TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD [Localité 4]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à M^e Stéphane AUBERT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04530 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3U2S

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane AUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 12 mars 2020, l’établissement 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [P] et Madame [S] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2022, 13 HABITAT a fait délivrer à Madame [R] et Monsieur [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.681,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 9 juin 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’établissement public 13 HABITAT a attrait Monsieur [D] [P] et Madame [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour impayés de loyers ; ordonner l’expulsion sans délais de Monsieur [D] [P] et Madame [S] [R] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [S] [R] au paiement des sommes suivantes : 2.669,54 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer jusqu’à libération complète des lieux300 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée le 12 octobre 2023 et renvoyée à la demande de Monsieur [P] afin de lui permettre de constituer avocat.

A l’audience de renvoi du 11 janvier 2024, représentée par son avocat, la société 13 HABITAT s’est désisté à l’encontre de Madame [S] [R] qui a quitté le logement, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’encontre de Monsieur [D] [P] en actualisant sa créance à la somme de 7.267,47 euros au 31 mai 2024, hors frais et dette effacée par la Commission de surendettement dans sa décision du 2 février 2023. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités à étude, Monsieur [D] [P] et Madame [S] [R] n’ont pas comparu et personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, date à laquelle une réouverture des débats a été ordonnée à la demande de Monsieur [P] qui s’était présenté dans une autre enceinte judiciaire.

A l’audience de rappel du 6 juin 2024 :

représentée par son conseil, la société 13 HABITAT a maintenu ses demandes telles qu’exposées lors de l’audience du 11 janvier 2024. Représenté par son conseil, lequel a repris oralement ses écritures déposées, Monsieur [D] [P] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir une situation financière critique suite à un licenciement professionnel, une procédure de surendettement ayant effacé une partie de la dette locative, une séparation conjugale et la charge d’un enfant mineur. Madame [S] [R] n’a pas comparu et personne pour elle.

Un rapport de carence pour le diagnostic social et financier des locataires a été rendu suite au départ des lieux de Madame [R], alors que Monsieur [P] se trouvait incarcéré.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [R] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la société 13 HABITAT.

En l’occurrence, il convient de constater le désistement du bailleur en ses demandes dirigées contre Madame [R] qui n’est plus partie au bail.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 juin 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 17 décembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé le 12 mars 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2022, pour la somme en principal de 1.681,14 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 décembre 2022.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que les derniers loyers et charges n’ont pas été payés par Monsieur [P], ce qu’a confirmé ce dernier. Il ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire en résultant.

Dès lors, devenu occupant sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2022, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 413,86 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé à l’audience, qu’une somme de 7.267,47 euros reste due au 31 mai 2024, déduction faite des frais de procédure et de la dette effacée par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône le 2 février 2023, correspondant à l’arriéré des loyers et charges.

Monsieur [P] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Dès lors, il sera condamné à verser à 13 HABITAT à titre provisionnel, cette somme au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [P] n’a effectué aucun versement depuis septembre 2022. Dans ces conditions, il n’apparaît pas pertinent de faire droit à sa demande de délais de paiement qui sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité exige, compte tenu de la position économique des parties, de débouter la société 13 HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la société 13 HABITAT se désiste de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Madame [S] [R] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 12 mars 2020, entre l’établissement 13 HABITAT et Monsieur [D] [P], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 décembre 2022 ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [P] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [P] à payer à la société 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 413,86 euros, indemnité due à compter du 18 décembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [P] à payer à la société 13 HABITAT une somme provisionnelle de 7.267,47 euros, correspondant aux loyers, charges, et indemnités impayés au 31 mai 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [D] [P] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande formulée par la société 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [D] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président