TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/06987

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXTK

Minute : 1313/24

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

[Adresse 4] [Localité 6]

Représentant : M^e Olivier PLACIER, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : D0319

C/

Monsieur [J] [R] [G]

Madame [F] [C]

épouse [R] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e PLACIER

Exécutoire, copie, pièces,

délivrés à :

M. et MME [R] [G]

Le 29 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Vice-Présidente, chargée des fonctions de Juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, Vice-Présidente, chargée des fonctions de Juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 6],

Représenté par son Syndic, le Cabinet ETUDE MS SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 5]

Ayant pour Avocat Maître Olivier PLACIER, du Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [R] [G], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

Comparant en personne, assisté de M. [D] [P], interprète en langue tamoul

Madame [F] [C] épouse [R] [G], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

Non comparante

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 6] a fait citer Monsieur [J] [R] [G] et Madame [F] [C] épouse [R] [G] devant le tribunal judiciaire d e Bobigny aux fins de les voir condamnés au paiement des sommes suivantes:

* 1 024,71 euros, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de l’assignation, dont 366,42 euros au titre des charges de copropriété et 658,29 euros au titre des frais selon décompte au 18 juillet 2024

*4 000 euros à titre de dommages-intérêts

*1 500 euros sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui, il fait valoir que depuis plusieurs mois les charges de copropriété ne sont plus acquittées scrupuleusement par les défendeurs; que les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle sans justifier de raisons valables pouvant justifier de leur carence depuis plusieurs mois malgré les différents mises en demeure, constituent une faute qui cause à la collectivité, privée d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

A l’audience du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande en paiement des charges, le solde des défendeurs étant créditeur au 3 septembre 2024.

Il maintient ses demandes au titre des dommages-intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [G] indique qu’il avait tout réglé au mois d’avril.

Il demande l’annulation des frais qui lui ont été imputés, la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, faisant valoir que les frais, qui lui ont été appliqués après qu’il ait réglé la totalité des charges en avril 2024, ne sont pas utiles; que la procédure engagée à son encontre est abusive (il était à jour jusqu’au 14 juillet 2024, l’appel de fonds ayant été reçu le 17 juillet et non le 1er juillet et l’assemblée générale du 28 juin 2024 avait décidé la répartition du prix de vente de la loge); qu’elle a été initiée après qu’il se soit plaint d’une fuite d’eau provenant d’une colonne en parties communes.

Il ajoute qu’il a rencontré des difficultés financières et a dû emprunter pour régler les charges.

Le syndicat des copropriétaires répond que le début de la dette est situé au mois de janvier 2023 et que le compte des défendeurs est redevenu créditeur courant août 2024 à la suite de la répartition du prix de vente de la loge.

Il s’oppose aux demandes reconventionnelles faisant valoir que le compte est débiteur de façon récurrente et que Monsieur [R] [G], dont les allégations sont fausses, ne fonde pas ses demandes.

Madame [R] [G] ne comparaît pas.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est statué sur le fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété;

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

Il ressort des relevés de compte produits que les frais suivants ont été imputés aux défendeurs:

— pénalités de retard : 40 euros

— frais de relance pour impayé: 1,29 euros

— honoraires constitution dossier: 402 euros

— honoraires suivi dossier assignation 180 euros

— frais de mise en demeure: 35 euros

Il convient de préciser que le contrat de syndic signé entre le syndicat des copropriétaires et le syndic n’est pas opposable au copropriétaire, non partie à ce contrat;

Le contrat produit est incomplet (16 pages sur 27) et, notamment s’agissant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), il ne comporte aucune indication quant à la tarification des honoraires de suivi dossier assignation;

Il n’est strictement rien explicité s’agissant des pénalités de retard appliquées;

Il n’est justifié de l’envoi d’aucune mise en demeure par le syndic et, notamment, ni la preuve de dépôt, ni l’accusé de réception du courrier du 5 mai 2024 ne sont produits;

La constitution de dossiers pour l’huissier de justice et l’avocat du syndicat des copropriétaires, ainsi que le “suivi dossier assignation” constituent des diligences normales du syndic, ne justifiant pas, sauf complexité particulière, le paiement d’émoluments spécifiques, ce qui ressort d’ailleurs du contrat de syndic lui-même qui ne prévoit des frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice que dans le cas de diligences exceptionnelles, lesquels sont fixés, au demeurant, à 120 euros TTC et non à 402 euros ;

Or, il n’est justifié d’aucune diligence inhabituelle, ni d’une complexité particulière, de sorte que les frais ainsi facturés ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance;

Dans la mesure où ils ont été intégralement soldés il convient d’ordonner que la somme ainsi indûment perçue soit recréditée au compte des défendeurs;

Il est formé des demandes de dommages-intérêts;

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance;

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts;

Bien que, déduction faite des frais, la dette au titre des charges de copropriété était, à la date de délivrance de l’assignation, minime (366,42 euros), il demeure le compte des défendeurs étant resté débiteur entre le mois de janvier 2023 et le mois d’avril 2024, le syndicat des copropriétaires pouvait, légitimement craindre que le défaut de paiement perdure et Monsieur [R] [G] ne rapporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles la délivrance de l’assignation constituerait, en quelque sorte, une réponse à ses plaintes concernant une fuite d’eau provenant des parties communes et affectant son appartement;

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Monsieur et Madame [R] [G] seront tenus aux dépens, à l’exception de ceux afférents à la restitution de la somme de 658,29 euros au crédit de leur compte de copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort

Constate que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 6] se désiste de ses demandes en paiement aux titre des charges de copropriété;

Dit que la somme de 658,29 euros correspondant aux frais indûment perçus devra être recréditée sur le compte de copropriétaires de Monsieur [J] [R] [G] et Madame [F] [C] épouse [R] [G];

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision,

Condamne Monsieur [J] [R] [G] et Madame [F] [C] épouse [R] [G] aux dépens, à l’exception de ceux afférents à la restitution de la somme de 658,29 euros au crédit de leur compte de copropriétaires qui resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 6];

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le Greffier Le Juge