Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 28 proxi référé, 29 octobre 2025, n° 25/01788

TJ Bobigny 29 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Existence d'une contestation sérieuse sur l'obligation de paiement des loyers
La cour a estimé que la contestation sur l'exigibilité des loyers était sérieuse, notamment en raison de la résiliation du bail par l'association pour manquement à l'obligation de délivrance.
Rejeté
Absence de fondement pour la demande de frais irrépétibles
La cour a jugé que les circonstances de l'affaire ne justifiaient pas l'octroi de frais irrépétibles à l'association.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 28 proxi référé, 29 oct. 2025, n° 25/01788
Numéro(s) :	25/01788
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	1 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fatiha BOUGHLAMPaul ZEITOUN
Cabinet(s) :	AFHB AVOCATS
Parties :	S.C.I. LES 4 AS c/ ASSOCIATION [ 9 ] ( [ 9 ] )

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 11]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/01788 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3S5Y

Minute : 25/00317

S.C.I. LES 4 AS

Représentant : M^e Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1878

ASSOCIATION [9] ([9])

Représentant : Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J144

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Paul ZEITOUN

ORDONNANCE DE REFERE

DU 29 Octobre 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Octobre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. LES 4 AS

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1878

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

ASSOCIATION [9] ([9])

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J144

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 8 février 2024, à effet du même jour, la SCI LES 4 AS a consenti à l’association [9] ([9]) un contrat de bail portant sur un 1ocal à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 11] soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, pour une durée ferme de CINQ ANS et pour un loyer mensuel de 12 300 euros.

Par exploit délivré le 21 mai 2025, la SCI LES 4 AS a fait citer l’association [9] ([9]) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, en paiement d’une provision de 99 256,28 euros au titre des loyers impayés, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, la SCI LES 4 AS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 149,349,80 euros et à rejeter les prétentions formées en défense.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a reçu aucun paiement d’un quelconque loyer depuis l’entrée dans les lieux. En réponse aux contestations sérieuses de la défenderesse, elle soutient avoir remis les clés du pavillon, que le décompte est clair et précis dans les sommes dues, et que les vérifications relatives aux autorisations administratives reposaient sur le locataire. Elle souligne en tout état de cause que le contrat était conclu, d’une part pour de l’hébergement d’urgence, et d’autre part pour les salariés de l’association.

L’association [9] ([9]), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Elle demande au juge, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1719 du code civil, de :

— dire n’y avoir lieu à référé provision,

— débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Au soutien de ses prétentions et en substance, l’association [9] ([9]) fait valoir qu’aucune remise des clés, aucune prise de possession n’a eu lieu et que par courrier du 8 février 2024, elle a notifié la résiliation pour manquement du bailleur à l’obligation de délivrance conforme, les locaux n’étant pas légalement exploitables au regard des contraintes applicables, alors au surplus que la ville de [Localité 11] a signifié un refus net de relocalisation du projet d’hébergement de ce site. Elle conteste l’exigibilité des loyers, compte tenu des incohérences de quantum en fonction des périodes alors au surplus qu’aucun quittancement n’est édité. Elle souligne que le décompte interne unilatéral comporte des écritures contradictoires et additionne des loyers indexés sans précision de la base /indice avec des frais non justifiés. Elle ajoute que les loyers ne sont pas dus compte tenu de l’impossibilité juridique d’usage, un obstacle administratif immédiat rendant inapte l’usage des locaux, et que les clauses d’acceptation en l’état ne dérogent pas à l’obligation de délivrance du bailleur. Elle soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et qu’elle a résilié le bail.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation principale du preneur est le paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

L’article 1719 1° du code civil dispose quant à lui que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (…).

Par ailleurs, l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que le locataire peut résilier le contat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues à l’article 15. Il est constant que la clause prévoyant une durée ferme sans aucune possibilité de résiliation par le bailleur ou le preneur pendant le cours du bail contrevient aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et doit être réputée non écrite.

En l’espèce dans le cadre de la mise à bail du logement dont la SCI LES 4 AS est propriétaire au profit de l’association [9] ([9]), le bailleur produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif de 149 349,80 euros arrêté au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Par courrier du 6 juin 2024, l’association [9] ([9]) a adressé au bailleur une résiliation du contrat de bail pour manquement à l’obligation de délivrance.

A cet égard, le contrat de bail stipule que les parties connaissent avoir reçu ou remis un état des lieux dressé lors de la remise des clés indiquant le nombre de clé et badges remis de sorte que le moyen tiré d’un manquement du bailleur à ce titre n’est pas sérieux.

En revanche, ledit contrat stipule une durée ferme de 5 ans. Or, conformément aux dispositions précitées, l’impossibilité de résilier le bail par le preneur antérieurement à ce délai n’est pas évidente, de sorte que la provision réclamée au délà des trois mois de préavis suivant la notification de la résiliation est sérieusement contestable. Ainsi il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre des loyers réclamés postérieurement au 6 septembre 2024.

Au regard du décompte produit, le montant des loyers réclamé était de 0 euros.

En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de provision formée par la SCI LES 4 AS.

Sur les demandes accessoires

La SCI LES 4 AS conservera la charge des dépens qu’elle a engagée.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de provision relative à l’arriéré locatif pour le bien situé [Adresse 5] à [Localité 11] suivant contrat de bail conclu entre la SCI LES 4 AS et l’association [9] ([9]) le8 février 2024 ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la SCI LES 4 AS aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection