N° RG 25/02366 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QAMY

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Hérault Immobilière de Gestion (H.I.G), SARL, [Adresse 3]

représentée par M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [G]

né le 30 Décembre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [K]

née le 03 Août 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2026

Affaire mise en deliberé au 07 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Mai 2026 par

Claire GUILLEMIN, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christel DAUDE

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [G] et Mme [B] [K] sont propriétaires du lot n° 6 au sein de la copropriété [Adresse 5], située [Adresse 6] à [Localité 3].

Estimant que M. [W] [G] et Mme [B] [K] ne s’étaient pas acquittés du paiement de leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic Hérault Immobilière de Gestion (HIG) mis en demeure M. [W] [G] et Mme [B] [K] de s’acquitter des sommes dues par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mars 2025.

Par acte du 29 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait signifier à M. [W] [G] et Mme [B] [K] un commandement de payer la somme principale de 4 836,51 euros, au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée à la date du 1er juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a fait assigner M. [W] [G] et Mme [B] [K] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  4820,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, appel de fonds du 1er juillet 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2025,

—  62 euros au titre des frais de recouvrement,

—  900 euros à titre de dommages et intérêts,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer,

le tout avec exécution provisoire.

A l’audience du 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [W] [G] et Mme [B] [K] n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] verse aux débats :

— le relevé de propriété

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 9 janvier 2024, 23 octobre 2024 et 14 janvier 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026 arrêté au 25 février 2026,

— le commandement de payer du 29 août 2025,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que M. [W] [G] et Mme [B] [K] restent devoir la somme de 5405,32 – 2826,16 – 280,23 (165 + 115,23) – 200 (16 +16 + 46 + 122) = 2098,93 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 25 février 2026, comprenant la 3ème échéance trimestrielle.

En effet, il convient de déduire du décompte produit le solde antérieur débiteur au 1er janvier 2023 non justifié par des appels de fonds ni par la production des PV d’assemblée générale de 2826,16 euros apparaissant sur un historique débutant le 1er octobre 2010, le montant des frais de commissaire de justice pour un montant total de 280,23 euros (coût du commandement de payer et des frais d’assignation), ainsi que le montant des frais de contentieux pour un montant total de 200 euros ( lettre recommandée du 10 mars 2025, frais de constitution de dossier pour le commissaire de justice ainsi que des frais intitulés « F 107131 CP [G]/[K] » qui seront examinées ci-après ainsi que le coût de la lettre recommandée du 26 septembre 2023 de 16 € qui n’est pas produite).

M. [W] [G] et Mme [B] [K] seront donc condamnés solidairement en deniers ou quittances à payer la somme de 2098,93 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

— Sur les frais de mise en demeure

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sollicite la condamnation à la somme de 16 euros au titre de la lettre de mise en demeure.

Il a été produit la mise en demeure du 10 mars 2025.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 16 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera débouté du surplus de ses demandes

— Sur les frais de constitution dossier pour l’avocat et pour le commissaire de justice

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera débouté de sa demande de condamnation à la somme de 122 euros et de 46 euros non justifiés.

— Sur les frais de commissaire de justice :

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais de commissaire de justice (frais de commandement de payer, frais d’assignation…) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il résulte du jugement rendu le 10 mai 2019 que les défendeurs ont déjà été condamnés au paiement de charges de copropriété impayées.

La carence de M. [W] [G] et Mme [B] [K] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [G] et Mme [B] [K], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, M. [W] [G] et Mme [B] [K] devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [W] [G] et Mme [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 2098,93 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [G] et Mme [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 16 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [G] et Mme [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé ADRESSECOPRO, pris en la personne de son syndic, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [G] et Mme [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [W] [G] et Mme [B] [K] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Le Greffier, La Juge