TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________
Chambre 3 – CONSTRUCTION
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DU 14 Novembre 2023 Dossier N° RG 23/06999 – N° Portalis DB3D-W-B7H-KAGQ Minute n° : 2023/415
AFFAIRE :
Société DISFINANCE C/ S.A.S.U. REC
JUGEMENT DU 14 Novembre 2023
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Madame Sandra FARGETAS
JUGES : Monsieur Frédéric ROASCIO
Madame Chantal MENNECIER
Greffière lors des débats : Madame Peggy DONET Greffière lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL
DÉBATS :
A l’audience publique du 10 Octobre 2023 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2023
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.
copie exécutoire à : M^e Marie-Hélène BOEFFARD M^e Alexandre ZAGO
Délivrées le 14 Novembre 2023
Copie dossier
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NOM DES PARTIES :
DEMANDERESSE :
Société SPRL DISFINANCE, dont le siège social est […] Reinaertdreef 4 – SINT-MARTENSLATEM (BELGIQUE) – prise en la personne de son représentant légal en exercice,
représentée par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE
D’UNE PART ;
DÉFENDERESSE :
S.A.S.U. REC, dont le siège social est […] […], prise en la personne de son représentant légal en exercice,
représentée par Maître Marie-Hélène BOEFFARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et Maître Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
D’AUTRE PART ;
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EXPOSE DU LITIGE
La société dénommée DISFINANCE, société de personne à responsabilité limitée (SPRL) soumise au droit belge est propriétaire du lot n° 28 du lotissement LA […] QUARTIER […] situé sur le territoire de la commune de […].
Se plaignant que les constructions entreprises par la SASU REC, propriétaire de la parcelle […] 007 voisine, constituant le lot 61, étaient contraires aux dispositions du cahier des charge et allaient la priver de sa vue sur mer, la société DISFINANCE a, par requête du 22 septembre 2023, sollicité l’autorisation d’assigner la SASU REC à jour fixe.
Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 3 octobre 2023.
Par acte d’huissier du 5 octobre 2023, la société DISFINANCE a fait assigner la SASU REC aux fins, principalement, de lui voir faire interdiction d’entreprendre ou poursuivre les travaux et de démolir ceux déjà entrepris sous astreinte.
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Par conclusions récapitulatives et responsives N°1 la société dénommée DISFINANCE demande au tribunal de :
- Constater que le projet tel que prévu par le permis de construire viole le cahier des charges du lotissement en date du 5 février 1998,
- Constater la création de servitudes de vue contraires au Code civil,
- Faire interdiction à la société requise d’entreprendre et/ou de poursuivre tous travaux de construction quels qu’ils soient en application des permis de construire litigieux, sur la parcelle cadastrée […] 007 située sur la commune de […], et ce sous astreinte de 500 € par infraction constatée tant que le permis de construire ne sera pas mis en conformité avec le cahier des charges du lotissement,
- Condamner la SASU REC à arrêter les travaux de construction prévus par le permis de construire n° PC083 068 33 00120 délivré le 27 février 2023 par la commune de […] sur la parcelle […] 007 et ce sous astreinte de 500 € par infraction constatée tant que le permis de construire ne sera pas mis en conformité avec le cahier des charges du lotissement LA […] quartier […].
