TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/06534 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZV6E

Minute :

25/00074

ok

S.D.C. [Adresse 8] représenté par son syndic la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [V] [Z]

Madame [K] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI

Copie délivrée à :

M. [V] [Z]

Mme [K] [Z]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge du tribunal de proximité

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Novembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge du tribunal de proximité, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 6], représenté par son syndic, la société D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, dont le siège social est sis [Adresse 4], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [Z], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de LA [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS SEGINE, a fait assigner Monsieur [V] et Madame [K] [Z] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

—  6 750,64 euros avec intérêts au taux légal à compter de 24 juillet 2023, date de la dernière démarche amiable valant mise en demeure,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût d’inscription de l’hypothèque.

A l’audience du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé ses demandes à la baisse, à hauteur de 2 523,97 euros au titre des charges, 1 369,60 euros au titre des frais et 484,96 euros s’agissant des dépens. Il a maintenu le reste de ses demandes.

Assignés à étude, Monsieur [V] et Madame [K] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et l’avis de mutation dont il résulte que Monsieur [V] et Madame [K] [Z] sont propriétaires indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n° 12306,

— le décompte des charges arrêté au 1er avril 2024 ainsi que celui actualisé au 8 octobre 2024,

— les appels de fonds correspondants,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 17 avril 2018, 23 avril 2019, 18 février 2020, 30 juin 2021, 19 octobre 2021, 31 mars 2022, 17 mai 2022, 12 juillet 2023, 12 septembre 2023, 28 mai 2024 et 4 juillet 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, ainsi que les attestations de non recours,

— le contrat de syndic signé avec la SAS SEGINE, prenant effet le 12 septembre 2023 pour prendre fin le 30 septembre 2024 ainsi qu’un second contrat prenant effet le 4 juillet 2024 jusqu’au 3 juillet 2027,

— un extrait du règlement de copropriété.

Sur le montant des charges

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [V] et Madame [K] [Z] sont redevables de la somme de 2 523,97 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, 4ème trimestre 2024 inclus (décompte arrêté au 8 octobre 2024).

Monsieur [V] et Madame [K] [Z] qui ne justifient d’aucun paiement libératoire, seront condamnés au paiement de la somme de 2 523,97 euros, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, le demandeur ne produisant aucune preuve de l’envoi du courrier de mise en demeure du 24 juillet 2023.

L’article 17 du règlement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires indivisibles du même lot, cette condamnation sera solidaire.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 alinéa 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement des frais de relance, d’affranchissement et de mise en demeure, datés du 23 mai 2023 et du 15 juin 2023. Or, le demandeur ne produit aucun courrier de relance ou de mise en demeure remontant à cette date, le seul courrier produit étant daté du 24 juillet 2023.

S’agissant des honoraires « transmission avocat » et de « suivi ctx », ces frais correspondent à la transmission du dossier à l’avocat ainsi que son suivi. Or, ces actes relèvent de l’activité normale du syndic relative au recouvrement des sommes dues et ne peuvent être inclus dans les frais prévus par l’article 10-1 de la loi précitée. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature.

En revanche, il convient de faire droit à la demande relative aux frais de prise d’hypothèque car ces frais sont explicitement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant enfin des 192 euros réclamés au titre des dépens, ce montant correspond à la facture d’honoraires de l’avocat pour la rédaction du courrier. Ces frais relèvent donc de l’article 700 et non pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, s’agissant des frais d’assignation, ils seront inclus dans les dépens.

En conséquence, Monsieur [V] et Madame [K] [Z] seront solidairement condamnée à payer la somme de 285,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 nouveau du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, déjà indemnisé par l’octroi des intérêts, ni ne démontre la mauvaise foi du défendeur. Sa demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] et Madame [K] [Z] succombent à l’instance et supporteront les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable enfin de les condamner à participer aux frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement mis à la disposition du public par les soins du greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [V] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de LA [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SEGINE, la somme de 2 523,97 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, 4ème trimestre 2024 inclus (décompte arrêté au 8 octobre 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne solidairement Monsieur [V] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de LA [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SEGINE, la somme de 285,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée le syndicat des copropriétaires de LA [Adresse 8] ;

Condamne in solidum Monsieur [V] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de LA [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la SAS SEGINE, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [V] et Madame [K] [Z] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06534 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZV6E

DÉCISION EN DATE DU : 09 Janvier 2025

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 8] représenté par son syndic la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [V] [Z]

Madame [K] [Z]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires