021 pour un montant de 1800 euros portant sur les locaux sis [Adresse 3] avec renvoi en conséquence du bailleur et du preneur à se pourvoir devant la juridiction compétente pour faire fixer le prix du loyer du bail renouvelé, outre demande de condamnation de la SNC Crêperie bretonne au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 22 décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans a – déclaré irrecevables les demandes formulées par la Selarl Leblanc & Associés à l’encontre de la société Crêperie bretonne faute de qualité et d’intérêt à agir

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Crêperie bretonne à l’encontre de Monsieur [U] [F]

— déclaré recevables les demandes formulées par Monsieur [U] [F] à l’encontre de la société Crêperie bretonne

— condamné la société Crêperie Bretonne à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 5 février 2025.

Dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, la SNC Crêperie Bretonne demande à titre principal qu’il soit constaté qu’a été reconnue l’irrecevabilité de l’assignation délivrée par la Selarl Leblanc et Associés faute d’intérêt à agir ainsi que la prescription de la contestation par Monsieur [U] [F] de l’acte d’huissier d’acceptation du congé avec offre de renouvellement, avec demande d’irrecevabilité de la contestation de ce dernier, conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [F] et sollicite reconventionnellement, outre demande qu’il soit ordonné que la réparation de la porte soit effectuée par un artisan avec des matériaux haut de gamme afin de ne pas dénaturer sa vitrine sur la base d’un devis accepté par les ABF, la condamnation de Monsieur [U] [F] à :

— réaliser, sous astreinte définitive et non révisable de 50 euros par jour de retard à compter du 60 ème jour suivant la signification du jugement,la réparation de la porte du [Adresse 4]

— payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Subsidiairement, la SNC Crêperie Bretonne demande qu’il soit constaté qu’en l’absence d’erreur sur le prix offert dans l’offre de renouvellement du bail du 25 juin 2020 l’accord intervenu entre Monsieur [F] et la SNC Crêperie bretonne concernant le prix du loyer du bail commercial de 2150 euros TTC annuel à effet du 1er janvier 2021 est valable et qu’il soit confirmé que le loyer annuel de 2150 euros à effet du 1er janvier 2021 correspond à la commune intention du baileur et du preneur et à la valeur locative actuelle des locaux loués à la SNC Crêperie Bretonne.

La SNC Crêperie Bretonne fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— conformément à l’accord valablement conclu selon acte d’huissier du 16 juillet 2020, elle a versé à son bailleur à compter de janvier 2021 la somme de 179,17 euros par mois

— la nullité de l’assignation se répercute sur tous les actes de procédure subséquents mais la procédure a été maintenue en dehors de la présence du demandeur

— un accord s’est formé sur le montant du loyer

— Monsieur [F] n’a jamais informé son locataire de l’existence d’une éventuelle contestation sur le prix du loyer

— trois semaines se sont écoulées entre l’offre de renouvellement et son acceptation et neuf mois de plus entre l’acceptation et la délivrance de l’assignation irrecevable

— Monsieur [F] n’a pas contesté l’acte d’huissier d’acceptation du congé avec offre de renouvellement avant le 16 juillet 2022, date d’expiration du délai de prescription

— elle a accepté les termes de l’offre du bailleur et règle depuis, selon nouveau bail commercial, le loyer modifié

— l’offre du 25 juin 2020 émane du demandeur

— le bailleur est une personne avertie, bailleur depuis 1997 et l’acte de renouvellement a été délivré par un professionnel, huissier de justice

— en cas d’erreur, elle est inexcusable et n’a pas vicié le consentement du bailleur

— aucune erreur obstacle ne peut être relevée

— elle a accepté la diminution du loyer, au regard de la salubrité des locaux

— un PV de constat du 4 juin 2020 rend compte du très mauvais état de la porte d’accès

— l’expertise du 10 juin 2020 confirme les constatations antérieures

— il ressort du procès-verbal de constat du 8 mars 2021 que la cloison commune du localvibre en cas de choc, avec danger pour sa clientèle et que le plafond de la réserve menace de s’effondrer

— la valeur locative des locaux loués a diminué, ce qui justifie le nouveau loyer annuel de 2150 euros TTC

— de grosses réparations existent depuis des années et les locaux sont exigus

— la porte doit être réparée pour être conforme à l’usage auquel on la destine

— les réparations doivent être exécutées par un artisan spécialisé et avec des matériaux équivalents, devant tenir compte de la vitrine préexistante et être accepté par l’architeste des bâtiments de France

Monsieur [U] [F] conclut à l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la SNC Crêperie Bretonne, au débouté des demandes formées par la SNC Crêperie Bretonne et sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer :

— un loyer mensuel de 726,80 euros à compter du 1er janvier 2021 et ce jusqu’à ce que la juridiction des loyers commerciaux ait été saisie et ait statué irrévocablement sur le prix du loyer, après qu’il ait été dit que le bail a été reconduit aux mêmes conditions et que le bail commercial a été régulièrement renouvelé à effet du 1er janvier 2021, avec obligation pour la locataire de respecter le règlement de copropriété s’agissant notamment des nuisances sonores à compter de 22 heures et de prendre à sa charge les travaux

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [U] [F] expose notamment que :

— la fin de non-recevoir tirée de la prescription est irrecevable en application de l’article 789 du code de procédure civile et seule la prescription quinquennale lui serait opposable

— le congé du 25 juin 2020 est régulier en la forme

— le renouvellement a été accepté le 16 juillet 2020 et la SNC occupe toujours les lieux

— un désaccord sur le montant du loyer existe depuis le congé offre de renouvellement

— à défaut d’accord sur le montant du loyer, le bail a été reconduit aux mêmes conditions (loyer mensuel de 726,82 euros)

— le congé signifié offre un loyer au montant annuel de 1800 euros alors que le mandat reçu était de faire une offre de renouvellement pour un loyer mensuel de 1800 euros hors charges

— il n’a jamais eu l’intention d’offrir un loyer de 1800 euros par an

— la SNC a accepté le congé avec mauvaise foi car elle savait que ce montant ne pouvait correspondre à la valeur locative ni à la volonté du bailleur

— l’acceptation est dolosive et ne peut emporter accord des parties sur la chose et le prix

— le congé est affecté d’une erreur manifeste

— il y a une erreur obstacle résultant d’un prix manifestement erroné

— aucun élément ne permet de retenir l’implication du bailleur dans l’incendie lui étant imputé

— le procès-verbal de constat du 4 juin 2020 concerne la porte donnant accès à l’arrière du bien et à la cour extérieure

— la SNC n’a jamais sollicité l’intervention du bailleur sur ce point

— l’arrêté de péril a été levé dès le 28 août 2020

— le PV du 8 mars 2021 ne fait état d’aucun constat concernant la cloison commune

— les faits évoqués sont antérieurs à la demande de renouvellement du 12 juin 2020

— le montant du loyer ne peut décemment être fixé à la somme de 179,17 euros, charges comprises, par mois

— la SNC ne raporte pas la preuve de l’imputation des dégradations de la porte à Monsieur [F] et ne justifie pas que les travaux réalisés ne donneraient pas satisfaction

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera en premier lieu rappelé et constaté que selon ordonnance du juge de la mise en état du 22 décembre 2023 les demandes formulées par la Selarl Leblanc & Associés à l’encontre de la société Crêperie Bretonne ont été déclarées irrecevables faute de qualité et d’intérêt à agir, la fin de non-recevoir soulevée par la société Crêperie Bretonne à l’encontre de Monsieur [U] [F] a été rejetée et les demandes formulées par Monsieur [U] [F] à l’encontre de la société Crêperie Bretonne ont été déclarées recevables.

Le juge de la mise en état, compétent pour ce faire, a ainsi déjà statué sur la question de la recevabilité des demandes et contestations de Monsieur [U] [F], y compris quant à la prescription, et a déclaré recevables ses demandes. Son ordonnance du 22 décembre 2023, susceptible d’appel, est désormais définitive.

— sur le fond

Par acte d’huissier de justice délivré le 25 juin 2020 à la demande de Monsieur [U] [F] à la SNC Crêperie Bretonne, visant l’acte authentique contenant bail commercial du 19 décembre 1987 concernant les locaux situés [Adresse 3], ce dernier a donné congé pour le 31 décembre 2020 au preneur, afin de lui ouvrir droit au renouvellement, avec nouveau bail d’une durée de neuf années à compter de l’expiration du bail précédent, soit à compter du 1er janvier 2021, et avec modification des clauses relatives au prix pour fixation de ce dernier à la somme annuelle de “ 1800 euros hors charges + 350 euros de charges (eau, taxe foncière, taxe ordure ménagère, cave)”, outre respect du règlement de copropriété au niveau des nuisances sonores à compter de 22h00 et ajout d’une clause dans le bail prévoyant que les travaux seront à la charge du locataire.

Par acte d’huissier en date du 16 juillet 2020, délivré à monsieur [F], la SNC Crêperie Bretonne a déclaré accepter en principe le renouvellement sollicité pour une durée de neuf années à compter du 01.01.2021 et accepter la modification des clauses relatives au prix afin de voir fixer celui-ci à la somme annuelle de 1800 euros TTC outre 350 euros de charges TTC soit un total annuel de 2150 euros TTC.

Monsieur [F] justifie avoir indiqué par courrier en date du 5 décembre 2020 à l’huissier de justice en charge de l’acte délivré le 25 juin 2020 qu’une erreur existait relativement à la mention “annuelle” à la place de “mensuel”.

Par acte d’huissier de justice délivré le 12 juin 2021, portant demande de renouvellement de bail commercial, à la demande de la SNC Crêperie Bretonne à Monsieur [U] [F], la SNC Crêperie Bretonne a mentionné ne pas avoir reçu de congé avec offre de renouvellement de bail de Monsieur [F] à moins de six mois de l’expiration du bail prenant fin le 30 juin 2020 et que, désirant se maintenir dans les lieux, en application de l’article L145-10 du code de commerce, elle demandait de renouveler le bail aux mêmes charges et conditions que le bail initial sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la loi.

S’il est constant, notamment selon attestation de l’expert comptable de la SNC Crêperie Bretonne en date du 25 juin 2021, que cette dernière a versé un loyer mensuel de 179,17 euros à compter du 1er janvier 2021 et ce jusqu’au 1er juin 2021 au moins, il est tout aussi constant que le montant antérieur du loyer était, pour les mêmes lieux et mêmes conditions d’occupation, de 726,82 euros par mois, soit une différence qui ne peut qu’être qualifiée de conséquente de 547,65 euros par mois.

Il ne peut sérieusement être considéré qu’un accord s’est formé entre les parties sur le montant du loyer à compter du 1er janvier 2021 dans le cadre du renouvellement du bail commercial en cause au regard de cette disproportion manifeste de montant qui ne peut résulter que d’une erreur matérielle affectant l’acte d’huissier du 25 juin 2020, alors qu’aucun élément extérieur à cette erreur ne permet de retenir et de caractériser une modification de l’intention du bailleur quant au montant du loyer contractuel, ce dernier ayant par ailleurs fait part à l’huissier de justice de l’erreur de terme employé (annuel au lieu de mensuel) par courrier du 5 décembre 2020.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que les locaux donnés à bail seraient insalubres ou dans un état tel que cela aurait conduit le bailleur à souhaiter et prévoir une diminution du montant du loyer mensuel dans de telles proportions que celle d’une diminution de près de 550 euros par mois.

Les conditions de reconnaissance d’une erreur obstacle comme étant celle empêchant la formation d’un contrat supposant un accord sur la chose et sur le prix, ce point étant celui faisant défaut en l’espèce, sont réunies.

Par conséquent, il sera dit et prévu, dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux, seul compétent pour statuer irrévocablement sur le prix du loyer, que le bail commercial entre Monsieur [U] [F] et la SNC Crêperie Bretonne a été régulièrement renouvelé à effet au 1er janvier 2021 pour les locaux situés [Adresse 3], avec obligation pour la société locataire de respecter le règlement de copropriété s’agissant notamment des nuisances sonores à compter de 22 heures et de prendre à sa charge les travaux et que le bail a été reconduit aux mêmes conditions concernant le loyer et son montant, soit moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 726,80 euros. La SNC Crêperie Bretonne sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [U] [F] un loyer mensuel de 726,80 euros à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à saisine éventuelle du juge des loyers commerciaux pour qu’il soit statué irrévocablement sur le prix du loyer.

La SNC Crêperie Bretonne formule par ailleurs une demande de réparation de la porte du [Adresse 4], en qualifiant les réparations déjà effectuées à la suite d’une effraction survenue en 2017 de réparations sommaires mais sans apporter d’éléments de preuve suffisants quant à la nécessité actualisée et renouvelée de procéder aux travaux réclamés, d’autant plus, qu’ainsi qu’elle l’indique elle-même l’acceptation de l’architecte des bâtiments de France est nécessaire, sans production d’élément à cet égard. Dès lors, la demande formée à ce titre sera rejetée.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de Monsieur [U] [F] les frais exposés par lui non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 22 décembre 2023

Dit que, dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux, seul compétent pour statuer irrévocablement sur le prix du loyer, le bail commercial entre Monsieur [U] [F] et la SNC Crêperie Bretonne a été régulièrement renouvelé à effet au 1er janvier 2021 pour les locaux situés [Adresse 3], avec obligation pour la société locataire de respecter le règlement de copropriété s’agissant notamment des nuisances sonores à compter de 22heures et de prendre à sa charge les travaux

Dit que le bail commercial a été reconduit aux mêmes conditions concernant le loyer et son montant, soit moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 726,80 euros

Condamne la SNC Crêperie Bretonne à payer à Monsieur [U] [F] un loyer mensuel de 726,80 euros à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à saisine éventuelle du juge des loyers commerciaux pour qu’il soit statué irrévocablement sur le prix du loyer

Déboute la SNC Crêperie Bretonne de sa demande de réparation de la porte du [Adresse 6]

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne la SNC Crêperie Bretonne à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de la SNC Crêperie Bretonne

Ainsi jugé et prononcé le 3 avril 2025 par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT