TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 24/00377 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3ES

Minute : 24/138

Société FONCIERE CRONOS

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Monsieur [M] [O] [S] [H] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Octobre 2024

DEMANDEUR :

Société FONCIERE CRONOS

[Adresse 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL Jeanine HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [O] [S] [H] [V]

[Adresse 2]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2024, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier et en présence de Madame Coraline BONAVENTURE.

Copie exécutoire : Maître [D] HALIMI

Copie certifiée conforme : Monsieur [M] [O] [S] [H] [V]

Le 07/10/2024

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 avril 2009, la société OGIF, aux droits de laquelle se trouve la société FONCIERE CRONOS, a donné à bail à Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 306 € et 117,14 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société FONCIERE CRONOS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 octobre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 8 février 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 5 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue après avoir été renvoyée plusieurs fois à l’initiative des parties, la société FONCIERE CRONOS – représentée par Maître [D] HALIMI – a repris les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] ; d’ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 1.121,84 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 330 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société FONCIERE CRONOS souligne que le paiement du loyer et des charges courants est repris et consent à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative arrêtée au 6 août 2024, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Il déclare percevoir un revenu mensuel de 1.210 € et avoir trois enfants à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 9 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 27 avril 2009 contient une clause résolutoire (article 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.389,13 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2023.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société FONCIERE CRONOS produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 819,94 € à la date du 6 août 2024.

Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la société FONCIERE CRONOS cette somme de 819,94 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position de la bailleresse, Monsieur [M] [O] [S] [H] [V], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [O] [S] [H] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société FONCIERE CRONOS, Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2009 entre la société OGIF, aux droits de laquelle se trouve la société FONCIERE CRONOS, et Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] à verser à la société FONCIERE CRONOS à titre provisionnel la somme de 819,94 € (décompte arrêté au 6 août 2024, incluant août 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50 € chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société FONCIERE CRONOS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] soit condamné à verser à la société FONCIERE CRONOS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] à verser à la société FONCIERE CRONOS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] [S] [H] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,