TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02197 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7X4

Minute : 25/00149

Monsieur [V] [F] [M]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [R] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [F] [M]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Marietta AKA, du cabinet de Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [H]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 24 Janvier 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 28 septembre 2022, M. [V] [M] a consenti à M. [R] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 404 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 96 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 404 euros.

Le 27 mai 2024, M. [V] [M] a fait délivrer à M. [R] [H] un commandement de payer la somme en principal de 2592,42€ arrêtée à la date du 22 mai 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 23 septembre 2024, M. [V] [M] a fait citer M. [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

o de le condamner au paiement de la somme de 3192,11€ au titre de la dette locative échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer puis de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, assurance, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties à compter du 1er août 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

o d’ordonner la séquestration dans les lieux de l’ensemble des meubles aux frais et risques du défendeur,

o de le condamner à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 24 janvier 2025, M. [V] [M], représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1607,02€ arrêtée à la date du 14 janvier 2025. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et qu’elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

M. [R] [H], cité à étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 25 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 24 janvier 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [V] [M] justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 28 septembre 2022 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024, pour la somme en principal de 2592,42 euros arrêtée au 22 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif, laissant au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2024.

A compter du 28 juillet 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux.

Néanmoins, le bailleur verse au dossier un état des lieux de sortie en date du 12 juillet 2024, signé par les deux parties, attestant ainsi du départ du défendeur des lieux loués. La demande d’expulsion sous astreinte et le sort des meubles resté dans les lieux étaient dès lors sans objet dès la délivrance de l’assignation et seront rejetées.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Le locataire ayant quitté les lieux avant la date de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est également sans objet et sera rejetée.

M. [V] [M] produit un décompte indiquant que M. [R] [H] reste devoir la somme de 1607,02 € arrêtée à la date du 14 janvier 2025, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée :

— les frais d’huissier et d’avocat, qui peuvent, selon leur nature, être qualifiés de dépens, pour la somme de 643,52 € (181,83 € + 294 €+ 167,69€),

— le montant des réparations locatives, l’objet du litige devant être circonscrit aux demandes de la citation en l’absence du défendeur à l’audience, pour la somme de 290,51€,

— les montants réclamés au titre de l’assurance, aucun contrat relatif à la souscription d’une assurance par le biais du bailleur n’étant produit aux débats, pour la somme de 142,81 €.

M. [R] [H] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 530,38 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 janvier 2025, terme du mois de juillet 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, date du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [V] [M], M. [R] [H] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 28 septembre 2022 par M. [V] [M] à M. [R] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 27 juillet 2024 ;

Rejetons la demande d’expulsion sous astreinte et la demande tenant au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons M. [R] [H] à verser à M. [V] [M] à titre provisionnel la somme de 530,38 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 janvier 2025, terme du mois de juillet 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, date du commandement de payer ;

Condamnons M. [R] [H] à verser à M. [V] [M] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [R] [H] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 février 2025.

La greffière, Le juge