- Rejeter la demande d’un expert sollicité par la SASU REC,
En tout état de cause,
- Condamner la SASU REC à démolir les constructions édifiées en violation du cahier des charges du lotissement LA […] QUARTIER […], sous astreinte de 500 € par jour à compter du jugement à intervenir,
- Condamner la SASU REC à faire disparaître les vues droites et obliques crées en violation du Code civil sur le fonds de la société DISFINANCE, sous astreinte de 500 € par jour à compter du jugement à intervenir,
En tout état de cause,
- Ordonner et prononcer la mise en conformité du PC 083 068 33 00120 en date du 27 février 2023 avec le cahier des charges du lotissement « La Colline Quartier Saint Pons »,
- Condamner la SASU REC au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la société DISFINANCE, ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle fait valoir que la construction d’une villa n° 2, telle que projetée par la SASU REC, ne respecte pas les dispositions de l’article 8 du Cahier des charges, lequel demeure applicable conformément aux dispositions prévues par l’alinéa 3 de l’article L442-9 du Code de l’urbanisme, que la surface totale de plancher de la construction projetée est de 298,93 m² alors que la surface de construction autorisée est de 178, 20 m² et qu’en tout état de cause l’emprise totale du projet est de 211,64 m², ce qui là encore est supérieur à l’emprise autorisée, que par ailleurs, la hauteur de la construction en cause est supérieure à celle autorisée.
Par ailleurs, elle prétend que la création d’un balcon sur la villa n° 1 va créer des vues droites et obliques sur sa parcelle en contravention des articles 678 et 679 du Code civil.
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Par conclusions en réponse N° 1, la SASU REC demande au tribunal de :
- Constater que la mise en place d’un plan d’occupation des sols, le 7 janvier 1989, puis d’un PLU le 16 mars 2012 sur la commune de […] a entraîné la caducité des dispositions règlementaires du cahier des charges du 5 février 1998,
- Constater qu’en conséquence les clauses réglementaires du cahier des charges du 5 février 1998 sont inopposables au projet de construction de la SASU REC, tel que cela était déjà inscrit dans son acte de propriété,
- Constater que la création de la terrasse sur la villa n° 1 ne crée ni de vue droite, ni de vue oblique sur la propriété de la société DISFINANCE,
En conséquence,
- Débouter la société DISFINANCE de l’intégralité de ses demandes à son encontre,
A titre subsidiaire,
- Juger que la notion de surface telle que contenue dans l’article 8 du cahier des charges du 5 février 1998 renvoie à la surface d’emprise au sol,
- Constater que la surface d’emprise au sol des constructions est de 175,73 m² tandis que la surface maximale autorisée en application de l’article 8 du cahier des charges du 5 février 1998 est de 179,70 m²,
- Constater que la hauteur de la villa n° 2, à la naissance du toit, est de 5,35 mètres tandis que la hauteur maximale autorisée en application de l’article 8 du cahier des charges du 5 février 1998 est de 5,50 mètres,
- Constater que la terrasse construite sur la villa n° 1, par sa disposition et par la pose d’une palissade de deux mètres de haut, ne crée aucune vue sur la propriété de la société DISFINANCE,
- Constater que la création de la terrasse sur la villa n° 1 ne crée ni vue droite, ni vue oblique sur la propriété de la société DISFINANCE,
En conséquence,
- Constater que le projet tel que prévu par le permis de construire respecte le cahier des charges du lotissement en date du 5 février 1998, tant du point de vue de la surface maximale d’emprise au sol autorisée que de la hauteur maximale des constructions,
- Constater que le projet respecte les dispositions des articles 678 et 679 du Code civil,
- Débouter la société DISFINANCE de l’intégralité de ses demandes,
A titre infiniment subsidiaire,
- Constater que la société DISFINANCE ne rapporte pas la preuve de la violation des dispositions du cahier des charges du 5 février 1998, tant du point de vue de la surface que de la hauteur du projet de construction,
- Constater que la société DISFINANCE ne rapporte pas non plus la preuve de la violation des dispositions des articles 678 et 679 du Code civil,
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En conséquence,
- Donner acte à la SASU REC qu’elle sollicitera devant le juge de la mise en état la désignation de tel ou tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission de :
! Se rendre au lotissement situé […] sur la commune de […],
! Procéder à toutes les investigations nécessaires afin de :
Donner une interprétation de la notion de « surface » telle que prévue à l’article 8 du cahier des charges du 5 février 1998, précisément sur le point de savoir si celle-ci renvoie à la notion de surface de plancher ou de surface d’emprise au sol,
Estimer l’emprise au sol de la surface de plancher des différents lots du lotissement,
Déterminer si la surface du projet de construction est conforme à l’article 8 du cahier des charges du 5 février 1998,
Déterminer si la hauteur de la villa n° 2, à la naissance de la toiture, est conforme à l’article 8 du cahier des charges du 5 février 1998,
Se prononcer sur l’éventuelle création de vue par la terrasse construite sur la villa n° 1,
! Faire toutes observations utiles au règlement du litige,
En tout état de cause,
- Condamner la société DISFINANCE à payer à la SASU REC, la somme de 10 000 € ainsi que les entiers dépens de l’instance au titre des articles 699 et 700 du Code de procédure civile.
Elle soutient que le cahier des charges du lotissement n’est plus applicable et qu’en tout état de cause l’emprise au sol de la villa 2 et sa hauteur respectent les dispositions de celui-ci.
Elle prétend que la création de la terrasse sur la villa n° 1 ne peut entraîner aucune vue droite du fait de la position des deux fonds et que la demanderesse ne peut se plaindre d’aucune vue oblique du fait de la construction, en limite séparative d’une palissade d’une hauteur de deux mètres faisant office de jardinière.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 octobre 2023 et mise en délibéré à ce jour.
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’applicabilité du cahier des charges
L’article L442-9 du Code de l’urbanisme dispose que « les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ».
Il précise toutefois que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».
Les dispositions du cahier des charges concernant la surface et la hauteur des constructions dont il est demandé application ne constituent ni des règles d’urbanisme, ni des clauses de nature règlementaire mais définissent les droits et obligations entre les colotis et restent donc applicable conformément aux dispositions de ce dernier alinéa.
De plus, il est constant que de manière générale, en application de l’alinéa 3 de l’article L. 442-9, le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Les colotis sont donc tenus par ses dispositions.
Sur la conformité du projet de construction de la SASU REC au cahier des charges
L’article 8 du Cahier des charges du lotissement LA […] QUARTIER […] mis à jour le 5 février 1998 intitulé « constructions » dispose que : « afin d’assurer et de conserver le caractère de belle résidence à l’ensemble du lotissement, les servitudes ci-dessous seront établies : Il sera érigé des constructions à usage résidentiel seulement, à l’exclusion de toute construction industrielle… Les constructions pourront être indépendantes ou groupées.
CONSTRUCTIONS INDEPENDANTES
Les constructions indépendantes devront observer un recul de 5 mètres au moins de toutes les limites du lot… L’ensemble des constructions d’un lot ne pourra dépasser en surface 15 % de la surface de ce lot… Aucune construction ne comportera plus d’un étage sur rez de jardin, ni dépasser à la naissance du toit ou au niveau de la terrasse de couverture une hauteur de 5m50 mesurée par rapport à la moyenne du terrain naturel au pied du mur. Des surélévations ou extensions postérieures à la première construction devront rester dans ces limites. Des exceptions à cette règle ne seront tolérées que si l’ouvrage
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projeté a trouvé l’approbation de l’architecte du lotissement et si le propriétaire a obtenu l’accord des voisins dont la vue et la jouissance pourraient être affectés par cet ouvrage… ».
1° La conformité de la surface des constructions au cahier des charges
Selon les dispositions précitées, l’ensemble des constructions d’un lot ne pourra dépasser en surface 15 % de la surface de ce lot.
Dans la mesure où il y est mis en parallèle la surface du lot et la surface de la construction, il doit être considéré que ces deux notions sont de même nature et concernent toutes deux la surface au sol et qu’en conséquence la surface de la construction ainsi réglementée doit être entendue comme celle de son emprise au sol. En effet, la surface des planchers aux différents étages de la construction est une notion tout à fait différente qui aurait dû être précisée si les rédacteurs de l’acte avaient entendu l’appliquer.
En l’espèce, la parcelle […] 007 a une surface de 1198 m².
En application des dispositions de l’article 8, la surface constructible est de 15 % de cette surface, soit 179,70 m².
Selon le permis de construire déposé par la SASU REC (pièce PCMI-4b), la surface au sol de la villa n°1 est de 93,22 m² et celle de la villa n° 2 de 82,51 m², soit un total de 175,73 m².
Il apparaît donc que sur ce point, le projet de construction de la défenderesse respecte les dispositions du cahier des charges.
S’il est exact qu’il est prévu également une piscine d’une superficie de 35,91 m², ce qui porterait l’emprise au sol totale du projet à 211,64 m², il n’apparaît pas, au vu de la formulation de l’article 8 précité, qui prévoit notamment une hauteur maximale pour les constructions, que cette emprise doive être incluse dans les 15 % autorisés et en tout état de cause, il ne pourrait en être conclu que les villas dépassent la surface autorisée.
Il en résulte que la seule construction de la villa n° 2 par la SASU REC ne peut être déclarée contraire aux dispositions de l’article 8 du cahier des charges du lotissement LA […] QUARTIER […].
2° La conformité de la hauteur des constructions avec le cahier des charges
Selon le cahier des charges, aucune construction ne pourra dépasser une hauteur de 5m50 à la naissance du toit ou au niveau de la terrasse de couverture, cette hauteur étant mesurée par rapport à la moyenne du terrain naturel au pied du mur.
En l’espèce, il ressort du permis de construire (pièce PCMI-3) que les seuls points altimétriques situés sur le terrain naturel se situant sur l’emprise de la construction de la villa 2 s’élèvent à 73,18 m, 73,55 m et 74,98 m, soit une moyenne de 73,90 m, les points situés à 73,46 m et 74,78 m et 74,98 mètres étant ceux prévus pour la construction après mise à niveau du terrain.
La naissance du toit s’élevant quant à elle à 79,66 mètres, selon cette même pièce, la hauteur de la construction à la naissance du toit est donc de 5,76 mètres.
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En effet la génoise se trouvant sous le toit, qui s’élèverait à 79,50 mètres, ne peut être considérée comme la naissance du toit ainsi que cela apparait clairement dans la pièce PCM-5b du permis de construire, d’ailleurs cette cote de 79,50 mètres n’apparaît pas dans les pièces du permis de construire.
Dans la mesure où ces diverses cotes apparaissant clairement sur les plans de permis de construire produits, il n’est nul besoin de faire appel à un expert pour trancher le litige.
Il en résulte que la construction projetée ne respecte pas la hauteur imposée par l’article 8 du cahier des charges du lotissement LA […] QUARTIER […].
Sur les demandes de la société dénommée DISFINANCE par rapport au non- respect du cahier des charges
Les demandes de « dire et juger » de « donner acte » ou de « constater » ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens de l’article 4 du code de procédure civile, l’éventuelle décision de donner acte étant en tout état de cause dépourvue d’effet.
En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens.
Par ailleurs, il n’appartient pas au tribunal judiciaire d’ordonner la mise en conformité d’un permis de construire avec le cahier des charges d’un lotissement, la demande présentée en ce sens sera en conséquence rejetée, ainsi que celle de « faire interdiction à la société requise d’entreprendre et/ou de poursuivre tous travaux de construction quels qu’ils soient en application des permis de construire litigieux, sur la parcelle cadastrée […] 007 située sur la commune de […], et ce sous astreinte de 500
€ par infraction constatée tant que le permis de construire ne sera pas mis en conformité avec le cahier des charges du lotissement » et de voir « condamner la SASU REC à arrêter les travaux de construction prévus par le permis de construire n° PC083 068 33 00120 délivré le 27 février 2023 par la commune de […] sur la parcelle […] 007 et ce sous astreinte de 500 € par infraction constatée tant que le permis de construire ne sera pas mis en conformité avec le cahier des charges du lotissement LA […] quartier […] ».
En revanche, il sera fait droit à la demande de voir condamner la SASU REC à démolir les constructions édifiées en violation du cahier des charges du lotissement LA […] QUARTIER […], en ce qui concerne la hauteur de la villa n° 2, sous astreinte de 500 € par jour. Le point de départ de cette astreinte devant cependant être fixé quinze jours après la signification du présent jugement.
Sur la création de vues droites et obliques sur le fonds de la société dénommée DISFINANCE
Selon l’article 678 du Code civil « on ne peut avoir de vue droite ou fenêtres d’aspect ni balcon ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage… ».
L’article 679 dispose quant à lui « on ne peut… avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance ».
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En l’espèce, les propriétés des parties sont mitoyennes, de ce fait, la création d’une terrasse sur la propriété de la défenderesse ne peut créer de vue droite sur la propriété de la demanderesse qui se trouve à côté d’elle.
En ce qui concerne la vue oblique, la SASU REC justifie par des photographies, qui ne sont pas contestées, qu’elle a fait ériger en limite de propriété une construction sur toute la largeur de la terrasse, composée de deux murets verticaux dont la partie située le plus près du fond DISFINANCE est d’une hauteur supérieure à celle située le plus près d’elle, qui serait à usage de jardinière, dont la largeur totale est de toute évidence supérieure à 60 centimètres. De ce fait, il n’existe plus de vue oblique.
La demanderesse soutient que « ces aménagements en cours de réalisation ou à venir » ne sont pas confortés par la délivrance d’un permis de construire et que de ce fait ne seraient que de « simples affirmations ».
Cependant le tribunal judiciaire n’est pas juge de la conformité d’une construction au permis de construire et dans la mesure où cet aménagement existe, il empêche actuellement toute vue oblique sur le fond de la demanderesse dans les conditions prévues par le Code civil.
De ce fait la société DISFINANCE sera déboutée de sa demande de voir supprimer les vues droites et obliques qui auraient été créées sur son fonds.
Sur les autres demandes
La SASU REC qui succombe sur la demande de la société DISFINANCE con[…]tant en fait à interdire la construction d’une villa d’une hauteur supérieure à celle permise par le cahier des charges du lotissement, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’à payer à cette dernière la somme de 3 000 € en application des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.
La SASU REC sera en revanche déboutée de ses demandes en ce sens.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en audience civile, après débats publics, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Rejette la demande d’expertise formée par la SASU REC,
Condamne la SASU REC à démolir les constructions édifiées en violation du cahier des charges du lotissement LA […] QUARTIER […], en ce qui concerne la hauteur de la villa n° 2, sous astreinte de 500 € par jour après un délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement.
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Rejette la demande de la société dénommée DISFINANCE de faire interdiction à la SASU REC d’entreprendre et/ou de poursuivre tous travaux de construction quels qu’ils soient en application des permis de construire litigieux, sur la parcelle cadastrée […] 007 située sur la commune de […], et ce sous astreinte de 500 € par infraction constatée tant que le permis de construire ne sera pas mis en conformité avec le cahier des charges du lotissement,
Rejette la demande de la société dénommée DISFINANCE de voir condamner la SASU REC à arrêter les travaux de construction prévus par le permis de construire n° PC083 068 33 00120 délivré le 27 février 2023 par la commune de […] sur la parcelle […] 007 et ce sous astreinte de 500 € par infraction constatée tant que le permis de construire ne sera pas mis en conformité avec le cahier des charges du lotissement LA […] quartier […],
Déboute la société dénommée DISFINANCE de sa demande de voir supprimer les vues droites et obliques qui auraient été créées sur son fonds,
Condamne la SASU REC à payer à la société dénommée DISFINANCE la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
Déboute la SASU REC de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Condamne la SASU REC aux entiers dépens de l’instance.
La greffière La présidente
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