Tribunal Judiciaire de Bobigny, 7 octobre 2024, n° 24/00987

TJ Bobigny 7 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Existence de désordres non résolus
Le tribunal a constaté qu'il existe un motif légitime pour ordonner une expertise afin d'établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, notamment en raison des désordres constatés par un commissaire de justice.
Rejeté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a décidé qu'aucune des parties ne succombe dans cette affaire, et a donc débouté la SCI Villa Rama de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, 7 oct. 2024, n° 24/00987
Numéro(s) :	24/00987

Sur les parties

Avocat(s) :	Damien AFTASSINicolas BOYTCHEV
Parties :	La société SAINT-OUEN VILLAGE dont le siège social est sis

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° AF dossier : N° RG 24/00987 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIYZ
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 OCTOBRE 2024 MINUTE N° 24/02374
----------------
Nous, M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, as[…]té de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entenAF les parties à notre audience AF 31 Juillet 2024 avons mis l’affaire en délibéré au 28 août 2024 et prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe AF tribunal en application des dispositions de l’article 450 AF Code de procéAFre civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société VILLA RAMA dont le siège social est […] […]
représentée par M^e ABmien AFTASSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0282
ET :
La société SAINT-OUEN VILLAGE dont le siège social est […] 50 Cours De L’Ile Seguin – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT
représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301
************************************************
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon acte AF 14 octobre 2020, la SCI Villa Rama a acquis auprès de la SAS Saint-Ouen village un appartement (n° 603) en l’état futur d’achèvement, constituant le lot de copropriété […], situé […] (93400).
La livraison est intervenue le 17 juillet 2023.
Le bien est loué à M^me X Y et M. Z AA depuis le mois de novembre 2023. La gestion locative a été confiée à l’agence immobilière Laforêt immobilier, représentée par M^me AB AC.
De manière réitérée depuis la fin AF mois de novembre 2023, les locataires ont fait état de nombreux désordres à leur propriétaire et à l’agence
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immobilière, qui ont été relayés au promoteur. Parmi ces désordres, il a notamment été signalé un dégât des eaux au niveau de la chambre parentale ayant des conséquences sur le réseau électrique de l’appartement.
Malgré l’intervention de plusieurs techniciens, les locataires ont estimé que les désordres n’avaient pas été solutionnés.
Par courrier recommandé avec avis de réception AF 8 février 2024, M^me AB AC a mis en demeure la société Saint-Ouen village de solutionner les différents désordres.
Le 13 février 2024, M^e Jacky Krief, commissaire de justice a établi un constat, attestant notamment de d’infiltration d’eau dans deux chambres et d’un taux d’humidité de 90 % dans la chambre parentale.
Par courrier recommandé avec avis de réception AF 19 mars 2024, M^me AB AC a de nouveau mis en demeure la société Saint-Ouen village de solutionner les différents désordres.
Par courriel AF 4 avril 2024, la société Saint-Ouen village a réponAF que l’ensemble des désordres signalés avaient déjà été solutionnés ou étaient en cours de traitement.
Par courrier recommandé avec avis de réception AF 11 avril 2024, la SCI Villa Rama, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société Saint-Ouen village de solutionner les différents désordres signalés, dans un délai de quinze jours, au titre de sa garantie AF parfait achèvement.
Par actes de commissaire de justice AF 4 juin 2024, la SCI Villa Rama a fait assigner la SAS Saint-Ouen village en référé devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’ordonner une expertise.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience AF 31 juillet 2024, la SCI Villa Rama et la SAS Saint-Ouen village ont comparu.
Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 29 juillet 2024, oralement soutenues à l’audience, la SCI Villa Rama demande au tribunal de :
• ordonner l’organisation d’une expertise judiciaire, confie´e à tel expert spe´cialise´ qu’il plaira, dont la mission pourrait être la suivante :
se rendre sur les lieux […] […] (93400);
se faire communiquer tous documents utiles à l’exe´cution de sa mission ;
convoquer les parties et entendre leurs explications ; Sur l’état de l’appartement,
examiner le système d’électricité´, son fonctionnement et dire s’il est conforme aux règles de sécurité´ ;
évaluer le taux d’humidité´ dans le séjour, les deux chambres et le bureau, et le mesurer conformément aux normes sanitaires applicables ;
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constater les éventuelles odeurs dans la salle de douche ;
évaluer l’état des peintures et relever, le cas échéant, l’existence de moi[…]sures ;
examiner le fonctionnement des volets roulants dans les trois chambres ;
constater l’état d’avancement des travaux ordonnés ou effectués par la BNP ;
évaluer l’ensemble des défauts et désordres que présentent les parties communes ou privatives de l’immeuble ;
proposer une évaluation chiffrée des travaux devant être réalisés afin de mettre l’appartement aux normes de sécurité´ et en parfait état de fonctionnement ; En tout état de cause,
déterminer de façon aussi précise que possible les conditions d’exécution des obligations liées aux garanties qui incombent à un vendeur-constructeur d’un bien en VEFA à l’égard d’un acquéreur ;
déterminer et quantifier les désagréments et les différents préjudices, notamment de jouissance, liés à des désordres apparents ou non apparents intervenus depuis la livraison de l’immeuble ;
donner un avis sur les risques sanitaires encourus par les occupants ;
évaluer la AFrée et la gravite´ des désordres subis par les propriétaires et les locataires ;
évaluer la nature et la portée des interventions des différents professionnels mandatés par les différents services de la BNP ;
émettre un avis sur tout autre élément d’ordre technique utile à éclairer la juridiction appelée le cas échéant à se prononcer sur le fond AF litige.
• dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants AF code de procéAFre civile et, en particulier, qu’il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée, en précisant son identité´, et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal;
• dire qu’en cas de difficulté´, l’expert saisira le président qui aura ordonne´ l’expertise ou le juge désigné´ par lui ;
• fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,
• condamner la société Saint-Ouen village à lui payer la somme de1 500 euros au titre de l’article 700 AF code de procéAFre civile ;
• statuer ce que de droit sur les dépens.
Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2024, oralement soutenues à l’audience, la SAS Saint-Ouen village demande au tribunal de : A titre principal
• dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire,
• rejeter l’ensemble des demandes de la SCI Villa Rama, A titre subsidiaire
• prendre acte de ses plus expresses protestations et réserves quant à la demande de désignation d’un expert judiciaire,
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• donner pour mission à l’expert judiciaire de :
se rendre sur les lieux […] […] (93400),
se faire communiquer tous documents utiles à l’exécution de sa mission,
convoquer les parties et entendre leurs explications ; Sur l’état de l’appartement,
donner son avis sur le système d’électricité,
constater les éventuelles odeurs dans la salle de douche,
évaluer l’état des peintures et relever, le cas échéant, l’existence de moi[…]sures,
donner son avis sur les travaux propres à remédier aux griefs éventuellement constatés, En tout état de cause,
donner son avis sur les préjudices éventuellement subis, en lien avec les griefs constatés,
donner un avis sur les risques sanitaires encourus par les occupants,
donner son avis sur la AFrée et la gravité des désordres éventuellement subis par les propriétaires et les locataires,
évaluer la nature et la portée des interventions des différents professionnels mandatés par les différents services de la BNP,
émettre un avis sur tout autre élément d’ordre technique utile à éclairer la juridiction appelée le cas échéant à se prononcer sur le fond AF litige.
• réserver les dépens.
En application des dispositions de l’article 446-1 AF code de procéAFre civile, le tribunal renvoie à l’assignation et aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2024, prorogé au 7 octobre 2024 dans l’attente AF retour favorable d’un expert.
MOTIVATION
1. SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE
Aux termes de l’article 145 AF code de procéAFre civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.
Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.
Par ailleurs, l’article 1792 AF code civil dispose que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
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La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné. En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.
