TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/05057 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDIY

N° de MINUTE : 25/00648

Monsieur [I] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Aliénor MAGNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P441

Madame [D] [L] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Aliénor MAGNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P441

DEMANDEURS

C/

S.C.I. PEPINIERE LOT F

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Maxime CORNILLE de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T04

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 3 décembre 2020, les époux [N] ont acquis auprès de la SCCV Pépinière Lot F, un appartement et une place de stationnement au sein d’un ensemble immobilier sis dans le périmètre de la ZAC [Adresse 5] à [Localité 6] (Seine-Saint-Denis), moyennant le prix 264 000 euros.

La livraison du bien était contractuellement prévue le 30 mars 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Elle n’est intervenue que le 4 décembre 2024, suivant procès-verbal du même jour.

Se plaignant d’un retard de livraison, les époux [N] ont, par acte d’huissier en date du 17 mai 2024, assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SCCV Pépinière Lot F aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, les époux [N] demandent au tribunal de :

— condamner la SCCV Pépinière Lot F à payer les sommes suivantes :

—  28 020 euros au titre de la perte de chance d’obtenir un bénéfice locatif ;

—  1 137,50 euros au titre de la perte de chance de bénéficier d’un prêt aux clauses et conditions initiales ;

—  4 000 euros en remboursement des frais intercalaires ;

—  6 781,50 euros au titre des cotisations d’assurance de leurs prêts ;

—  7 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

—  5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire ;

— condamner la SCCV Pépinière Lot F aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, la SCCV Pépinière Lot F demande au tribunal de :

— révoquer l’ordonnance de clôture ;

— débouter les époux [N] de leurs demandes ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner les époux [N] à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 12 juin 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2025, soit seulement deux jours après la communication des dernières écritures des demandeurs.

Afin de faire respecter le principe de la contradiction, il est d’une bonne administration de la justice, compte tenu de l’accord des parties, de révoquer l’ordonnance de clôture pour la fixer au jour de l’audience.

Sur les demandes indemnitaires des époux [N]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente que :

— la SCCV Pépinière Lot F s’est engagée à livrer le bien au plus tard le 31 mars 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai ;

— de surcroît, les parties ont reconnu qu’il était impossible d’apprécier au jour de la vente l’impact de l’épidémie de covid-19 sur l’activité des sociétés et entreprises, et particulièrement sur le déroulement normal des travaux de construction de l’ensemble immobilier et ont érigé l’épidémie de covid-19 et ses conséquences comme une cause légitime de suspension ;

— la survenance d’une telle cause a pour effet de reporter la date de livraison d’une période égale au double de la durée de suspension ;

— la justification de la survenance d’une cause légitime de suspension sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre de l’architecte ou du maître d’œuvre – sans qu’il soit besoin pour la SCCV Pépinière Lot F de produire aucun autre élément de preuve, sauf s’agissant des intempéries – où il est prévu de communiquer les relevés de la station météorologique la plus proche de l’immeuble – et s’agissant de la défaillance d’entreprises intervenant sur le chantier – où il est prévu que la SCCV Pépinière Lot F peut justifier de cette cause par la seule « production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant ».

Il apparaît à la lecture du procès-verbal produit par les demandeurs que la livraison est intervenue le 4 décembre 2024, soit avec 979 jours de retard.

Pour justifier de son retard, la SCCV Pépinière Lot F fait valoir :

—  120 jours de retard au titre des conséquences de l’épidémie de covid-19, qui ne peuvent être retenus dès lors que l’attestation du maître d’œuvre du 15 octobre 2021 qui indique que « la crise sanitaire liée à la pandémie du covid-19 et les mesures administratives et de police prises par le gouvernement pour lutter contre sa propagation ont engendré un retard depuis la deuxième quinzaine du mois de mars 2020 », ne permet pas d’établir avec certitude qu’une partie de ce retard est imputable à des mesures ou conséquences liées à l’épidémie postérieurement à l’acte authentique de vente, mais permet en revanche de considérer qu’au moins une partie du retard lié à l’épidémie de covid-19 était certaine et connue de la SCCV Pépinière Lot F au jour de la vente ;

—  16 jours de retard d’intempéries sur la période compris entre le 3 décembre 2020 et le 31 décembre 2020, qu’il y a lieu de retenir, après application de la clause de doublement, s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve – une attestation du maître d’œuvre d’exécution et une compilation des relevés de la station météorologique la plus proche du chantier sur la période en cause, dont le contenu n’est pas contesté – sont conformes au contrat et permettent ensemble de déterminer précisément le nombre de jours d’intempéries sur la période mentionnée ;

—  180 jours de retard liés à l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire contre la société RCC le 22 novembre 2021 et de redressement judiciaire contre la société Clim Design le 19 janvier 2022, titulaires respectivement des lots couverture et plomberie, qu’il y a lieu de retenir, après application de la clause de doublement, s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve – une attestation du maître d’œuvre d’exécution, dont le contenu n’est pas contesté en demande – sont conformes au contrat, étant par ailleurs relevé que le caractère légitime de la cause de suspension, s’attache, en vertu du contrat, aux seules nature et preuve de l’événement générateur de retard, de telle sorte qu’à supposer établie une faute de la SCCV Pépinière Lot F dans le choix de ses constructeurs, celle-ci ne retirerait pas aux deux procédures collectives – ouvertes postérieurement à l’acte de vente – leur caractère légitime de suspension ;

—  360 jours de retard liés aux problèmes d’approvisionnement, qu’il n’y a pas lieu de retenir, dès lors que, contrairement à ce qui est indiqué dans ses écritures et son bordereau, la SCCV ne produit pas d’attestation de maître d’œuvre – pièce probatoire contractuellement exigée – mais deux courriers, l’un daté du 13 janvier 2023 (pièce n°18 SCCV) où il est écrit que « le retard lié à ces difficultés d’approvisionnement a été estimé par le maître d’œuvre d’exécution à six mois » et qui n’émane pas du maître d’œuvre, mais de la SCCV Pépinière Lot F elle-même, l’autre daté du 2 janvier 2023 (pièce n°12 SCCV) et qui n’indique aucun délai de retard précis et qui n’émane pas non plus du maître d’œuvre pour être signé de la société Socub Construction Bois ;

—  360 jours de retard liés aux défaillances des entreprises CSP Façades et Korta, qu’il y a lieu de retenir, après application de la clause de doublement, s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve – une attestation du maître d’œuvre d’exécution, dont le contenu n’est pas contesté en demande – sont conformes au contrat, étant précisé qu’il résulte des stipulations contractuelles que, sauf à dénaturer le contrat en ajoutant au formalisme exigé, la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant ne relève que d’une faculté probatoire à la disposition de la SCCV Pépinière Lot F, et non d’une obligation.

Partant, la SCCV Pépinière Lot F justifie du report de la date de livraison à hauteur de seulement 556 jours sur les 979 jours de retard, de telle sorte qu’elle engage sa responsabilité contractuelle pour le reliquat du retard, soit à compter du 8 octobre 2023.

En réparation de leur préjudice, les époux [N] réclament :

— l’indemnisation d’une perte de chance de revenus locatifs, justifiée en son principe en ce que les époux [N] ont contracté en bénéficiant du dispositif de la loi Pinel, et pour laquelle ils produisent une estimation de l’agence immobilière Hestia évaluant le loyer hors charge du bien à hauteur de 934 euros par mois, de telle sorte que, le tribunal, fixant cette perte de chance à hauteur de 65 %, évalue celle-ci, sur les quatorze mois correspondant à la période courant d’octobre 2023 à novembre 2024, à la somme de 934 × 14 × 0,65 = 8 499,40 euros ;

— l’indemnisation d’une perte de chance à hauteur de 1137 euros de bénéficier d’un prêt aux clauses et conditions d’origine, pour laquelle les époux [N] communiquent un courriel de leur conseillère bancaire, mais duquel il ne ressort pas qu’ils ont subi une telle perte, de telle sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de ce chef ;

— l’indemnisation des intérêts intercalaires, pour laquelle ils produisent leur tableau d’amortissement de leur prêt immobilier, duquel il ressort que, sur les quatorze mois correspondant à la période courant d’octobre 2023 à novembre 2024, les époux [N] ont payé des intérêts intercalaires à hauteur de 72,92 euros, de telle sorte que leur poste de préjudice se chiffre à la somme de 1 020,88 euros ;

— l’indemnisation de leurs frais d’assurance, pour laquelle ils produisent leur tableau d’amortissement de leur prêt immobilier, duquel il ressort que, sur les quatorze mois correspondant à la période courant d’octobre 2023 à novembre 2024, les époux [N] ont payé des primes de 10,35 euros, de telle sorte que leur poste de préjudice se chiffre à la somme de 144,90 euros ;

— l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 7 000 euros, qu’il convient de retenir dans son principe dès lors que le retard de livraison a nécessairement entraîné inquiétude et déconvenue, et de réduire dans son quantum pour l’évaluer à la seule somme de 3 000 euros.

Il sera précisé au besoin à la SCCV Lot Pépinière F qu’elle ne peut, pour contester l’existence des préjudices des époux [N], excipé d’un prétendu aléa de livraison inhérent à la nature même de vente en l’état futur d’achèvement, dès lors que la livraison du bien à date convenue constitue une obligation à la charge du vendeur, qui ne peut la reporter dans le temps qu’en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

La SCCV Lot Pépinière F sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCCV Lot Pépinière F sera condamnée à payer aux époux [N] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Révoque l’ordonnance de clôture du 29 janvier 2025 ;

Déclare recevables les écritures de la SCCV Pépinière Lot F du 28 mai 2025 ;

Fixe la clôture de l’affaire au jour de l’audience le 12 juin 2025 ;

Condamne la SCCV Lot Pépinière F à payer aux époux [N] la somme de 8 499,40 euros au titre de la perte de chance de revenus locatifs ;

Condamne la SCCV Lot Pépinière F à payer aux époux [N] la somme de 1 020,88 euros au titre des frais intercalaires ;

Condamne la SCCV Lot Pépinière F à payer aux époux [N] la somme de 144,90 euros au titre des frais d’assurance ;

Condamne la SCCV Lot Pépinière F à payer aux époux [N] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne la SCCV Lot Pépinière F aux dépens ;

Condamne la SCCV Lot Pépinière F à payer aux époux [N] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,