TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 24/02426 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ETM

Minute : 25/00040

EM

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Monsieur [L] [E]

Madame [J] [T] épouse [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI

Copie délivrée à :

Monsieur [L] [E]

Madame [J] [T] épouse [E]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de M^me Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de M^me MARTIN Esther, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [J] [T] épouse [E], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 29 octobre 1998, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel de 891.32 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier le 14 aout 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4 907.69 euros.

Également, par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a ensuite fait assigner M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 24 octobre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— et de les condamner solidairement au paiement

* de la somme actualisée de 3 712.49 € correspondant à l’arriéré des loyers,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges y afférant,

— outre à une somme de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce qui compris le coût du commandement de payer ;

La SA 1001 VIES HABITAT a donné son accord de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [L] [E], comparant en personne, sollicite l’octroi de délais de paiement. Il ajoute avoir une activité professionnelle et percevoir un salaire de 1 700 euros par mois, avoir la charge d’un enfant et ajoute que sa femme est sans emploi. Il précise avoir effectué un dernier règlement de 1 300 euros le 12 décembre 2024 et propose de verser 200€ par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant entre le 10 et le 20 du mois.

Par note en délibéré, le juge a sollicité du bailleur un décompte actualisé permettant de vérifier le dernier règlement effectué par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Bien que régulièrement citée, Mme [J] [T] ép. [E] n’est ni présente, ni représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA 1001 VIES HABITAT le 18 aout 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 29 octobre 1998 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 aout 2024, pour la somme en principal de 4 907.69€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte autorisé par note en délibéré démontrant que M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] restent devoir, au titre de l’arriéré locatif la somme de 3 712.49€ à la date du 19 décembre 2024, tenant compte du dernier règlement de 1 300 euros effectué par les locataires.

Toutefois, il ressort du décompte produit, des frais relevant des dépens au titre de l’article 699 du code de procédure civile pour 158.56 euros qu’il convient de déduire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 15 octobre 2024, M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 553.93€, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 19 décembre 2024).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. M. [L] [E] expose leur situation personnelle et financière et le couple est en mesure de s’acquitter de leur dette locative. En outre, il ressort du décompte produit par note en délibéré que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et le bailleur, la SA 1001 VIES HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 15 octobre 2024 ;

— que M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] deviennent occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

— que faute pour M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA 1001 VIES HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT soit en droit d’exiger le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens. L’équité commande que la demande formulée par la SA 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 1998 entre la SA 1001 VIES HABITAT et M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel la somme de 3 553.93€ (décompte arrêté au 19 décembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 200€ chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT, puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA 1001 VIES HABITAT, soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] ;

* que M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] soient condamnés à verser à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande formulée par la SA 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [E] et Mme [J] [T] ép. [E] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé le 27 janvier 2025,

Ont signé,

LA GREFFIERE LA JUGE