COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00286 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JWT5

Minute N° : 25/00077

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 11 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 8] DELTA

Copie délivrée à :M^e GAUTIER

le :14/02/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 8] DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Mme [L] [Y], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [U] [S]

née le 17 Juillet 2000

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Maud GAUTIER, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 07 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 décembre 2022, VALLIS HABITAT au droit duquel vient la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT a consenti à [U] [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 386,45 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT a fait délivrer à [U] [S] un commandement de payer la somme totale de 841,29 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2023 et dont la somme de 763,58 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [U] [S] par acte de commissaire de justice délivré le 11 avril 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 1977,58 euros au titre de la dette locative, lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,lui régler les entiers dépens

*

Au cours des audiences des 27 août 2024 et 03 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée afin d’être mise en état.

A l’audience du 07 janvier 2025, la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT, représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle s’est opposée à la demande de sursis à expulsion formulée par la locataire.

Au cours de cette audience, [U] [S], représentée, a fait valoir qu’elle bénéficie de la garantie jeune et perçoit un revenu mensuel de 550,00 euros. Elle a reconnu la dette et a sollicité un délai pour quitter les lieux.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 11] a été communiqué et mentionne que [U] [S] a eu un parcours de vie difficile et qu’elle a accumulé les difficultés institutionnelles et financières.

A l’audience du 07 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 12 avril 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 27 aout 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du [Localité 11] a été avisé le 12 janvier 2024 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 07 novembre 2022 contient en son article 7.1 « CLAUSE RESOLUTOIRE » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

La SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT a fait signifier à [U] [S], le 25 janvier 2024, un commandement de payer la somme totale de 763,58 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT que [U] [S] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[U] [S] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 25 mars 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 07 novembre 2022, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 30 décembre 2024 à hauteur de 6 184,48 euros.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 25 mars 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [U] [S] s’élèvent à 1419,89 euros. A ce titre, il importe de souligner que le décompte produit mentionne à cette date une dette locative à la somme de 1427,61 euros. Toutefois, cette somme inclut le coût de la souscription d’une assurance habitation. Or, il ne ressort pas du dossier que le bailleur a mis en demeure la locataire de justifier de la souscription d’un tel contrat.

Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

[U] [S] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [U] [S] sera condamnée à titre provisionnel à régler à la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT la somme de 1419,89 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 25 mars 2024.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 25 mars 2024, [U] [S] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [U] [S] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [U] [S] constitue une faute et cause un préjudice à la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT.

En l’espèce, il convient de condamner [U] [S] à verser à la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 26 mars 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[U] [S] sera donc condamnée à titre provisionnel verser à la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT la somme de 474,26 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délai expulsion (sursis à l’expulsion)

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ».

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

*

Au cas d’espèce, [U] [S] justifie d’avoir entrepris des démarches pour se reloger. A ce titre, elle fourni un courrier de France TRAVAIL qui développe le parcours de l’intéressée, son suivi social assidue et sa tentative d’être relogée sur la commune de [Localité 9] où elle a été contrainte de quitter le logement attribué compte tenu de sa localisation dans un quartier difficile. En outre, la conseillère France TRAVAIL mentionne que l’intéressée a réalisé des démarches pour avancer dans ses démarches : réparation du véhicule, démarches d’emploi…

Aussi, il ressort des pièces produites que [U] [S] est une jeune femme qui tente de s’insérer socialement et professionnellement mais qui de fait de sa situation de précarité rencontre des difficultés pour régler son loyer et se reloger.

Au regard de l’investissement qu’elle a fourni, de sa bonne foi et de sa forte mobilisation, il convient de lui accorder un délai d’une année à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[U] [S] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], loué par [U] [S] suivant contrat de bail du 07 décembre 2022,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 novembre 2022 entre la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT et [U] [S] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 mars 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 25 mars 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel [U] [S] à payer à la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT, la somme de 1419,89 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 25 mars 2024,

CONSTATONS que [U] [S] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 26 mars 2024,

ACCORDONS à [U] [S] un délai d’une année à compter de la signification de la décision pour quitter le logement,

RAPPELONS qu’au cours de ce délai, [U] [S] devra régler l’indemnité d’occupation fixée supra,

A l’issue du délai précité AUTORISONS l’expulsion de [U] [S] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DISONS qu’à défaut de départ volontaire, [U] [S] pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DISONS qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 474,26 euros,

CONDAMNONS à titre provisionnel [U] [S] à régler à la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT une indemnité d’occupation de 474,26 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 26 mars 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

CONDAMNONS [U] [S] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 février 2025

Le Greffier Le Juge