TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 18 FEVRIER 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/02033 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5VIB

[G] [U]

C/

Société SCI [1] Prise en la personne de la SELARL [2] agissant par Maître [X] [O], pris en sa qualité de mandataire liquidateur , [D] [U], S.C.I. SCI DES CORNEILLES Représentée par la SELARL [3], en qualité d’administrateur provisoire

COPIE EXECUTOIRE LE

18 Février 2026

à

M^e Iannis ALVAREZ

entre :

Monsieur [G] [U]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Iannis ALVAREZ de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT, avocat postulant et Maître Stéphanie BRAUD, avocat au Barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

Demandeur

et :

SCI DES CORNEILLES

[Adresse 2]

prise en la personne de Maître [X] [L], représentant la SELARL [3], en qualité d’administrateur provisoire de la SCI des Corneilles et

prise en la personne de la SELARL [2] agissant par Maître [X] [O], pris en sa qualité de mandataire liquidateur désigné à cette fonction, par jugement du Tribunal judiciaire de Lorient en date du 13 février 2025, demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [U]

né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représentés

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 10 Décembre 2025

DECISION : publique, Réputée contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 18 Février 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 mai 2014, la SCI des Corneilles a été constituée entre M. [D] [U] et M. [G] [U], chacun détenant respectivement la moitié des parts. M. [D] [U] était le gérant de la SCI [1] jusqu’au 3 octobre 2023, date à laquelle il a été procédé, par ordonnance de référé, à la nomination d’un administrateur provisoire.

Par acte du 30 juin 2014, la SCI [1] a acquis les lots numéro 462,464, 467,468,469,470,471 et 472 dans un ensemble immobilier dit « [Adresse 5] », situé au centre de Lorient, constitué de bâtiments séparés les uns des autres par des cours, jardins et rues, et plus spécifiquement dans le bâtiment J de la copropriété situé [Adresse 6]. Il s’agit de garages, caveaux et d’un ensemble de locaux à usage de bureaux situés au premier étage et au 2e étage.

Cette acquisition, pour un prix de 150 000 EUR, a été financée au moyen d’un prêt bancaire souscrit par la SCI auprès de la banque [4] d’un montant de 113 282 EUR, financement pour lequel les deux associés se sont portés cautions solidaires. Chacun a par ailleurs fait l’apport d’une somme de 30 000 EUR.

L’acquisition était destinée à la location et les loyers encaissés devaient permettre de rembourser le prêt bancaire et de payer les charges de fonctionnement et l’entretien courant.

M. [D] [U] exerce la profession d’architecte et occupe les bureaux situés au 2e étage du bâtiment J.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, M. [G] [U] a fait citer devant ce tribunal M. [D] [U] et la SCI [1] prise en la personne de Maître [X] [L], représentant la SELARL [3] en qualité d’administrateur provisoire et il demande au tribunal de :

– juger que M. [D] [U] a commis, en sa qualité de gérant, des agissements fautifs et des manœuvres frauduleuses au préjudice de la SCI [1],

– juger que la SCI [1] a subi des préjudices qui découlent de ses agissements,

– condamner M. [D] [U] en sa qualité de gérant de la SCI [1] à verser à celle-ci les sommes suivantes :

– 63 000 EUR à titre de dommages-intérêts à raison de la perte de loyers du fait de l’occupation personnelle et indue des garages, caveaux et locaux du premier étage,

– 38 975 EUR à titre de dommages-intérêts à raison du détournement des fonds de la SCI [1],

– juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation et que les intérêts dus pour plus d’une année entière se capitaliseront en application de l’article 1342 – 2 du Code civil,

– condamner M. [D] [U] à payer à M. [G] [U] la somme de 10 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 10 000 EUR à la SCI [1] sur le fondement,

– condamner le défendeur aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025,M. [G] [U] a attrait à la procédure la SELARL [2], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [1].

Les deux affaires ont été jointes par le juge de la mise en état.

M. [G] [U] expose que depuis sa constitution, la SCI [1] n’a jamais été en mesure de supporter seule ses charges d’exploitation et ne fonctionne que grâce aux apports financiers qu’il a faits régulièrement.

En juin 2022, M. [G] [U] a été informé de la condamnation de la SCI [1] au règlement de sommes importantes au titre des charges de copropriété impayées. Cette fois M. [G] [U] a refusé de régler personnellement la dette et s’est inquiété de la situation financière de la SCI. C’est dans ce contexte qu’un administrateur provisoire a été désigné par ordonnance de référé du 3 octobre 2023, confirmée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 4] du 1er octobre 2024.

