TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00018 – N° Portalis DB2G-W-B7I-ITCG

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 12 novembre 2024

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. PAUL-EDWIN

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE

requérante

à l’encontre de :

ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Hélène LÖFFLER, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 17 septembre 2024, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2020, la société PAUL-EDWIN a donné à bail un local commercial, à usage associatif, sis [Adresse 5], à l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7], pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros charges comprises et HT.

Ce contrat incluait une clause de résiliation de plein droit, acquise un mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Suivant avenant en date du 5 avril 2023, la mise à disposition d’une mezzanine a été actée entre les parties, moyennant une augmentation de loyer de 250 euros par mois, avec effet rétroactif au 1er février 2021.

Par assignation signifiée le 28 décembre 2023, la société PAUL-EDWIN a attrait l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] devant la juridiction des référés.

Aux termes de ses dernières conclusions, reçues le 6 juin 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société PAUL-EDWIN demande à la juridiction des référés de :

— débouter l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire dès lors qu’il n’a pas été donné suite, dans le délai d’un mois à compter de sa signification, au commandement de payer signifié le 3 juillet 2023,

— déclarer que la résiliation de plein droit au bail lui est acquise,

— dire et juger que l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] est occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] et de tous les occupants de son chef, tant de corps que de biens des locaux donnés à bail, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise de leurs clés,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 443-1 et L. 443-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer,

— condamner l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 350 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés,

— condamner l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] à lui payer à titre provisionnel la somme de 28 650 euros, correspondant aux arriérés de loyers et charges dus au 5 juin 2024,

— condamner l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire (185,78 euros),

— rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir.

La société PAUL-EDWIN expose pour l’essentiel :

— que par avenant du 5 avril 2023, elle a accepté de fixer un montant forfaitaire de 4 000 euros au titre de l’augmentation de loyer rétroactive, consécutive à la mise à disposition de la mezzanine, payable en 40 mensualités successives de 100 euros en sus du loyer courant réévalué à compter du mois de mai 2023 ;

— que l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] a procédé à des travaux non autorisés dans les locaux,

— que les modalités d’augmentation des loyers ont été contresignés par l’ensemble des parties dans l’avenant,

— qu’elle n’a pas été informée de l’existence d’une quelconque fuite au niveau du toit.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 17 septembre 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] demande à la juridiction des référés :

— d’impartir à la société PAUL-EDWIN de fournir un décompte exact des montants dus en août 2024,

— de dire et juger que le bailleur ne peut réclamer le loyer de 300 euros pour la mezzanine, qui est louée à une tierce personne,

— d’impartir au bailleur de justifier d’un local conforme, et en particulier avec une issue de secours et la fourniture d’électricité et d’eau,

— d’accorder des délais de paiement sur deux ans, compte tenu de l’attitude du locataire qui s’acquitte des arriérés de loyers et de sa bonne foi,

En tant que besoin et à titre subsidiaire,

— d’ordonner une expertise d’examiner les lieux et de fixer la valeur exacte d’un loyer, compte tenu de l’état actuel des lieux.

L’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] fait valoir :

— que les lieux ont été adaptés pour une salle de prière hindouiste,

— que la société PAUL-EDWIN était informée des travaux,

— que les arriérés impayés s’élèvent à la somme de 9 400 euros,

— que la mezzanine a été louée à une tierce personne, M. [D] [S], et son accès fermé,

— que la sortie de secours a été obstruée et que la somme de 150 euros doit être versée au bailleur pour sa réouverture,

— que le local ne fournit ni eau ni électricité, rendant son exploitation difficile,

— qu’elle est dans l’incapacité de terminer l’aménagement des lieux puisque des travaux de carrelage et de peinture ainsi que l’achèvement des éléments de la religion hindoue restent à prévoir.

Lors de l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2024, concernant la demande de production de pièces, la société PAUL-EDWIN se réfère à son décompte, versé en annexe 9, comprenant les paiements reçus, précise qu’il reste un solde de 28 550 euros et s’oppose à la demande de délais de paiement.

L’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] sollicite la désignation d’un expert judiciaire au motif que les lieux ne sont pas en état. La société PAUL-EDWIN s’oppose à la demande, étant donné que le local actuel ne correspond plus à la destination prévue par le bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de production de pièces :

L’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] sollicite la production par la société PAUL-EDWIN d’un décompte exact des montants dus en août 2024, avec prise en compte des paiements effectués par elle.

Or, la société PAUL-EDWIN verse aux débats un décompte arrêté au 1er août 2024, lequel fait état des paiements allégués par la défenderesse.

La demande de production de pièces de l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] est ainsi mal fondée et sera rejetée.

Sur les demandes en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré de loyer, formée par la société PAUL-EDWIN contre l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM- [Localité 7] :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des éléments de procédure que l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] n’a pas réglé régulièrement à la société PAUL-EDWIN les loyers échus depuis le mois d’août 2022 et a procédé à des travaux non autorisés.

La société PAUL-EDWIN se prévaut du commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit incluse dans le contrat de bail, qu’elle a fait signifier à l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] le 3 juillet 2023.

Pour s’opposer à la demande, l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] fait valoir que la mezzanine est occupée par une tierce personne, M. [D] [S], qui y a entreposé des objets et que le local est inexploitable.

Force est de constater qu’elle procède par voie de simples allégations sans en justifier par le moindre élément probant.

De plus, l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] ne justifie pas non plus s’être plainte, avant la signification du commandement de payer, de son impossibilité à exploiter le local pour défaut d’alimentation en eau et en électricité, et défaut d’accès à la sortie de secours.

Enfin, l’augmentation du montant des loyers, en contrepartie de la mise à disposition de la mezzanine, a fait l’objet d’un avenant en date du 5 avril 2023 contresigné par les deux parties.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de la signification dudit commandement.

En outre, l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] n’a pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7], ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

La société PAUL-EDWIN sera autorisée à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meuble de son choix, ce aux frais, risques et périls de l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputée l’avoir abandonné.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] reste devoir à la société PAUL-EDWIN la somme de 28 550 euros, correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au 1er août 2024 inclus.

En conséquence, il convient de condamner l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] à payer à la société PAUL-EDWIN ladite somme à titre de provision.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] est également redevable à la société PAUL-EDWIN, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation que le juge des référés est fondé à fixer à un montant de 1 350 euros par mois, du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Aussi, il y a lieu de condamner l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] à payer à la société PAUL-EDWIN ladite indemnité, à titre de provision.

Sur la demande d’expertise formée par l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête en ou en référé.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’expertise, l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] se contente de produire des photographies non datées, lesquelles sont insuffisantes pour permettre d’identifier la non-conformité du local et la location de la mezzanine à une tierce personne.

Ces clichés, qui ne sont corroborés par aucune autre pièce, telle qu’un rapport d’expertise privée ou des attestations de professionnels, ne suffisent pas à rapporter la preuve du bien-fondé de la mesure d’instruction sollicitée.

Dès lors, il y a lieu de considérer que l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] ne justifie d’aucun motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire et il convient, en conséquence, de la débouter de sa demande.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article L. 1451-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] sollicite des délais de paiement sur vingt-quatre mois afin de s’acquitter des mensualités restant dues.

Toutefois, l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] ne saurait bénéficier de délais de paiement alors que de son aveu même, elle n’a effectué que trois règlements en 2024.

Dès lors, la demande de délais de paiement formée par l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, y compris les frais du commandement de payer du 3 juillet 2024 s’élevant à la somme de 185,78 euros, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par la société PAUL-EDWIN et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETONS la demande en production de pièces de l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] ;

DÉBOUTONS l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] de sa demande d’expertise judiciaire ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en date du 30 septembre 2020, liant la société PAUL-EDWIN à l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7], concernant la location d’un local à usage associatif situé [Adresse 5] ;

CONDAMNONS l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7], ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] à payer à la société PAUL-EDWIN la somme provisionnelle de 28 550 euros (vingt huit mille cinq cent cinquante euros) au titre des loyers et charges impayés au 1er août 2024 inclus ;

CONDAMNONS l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] à payer à la société PAUL-EDWIN, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 1 350 euros (mille trois cent cinquante euros) par mois, du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] à payer à la société PAUL-EDWIN la somme de 800 euros (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’ASSOCIATION CULTURELLE SAIVAM – [Localité 7] aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer du 3 juillet 2024 s’élevant à la somme de 185,78 euros (cent quatre vingt cinq euros et soixante dix huit centimes) ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,