En l’espèce, le procès-verbal de livraison fait état des réserves, non levées, suivantes :
• séjour : vitrage fixe cassé
• baguette à la sous-face AF balcon se décolle
• impact dans ravalement en haut de la porte fenêtre au niveau de la butée des volets roulants
• chambre 2 : réglage poignée de fenêtre difficile à fermer
• généralités : tête thermostatique à poser
• chambre 3 : réglage poignée de fenêtre difficile à fermer
• salle de bains : impact dans la planche AF miroir
• salle d’eau : sèche serviette ne chauffe pas assez
Par deux courriers des 26 et 28 novembre 2023, M^me AB AC a signalé les problèmes suivants :
• mauvaise ouverture de la seconde porte-fenêtre
• robinet AF radiateur monté à l’envers
• faible débit AF robinet AF lavabo,
• problème provenant de l’installation des volets de l’appartement, faisant disjoncter le tableau électrique.
Le 4 décembre 2023, elle a également signalé une infiltration d’eau au niveau de la chambre parentale, qui s’est aggravée par la suite.
Par courriel AF 29 janvier 2024, postérieurement aux interventions de certains techniciens, M^me AB AC a signalé la per[…]tance des difficultés suivantes :
• non-résolution des problèmes électriques
• fenêtre AF séjour cassée par les techniciens,
• dégradation de la peinture dans la chambre parentale suite à l’infiltration,
• dégradation de la peinture dans la chambre AF milieu, par une infiltration notable AFe au boîtier de contrôle AF volet qui nécessite une intervention,
• récurrence des odeurs nauséabondes dans la salle de bains,
• constat d’une flaque d’eau au sol AF salon.
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Le 13 février 2024, M^e Jacky Krief, commissaire de justice a réalisé un constat. Son procès-verbal reprend les points énumérés dans le courriel de M^me AB AC AF 29 janvier 2024. Il ajoute les points suivants :
• absence de raccordement Ethernet,
• le taux d’humidité dans la chambre et la chambre AF milieu est de 90 %,
• la présence d’humidité au niveau AF boîtier électrique AF volet,
• l’absence d’un joint d’étanchéité à l’extérieur de la chambre AF milieu,
• la présence de moi[…]sures dans les chambres,
• traces d’humidité et de moi[…]sures dans la salle de bains,
• un taux d’humidité de 90 % au niveau AF plancher AF salon.
Ces points ont de nouveau été repris dans un courriel AF 27 mars 2024.
Par courriel en réponse AF 4 avril 2024, la société Saint-Ouen village a indiqué dans les termes suivants que :
• les réserves n° 3218032180 et 32181 concernant l’électricité ont été levées,
• le vitrage en question a été commandé par l’entreprise, les locataires sont au courant,
• le représentant de Coredif (entreprise générale) n’a constaté ni odeur ni humidité dans la salle d’eau. Le locataire lui aurait confirmé que cela était passager, de temps à autre ou le soir,
• concernant les infiltrations, des investigations sont en cours par les entreprises concernées. Des joints en toiture ont été refaits sur les couvertines le 3 avril 2024,
• s’agissant de l’infiltration d’eau dans le séjour, l’entreprise a accédé au logementB701 pour revoir le joint de dilatation. Un rendez vous a été pris la semaine prochaine pour exécution.
La société Saint-Ouen village proAFit également un rapport de réserves indiquant :
• n° 32177 : séjour : la seconde porte-fenêtre AF salon (sans-poignée) donnant sur le bacon ne s’ouvre pas – levée le 27/11/2023 – « réserve levée, manque le vitrage cassée par l’entreprise »,
• n° 32179 : salle de douche parentale : faible débit d’eau au robinet AF lavabo – levée le 27/11/2023,
• n° 32180 : couloir chambre : une prise de courant hors-service – levée le 27/11/2023,
• n° 32181 : WC : la prise de courant ne fonctionne pas – levée le 27/11/2023,
• n° 32184 : un problème provenant de l’installation des volets de l’appartement faisant disjoncter le tableau électrique sur le disjoncteur – levée le 27/11/2023, « réserve levée car le problème est résolu »,
• n° 32194 : remontée de couleur noirâtre parquet – non levée – « on attend une date d’intervention pour la changer »,
• n° 32779 : infiltration au plafond – levée le 07/06/2024 – « réserve levée, manque la reprise, la locataire nous dit on doit demander au propriétaire ».
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Il ressort des éléments qui précèdent que les désordres dénoncés par les locataires et relayés par M^me AB AC auprès AF promoteur ne se limitent pas à ceux contenus dans le rapport de réserves. De plus, le caractère contradictoire de ce document n’est pas établi. En tout état de cause, outre que certaines réserves ne sont pas levées, d’autres ont été levées mais nécessitent une nouvelle intervention (remplacement AF vitrage) ou l’ont été à tort (problème électrique des volets).
Par ailleurs, force est de relever que les désordres dénoncés de manière réitérée par les locataires ont été constatés par un commissaire de justice. La société Saint-Ouen village ne proAFit quant à elle qu’un seul courrier, en date AF 4 avril 2024, lequel est insuffisant à établir que tous les désordres dénoncés ont été solutionnés.
Ces éléments permettent de caractériser un motif légitime pour la SCI Villa Rama à voir établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige susceptible de l’opposer à la société Saint-Ouen village dans le cadre d’une action judiciaire. Toutefois, l’expertise sera limitée aux seuls lot privatif, la SCI Villa Rama n’ayant pas qualité à agir pour les désordres affectant les parties communes.
2. SUR LES FRAIS DU PROCÈS
Aux termes de l’article 696 AF code de procéAFre civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En application de l’article 700 1° AF code de procéAFre civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En raison de la nature de l’affaire, aucune des parties ne succombe. La SCI Villa Rama, demanderesse sera condamnée aux dépens.
Supportant les dépens, la SCI Villa Rama sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 AF code de procéAFre civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire,
Ordonne une mesure d’expertise ;
Désigne, pour y procéder,
M. AD AE AF AG 44 rue Raymond Losserand 75014 Paris Tél : 01.43.35.47.04 Port. : 06.81.34.46.24 Email : vincent.AF.AH.fr
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avec pour mission, les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, après avoir pris connaissance AF dossier :
1. visiter les lieux situés appartement (n° 603), lot de copropriété […], […] (93400).;
2. se faire remettre copie de tout document utile et les annexer au rapport ;
3. si nécessaire, s’adjoindre les services d’un sapiteur d’une spécialité distincte de la sienne ;
4. vérifier l’existence des désordres affectant les parties privatives mentionnés dans l’assignation ;
5. décrire les désordres constatés dans les parties privatives, en indiquer la ou les causes, la nature, l’étenAFe et la date d’apparition ; et dire notamment s’il relève l’existence d’infiltrations ;
6. décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et leurs délais d’exécution ; en chiffrer le coût, en annexant au rapport les devis utilisés ;
7. donner tous éléments d’appréciation nécessaires pour évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres ;
8. fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues ;
9. proposer le cas échéant un apurement des comptes entre les parties ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants AF code de procéAFre civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe AF tribunal judiciaire de Bobigny, service AF contrôle des expertises, avant le 31 octobre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès AF juge AF contrôle ;
Dit que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;
Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert devra adresser aux parties un rapport de synthèse comportant ses observations et constatations, et la réponse provisoire à tous les chefs de la mission ;
Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler ensuite leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 AF code de procéAFre civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
Désigne le magistrat chargé AF contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;
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Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 AF code de procéAFre civile ;
Fixe à la somme de 4 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI Villa Rama entre les mains AF régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 15 novembre 2024 ;
Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caAFque et privée de tout effet ;
Condamne la SCI Villa Rama aux dépens ;
Déboute le SCI Villa Rama de sa demande fondée sur l’article 700 AF code de procéAFre civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 07 OCTOBRE 2024.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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