Par ordonnance du 25 octobre 2024, la présidente du tribunal judiciaire a désigné le même administrateur provisoire pour la SCI, avec, notamment, pour mission de régulariser une déclaration de cessation des paiements au nom de la SCI [1], aux fins d’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

Par jugement du 13 février 2025, le tribunal de Lorient a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SCI [5] et il a désigné la SELARL [2], en la personne de Maître [X] [O], en qualité de liquidateur judiciaire.

Les demandeurs considèrent qu’il résulte de l’examen de la gestion de M. [D] [U] que celui-ci a commis en sa qualité de gérant des manquements, fautes et manœuvres frauduleuses au préjudice de la SCI, dans son intérêt personnel exclusif. Il a fait un usage personnel des biens et des fonds appartenant à la SCI.

Les demandeurs détaillent les agissements fautifs qu’ils reprochent au gérant :

– celui-ci occupe les locaux du premier étage, les garages et les caveaux, personnellement ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat du 23 mai 2023, sans droit ni titre, alors que ces biens étaient destinés à la location, ce qui prive la SCI de loyers ; il s’agit d’une occupation de longue date, soit du fait de M. [D] [U] lui-même, soit du fait d’un tiers auquel il aurait remis une clé, mais sans aucun versement de loyers ;

– la valeur locative des locaux a été estimée le 20 novembre 2020 par le gérant entre 800 et 850 EUR hors-taxes par mois pour les locaux du premier étage et à environ 250 EUR par mois hors-taxes pour les garages et les caveaux ; la perte pour la SCI pour les 5 dernières années s’élève à 63 000 EUR ;

– M. [G] [U] a été contraint de régler seul tous les mois l’emprunt bancaire contracté par la SCI car M. [D] [U] a affirmé ne pas en avoir les moyens ; toutes les propositions faites par M. [G] [U] à son frère pour résoudre les difficultés financières ont été rejetées et le fonctionnement de la SCI s’est trouvé bloqué. M. [D] [U] s’est contenté d’exiger une nouvelle contribution personnelle de M. [G] [U] au financement de la SCI ;

– M. [D] [U] a prétendu qu’il avait une créance, en tant qu’architecte, contre la SCI d’un montant de 35 000 EUR, sans rapporter la preuve de la signature du moindre contrat au titre de prestations qui auraient été commandées et aucune facture n’a été produite dans un premier temps ; l’administrateur provisoire de la SCI a finalement découvert que la SCI avait versé à M. [D] [U] la somme totale de 38 187,99 EUR TTC en 2021 et 2023 au titre d’une convention qui n’a pas été soumise à l’autorisation préalable de l’autre associé, ce qui entraîne sa nullité ;

– M. [G] [U] a décidé de solder par anticipation le prêt contracté par la SCI, en faisant un virement de 52 615 EUR sur le compte bancaire de la SCI, le 12 mai 2023, mais ces fonds n’ont pas servi à solder le prêt ; le gérant a évoqué des missions d’architecte effectuées pour le compte de la SCI, sans contrat ni approbation des associés, et il s’est rémunéré. Il s’agit là d’agissements fautifs, les factures produites pouvant être qualifiées de faux ; elles sont revêtues d’informations mensongères et ont été produites simplement pour justifier les mouvements de fonds ;

— M. [D] [U] a accepté en sa qualité de gérant les factures présentées par lui-même en tant qu’architecte et les a réglées sans avoir jamais accompli les prestations invoquées ; il a donc utilisé ses fonctions de gérant pour s’approprier et détourner des fonds appartenant à la SCI, et cela dès le versement des 52 615 EUR qui était destiné au remboursement anticipé du prêt à la banque ; le gérant a donc commis des manœuvres frauduleuses ; les factures auraient été émises quand le gérant avait été sommé par l’administrateur provisoire de s’expliquer sur la disparition des 52 615 EUR et de justifier les mouvements de mouvements suspects entre le compte bancaire de la SCI et le compte personnel du gérant.

– S’agissant des « prestations » que l’architecte aurait réalisées pour le compte de la SCI, la lecture du détail de la facture permet de comprendre qu’il ne s’agit pas d’une mission d’architecte mais plutôt, pour une partie, des prestations et tâches incombant au gérant lui-même et que M. [D] [U] s’est donc fait payer en tant que gérant ; il y est également mentionné une mission de conception et de maîtrise d’œuvre pour la rénovation du bâtiment J qui appartient à la copropriété et non pas à la SCI [1], celle-ci n’en étant que l’un des copropriétaires ; or, un tel projet aurait nécessité l’autorisation des associés en assemblée générale puisqu’il ne s’agit pas d’une opération courante ; en réalité la SCI [1] par l’entremise de son gérant a pris des engagements à l’égard de la copropriété sans informer les associés de la SCI, comme cela ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 21 novembre 2016.

Or, rien ne justifie que M. [D] [U] en sa qualité d’architecte puisse facturer à la SCI [1] des prestations que celle-ci ne lui a pas commandées et dont elle n’est pas la bénéficiaire. Les demandeurs doutent de l’existence concrète de l’étude qui aurait été commandée à l’architecte en vue de la réhabilitation du bâtiment.

Il est question également d’une mission d’archivage et de sauvegarde numérique qui aurait été confiée à l’architecte alors que cela ne relève pas des fonctions d’un architecte.

Pour toutes ces raisons, il est demandé la condamnation de M. [D] [U] à rembourser à la SCI la somme de 38 975 EUR correspondant au total des sommes qui lui ont été réglées en sa qualité d’architecte, grâce aux fonds destinés à solder le prêt, et sans justification de prestations.

Pour le détail des moyens développés par le demandeur, le tribunal se réfère à l’assignation du 15 novembre 2024.

M. [D] [U] n’a pas constitué avocat.

La SELARL [2], mandataire liquidateur de la SCI [1] n’a pas non plus constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 1843 – 5 du Code civil ;

Vu les statuts constitutifs de la SCI [1] permettant au gérant d’agir au nom de la société en vue de la réalisation de son objet social ;

M. [G] [U] exerce l’action sociale en responsabilité contre le gérant, prévue à l’article 1843 – 5 du Code civil. Il fait état de préjudices subis par la SCI [1] du fait de décisions du gérant contraires à son objet social et sollicite la condamnation de M. [D] [U] en sa qualité de gérant à payer à la SCI des dommages-intérêts.

1) Sur la demande en paiement de la somme de 63 000 EUR

M. [G] [U] évoque la perte pour la SCI [1] des loyers des bureaux du 1er étage, outre des garages et caveau, du fait de leur occupation personnelle et indue par M. [D] [U].

L’objet social de la SCI était, notamment, la location du bien immobilier lui appartenant et non pas de permettre à M. [D] [U] d’avoir un local professionnel ou une habitation ou des espaces de stockage pour ses affaires personnelles ou de tiers sans payer de loyers.

Or, il ressort du constat réalisé le 23 mai 2023 par un huissier de justice que M. [D] [U] et sa compagne occupent la totalité des locaux qui sont la propriété de la SCI des Corneilles et pas seulement le 2e étage de bureaux faisant l’objet d’un bail ancien, puisqu’avant l’acquisition des locaux par la SCI des Corneilles, M. [D] [U] était déjà titulaire d’un bail commercial conclu avec le Foyer [6], précédent propriétaire.

Aujourd’hui les locaux du deuxième étage constituent son local professionnel mais aussi son lieu d’habitation qu’il partage avec sa compagne. Il occupe également le premier étage puisqu’il y a entreposé des meubles, des cartons et un lit, ainsi que les garages et caveau où se trouvent entreposés différents objets, outillage, kayak de mer, vélos, scooters, caravanes etc.

Or le seul loyer que doit régler M. [D] [U] à la SCI pour son local professionnel au 2e étage est insuffisant à faire face au remboursement du prêt contracté par la SCI et aux différentes charges d’entretien et de copropriété.

La SCI des Corneilles subit donc un préjudice à ne pas percevoir la totalité des loyers qui étaient attendus pour équilibrer ses comptes et depuis de nombreuses années, elle dégage des pertes. Or le gérant devait nécessairement agir dans le sens de la survie financière de la SCI.

Il ressort également des pièces produites aux débats que les locaux du bâtiment J nécessiteraient des travaux de rénovation extérieurs que la SCI n’est manifestement pas en état de financer avec les trois co propriétaires des garages, même si M. [D] [U] a pu s’imaginer comme le maître d’œuvre de ces travaux, sans apparemment l’aval de son associé, en se proposant lors d’une assemblée générale de copropriété, au nom de la SCI, comme le futur maître d’œuvre de travaux portant sur l’isolation, le changement des menuiseries extérieures et la toiture, notamment.

Il ressort du procès-verbal de constat réalisé le 3 mai 2023 que les locaux du premier étage, composés d’une pièce avec lavabo et WC et de 3 bureaux sont en état d’être loués. Il en est de même du caveau et des deux garages. Toutefois ces locaux sont encombrés de différentes affaires qui appartiendraient au locataire du deuxième étage, M. [D] [U].

En sa qualité de gérant de la SCI, M. [D] [U] n’a pas démontré à son associé M. [G] [U], l’impossibilité de louer les locaux appartenant à la SCI, autres que ceux qu’il est en droit d’occuper au terme du bail qu’il a conclu.

Il ressort des pièces produites qu’il a pu prétendre que le bâtiment nécessite des travaux de réhabilitation, ce qui empêcherait la location, mais pour autant il occupe lui-même les lieux au quotidien, pour son activité professionnelle, et comme habitation et lieu de stockage et ils n’apparaissent pas insalubres.

Le tribunal se doit d’analyser et de qualifier correctement le préjudice subi par la SCI des Corneilles. Il considère que celle-ci subit un préjudice de perte de chance de louer ses locaux, faute pour le gérant d’avoir fait le nécessaire pour trouver des locataires depuis 2014. En effet, il n’a pas été démontré que les 5 dernières années la SCI [1] était certaine de pouvoir compter, sans discontinuité, sur des loyers de 12 600 EUR par an comme le soutiennent les demandeurs, vu les aléas de la mise en location (trouver des locataires, recevoir les loyers de manière régulière).

Au vu de l’estimation faite en 2020 par une agence immobilière de la valeur locative des bureaux du premier étage, du caveau et des garages (entre 1050 et 1100 EUR HT/HC par mois), il y a lieu de considérer, sachant que le préjudice de perte de chance n’est jamais égal au préjudice réel et entier, mais à une part seulement, ici évaluée à 70 %. La perte de chance de percevoir des loyers pendant 60 mois a donc été de 44 100 EUR pour la SCI.

M. [D] [U] doit donc être condamné à payer à la SCI [1] la somme de 44 100 EUR à titre de dommages-intérêts car il est responsable de cette perte.

2) Sur la demande en paiement de la somme de 38 975 EUR

M. [G] [U] considère que cette somme a été détournée au préjudice de la SCI [1] après qu’il ait effectué un virement de 52 615,99 EUR, le 12 mai 2023 suite à un accord avec le gérant, qui devait reverser cette somme à la [4] de manière à effectuer un remboursement anticipé du prêt contracté par la SCI. Or en réalité M. [D] [U] a utilisé les fonds ainsi disponibles sur le compte de la SCI pour se payer de supposées prestations d’architecte et tâches administratives, sur la base de factures en date du 28 septembre 2023.

Le tribunal constate en premier lieu que M. [D] [U] n’a jamais eu d’accord de son associé pour facturer ainsi la gestion administrative de la SCI, ni pour se lancer dans des études rémunérées en vue de la réhabilitation de l’immeuble et alors même que la SCI est en situation financière déficitaire depuis de nombreuses années, ce que le gérant ne pouvait ignorer.

Le gérant a voulu se rémunérer pour sa gestion administrative de la SCI et notamment l’envoi de courriers et mails et le suivi de contentieux.

La facture du 28 septembre 2023 fait état également de prestations de conception et de maîtrise d’œuvre pour la rénovation du bâtiment J, et cela depuis 2015 sans toutefois que le gérant ait été autorisé par l’assemblée générale à se lancer dans ce projet non financé, ni même à se rémunérer au titre d’une maîtrise d’œuvre.

Faute d’accord de l’assemblée générale de la SCI sur cette dépense de 38 875 EUR, M. [D] [U] n’était pas en droit de l’engager sachant qu’il a manifestement confondu son intérêt personnel avec sa fonction de gérant, qu’il s’est « auto payé » des prestations indues, et qu’il a détourné des fonds versés par son associé, dont il connaissait précisément la destination : le remboursement anticipé du prêt contracté par la SCI. Ce faisant, il a nui aux intérêts de la SCI et a engagé sa responsabilité civile pour faute.

Il ressort de la facture du 28 septembre 2023 qu’un total de 38 975 EUR a été prélevé par M. [D] [U] sur le compte de la SCI [1]

M. [D] [U] doit donc être condamné à payer à la SCI [1] la somme de 38 975 EUR à titre de dommages-intérêts.

3) Sur les autres demandes

Il sera fait droit à la demande en paiement des intérêts au taux légal sur les sommes de 44 100 EUR et 38 975 EUR allouées ci-dessus. Les intérêts courront à compter de l’assignation du 15 novembre 2024. Il y a lieu de faire droit également à la demande de capitalisation des intérêts pour une année entière en application de l’article 1342 – 2 du Code civil.

M. [D] [U], succombant, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [U] les frais d’instance qu’il a été contraint d’engager.

M. [D] [U] sera condamné à verser à M. [G] [U] une indemnité de 2000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de dispenser la SCI [1] de toute indemnité à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [U] à verser à la SCI [1], prise en la personne de Maître [X] [L], représentant la SELARL AJIRE, en qualité d’administrateur provisoire de la SCI [1] et représentée par la SELARL [2] en qualité de mandataire liquidateur de la SCI [1], les sommes suivantes :

– 44 100 EUR au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,

– 38 975 EUR en remboursement de sommes indûment prélevées du compte bancaire de la SCI [1],

avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 novembre 2024 et capitalisation des intérêts pour une année entière,

CONDAMNE M. [D] [U] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [D] [U] à verser à M. [G] [U] une indemnité de 2000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par M^me Picard, première vice-présidente et M^me Le Hyaric, greffier.

Le greffier, La présidente