COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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N° : N° RG 21/05505 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NM7K

Pôle Civil section 1

Date : 15 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [W]

né le 10 Mai 1976 à [Localité 10] (NIGER), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [K] [V]

né le 20 Novembre 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [F] [E] épouse [Z]

née le 06 Juin 1959 à [Localité 11] GRANDE BRETAGNE, demeurant [Adresse 3] – ROYAUME UNI

représentée par M^e Marie agnès SIBERTIN BLANC, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY

Fanny COTTE

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Novembre 2025

MIS EN DELIBERE au 15 Janvier 2026

JUGEMENT : Rédigé par Anissa Zaoui auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative sous le contrôle d’Emmanuelle VEY, vice-présidente ».

signé par Christine CASTAING prmière vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 15 Janvier 2026

Exposé du litige

Faits et procédure

Le 25 février 2019, Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] ont acquis en indivision auprès de Madame [F] [E] épouse [Z] une maison d’habitation située au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le prix de 269 000 euros.

Le 6 novembre 2019, par acte d’huissier transmis aux autorités étrangères, Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] ont assigné en référé Madame [F] [E] épouse [Z] aux fins d’ordonner une expertise judiciaire souhaitant voir constater l’existence de vices affectant la maison.

Par ordonnance du 18 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, a ordonné une expertise judiciaire et a désigné Monsieur [G] [A] qui a rendu son rapport le 19 juillet 2021.

Le 28 décembre 2021, par acte d’huissier transmis aux autorités étrangères, Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] ont fait assigner Madame [F] [E] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de voir cette dernière condamnée au paiement de diverses indemnités sur les fondements de la garantie des vices cachés, du dol, du manquement au devoir d’information, du défaut de conformité et de la garantie décennale du vendeur.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 5 août 2025 par voie électronique, Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] demandent au tribunal de :

— constater que le vendeur n’a pas respecté son devoir d’information lors de la vente de la maison et que son comportement a un caractère dolosif ;

— constater que les désordres apparus postérieurement à la vente de la maison constituent des vices cachés engageant la responsabilité du vendeur ;

— constater que les travaux réalisés antérieurement à la vente de la maison engagent la garantie décennale du vendeur

En conséquence,

— condamner Madame [F] [E] épouse [Z] à leur payer les sommes suivantes, avec indexation selon l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport :

20 000 euros au titre de la réfaction complète de la toiture ; 1375 euros au titre de la dépose et repose des vélux ; 1375 euros au titre de la reprise sur le pourtour de la cheminée ; 14 300 euros au titre de l’étanchéité de la toiture-terrasse ; 3500 euros pour la pause d’un faux-plafond sous la toiture terrasse ; 10 120 euros pour l’étanchéité des murs latéraux des chambres d’enfants ; 1000 euros pour la peinture des chambres d’enfants ; 4070 euros pour le déplacement du compteur électrique et la réalisation d’une contre cloison ;10 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’empiètement des voisins sur le terrain ; 17 000 euros au titre du raccordement au réseau d’eau potable ; 20 800 euros à parfaire et actualiser au titre du préjudice de jouissance ; 36 000 euros à parfaire et actualiser au titre des pertes de revenus locatifs ou préjudice de jouissance du studio ;3000 euros au titre du préjudice lié à toute la procédure et le préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux ;

— condamner Madame [F] [E] épouse [Z] aux dépens ;

— condamner Madame [F] [E] épouse [Z] au paiement de la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, les demandeurs font valoir l’existence de vices cachés, de dol, de défaut de conformité et de manquement à l’obligation d’information au visa des articles 1104, 1602, 1112-1, 1137, 1641 et suivants du code civil et considèrent que la venderesse n’a pas fait état intentionnellement, de l’existence de multiples désordres rendant le bien impropre et notamment de plusieurs infiltrations et d’une forte humidité dans deux chambres pourtant décrites comme habitables alors que le bien était dans un bon état apparent lors des visites. Ils ajoutent que la venderesse ne les a pas informés du potentiel tarissement du bassin pourtant valorisé dans l’annonce immobilière en violation de son obligation de délivrance conforme et précisent que l’absence de forage est d’autant plus préjudiciable que la maison n’est pas raccordée au réseau d’assainissement collectif des eaux à usage domestique. Puis, ils expliquent ne pas avoir été informés d’une situation d’empiètement par l’installation d’un chenil pour chiens pour laquelle ils devront engager une procédure coûteuse qui les mettra en mauvais termes avec les voisins.

S’agissant de la réparation de l’ensemble de la toiture, ils font valoir le principe de réparation intégrale de leur préjudice. Ils soutiennent également avoir subi un préjudice de jouissance en raison notamment de leur impossibilité de louer leur studio, des désagréments occasionnés par les infiltrations et des difficultés à chauffer la maison.

Ils soutiennent également que la venderesse est débitrice de la garantie décennale au titre de l’article 1792-1 du code civil pour avoir réalisé des travaux au niveau des vélux par lesquels l’eau s’infiltre.

En réponse à la venderesse, ils précisent que la présence d’un professionnel de l’immobilier lors des visites est sans conséquence sur la réalité des vices qu’ils ne pouvaient pas accepter au moment de la vente les ayant seulement découverts après l’acquisition de la maison. Ils ajoutent que la négociation du prix ne portait pas sur les vices rendant impropres l’usage du bien. Enfin, ils expliquent que la clause élusive de garantie invoquée n’est pas applicable en raison de la mauvaise foi de la venderesse.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 juin 2025, Madame [F] [E] épouse [Z] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [W] et Monsieur [V] la somme de 1375 euros au titre de la dépose et la repose du vélux ;

— condamner Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— condamner Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] à payer à Madame [F] [E] épouse [Z] la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [E] fait valoir l’absence de dol et de vices cachés et explique que le contrat est particulièrement clair et sans équivoque, qu’il comporte un état descriptif du bien et de ses équipements et qu’il convient de s’y conformer en vertu de l’article 1103 du code civil. Elle précise que le contrat mentionne notamment que la zone est inondable, l’absence de raccordement à l’eau et d’assainissement collectif des eaux usées. Elle relève la clause d’exclusion des vices apparents ou cachés du bien vendu ainsi que la mention selon laquelle le bien est vendu « en l’état ». Elle ajoute que les acheteurs ont préalablement réalisé plusieurs visites en présence d’un professionnel de l’immobilier et qu’ils ont eu accès à l’intégralité du bien qui a été acheté en toute connaissance de cause. Elle précise que la nécessité de faire des travaux de réfection avait déjà été prise en compte par la réduction du prix initial et qu’elle a été transparente sur l’état du bien en indiquant notamment que l’installation électrique était à rénover et ajoute avoir requis les services d’une agence immobilière. Elle explique que les acheteurs ne pouvaient méconnaître les désagréments d’un bien situé en flanc de colline et notamment l’importance de chauffer les pièces en hiver et d’entretenir le bien comme ce qu’elle s’est astreinte à faire pendant des années. Elle soutient ne pas avoir réalisé des travaux pour dissimuler de potentiels désordres et souligne que les acheteurs ont connu des intempéries particulièrement importantes au moment de l’apparition de ces désordres.

S’agissant du tarissement de la source, elle indique que le contrat ne mentionne pas la présence d’une source et du bassin et qu’en tout état de cause son tarissement, phénomène ponctuel, ne lui est pas imputable.

S’agissant de la situation d’empiètement, elle explique avoir donné son accord pour une occupation précaire sur une surface de 65m2, soit un espace réduit proportionnellement à l’étendue du terrain et que les demandeurs ne démontrent pas devoir nécessairement passer par une action en justice.

De la même manière, elle conteste le préjudice de jouissance du studio dont la volonté de louer en activité saisonnière n’est pas prouvée.

Enfin, la défenderesse soutient que sa proposition de règlement amiable ne constitue pas une reconnaissance de responsabilité et qu’en l’état de la présente procédure elle ne maintient pas ses propositions financières, excepté celle tenant à la réparation des vélux du fait de l’existence d’une garantie décennale.

La clôture a été fixée le 25 août 2025 par ordonnance du 5 novembre 2024.

À l’audience du 4 novembre 2025, la décision a été mise en délibérée au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I – Sur les demandes d’indemnisation

Sur la responsabilité de plein droit du constructeur de l’ouvrage

L’article 1792 du code civil prévoit que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En vertu de l’article 1792-1 2e, est réputé constructeur de l’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Il est ainsi constant que le vendeur d’un immeuble dans lequel a été réalisés des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers les acquéreurs des désordres affectant cet immeuble.

S’agissant des désordres d’infiltrations par les vélux, l’expert judiciaire indique que « ceux-ci ont été posés par M. [Z] en 2014. Leur pose est défectueuse et de notre point de vue ces vélux ont toujours fui dans des conditions météorologiques particulières. Il y a lieu de procéder à une dépose-repose de ces Velux. ». Il précise que ce désordre n’était ni visible, ni décelable par un non professionnel et crée une moins-value à l’immeuble.

Madame [Z] épouse [E] reconnait l’origine des désordres portant sur le vélux comme étant la conséquence d’une mauvaise exécution des travaux réalisés par ses soins.

Le désordre est donc imputable à Madame [F] [E] épouse [Z].

Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] ont produit à l’expert judiciaire un devis de l’entreprise MMT Couverture du 2 avril 2021 d’un montant de 1 501,60 euros qui n’est pas produit dans la présente procédure et dont le montant est supérieur à la demande formulée. L’expert judiciaire retient quant à lui la somme de 1 250 euros hors taxes. Par conséquent, il conviendra de condamner Madame [Z] épouse [E] à payer à Messieurs [M] [W] et [K] [V] la somme de 1 375 euros TTC au titre de la garantie décennale.

Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] sont fondés à solliciter l’actualisation de leur préjudice augmentée de l’indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction entre le 19 juillet 2021, date de la remise de l’expertise judiciaire et la date du présent jugement.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le défaut doit donc revêtir une certaine gravité, il doit être caché et antérieur ou concomitant à la vente.

Les deux articles suivants précisent que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents mais qu’il est tenu des vices dès lors qu’ils sont cachés, même s’il ne les connaissait pas, sauf s’il a stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie. Lorsque cette stipulation contractuelle excluant la garantie des vices cachés par le vendeur existe, il est constant que l’acquéreur doit établir la mauvaise foi du vendeur.

L’article 1644 du code civil, laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, les acquéreurs font état de plusieurs désordres au sein de la maison qui est décrite par l’expert judiciaire comme étant une maison sur trois niveaux. Au rez-de-chaussée se situent l’entrée, le séjour, la cuisine et la terrasse. Au niveau N-1, une suite parentale et deux chambres dites aveugles dénommées « chambres enfants » par les demandeurs et une salle bain. Puis au niveau N-2, une suite parentale dénommée également « studio » par les demandeurs et une buanderie.

Sur les désordres au niveau du rez-de-chausséeSur les désordres d’infiltrations par la cheminée, l’expert judiciaire indique « de notre point de vue les infiltrations par la cheminée préexistaient à la vente compte tenu de son état. ». Il précise que ce désordre n’était ni visible, ni décelable par un non professionnel et crée une moins-value à l’immeuble.

Sur les désordres au niveau N-1S’agissant des désordres d’infiltrations par la chambre parentale et l’escalier, l’expert judiciaire constate que « ces infiltrations provenaient de l’absence d’étanchéité de la terrasse carrelée située au-dessus, et du défaut de pose du châssis coulissant en séjour. Compte tenu des défauts d’exécution constatés nous pensons que ces infiltrations étaient existantes avant la vente ».

S’agissant des désordres d’humidité au niveau « des chambres enfants », l’expert judiciaire relève la présence de « l’humidité sur les murs latéraux des chambres ». Il précise que « ce phénomène existe depuis plusieurs années, il provient de l’absence d’étanchéité sur les murs enterrés ». Il ajoute que « cette humidité est inhérente à la construction à flanc de colline de la maison. Les murs latéraux n’ont pas été étanchés à la construction » et que « ce désordre n’était pas apparent lors de la vente ».

Sur les désordres au niveau N-2S’agissant des désordres d’humidité sur le mur du fond du 2ème sous-sol, l’expert indique que les infiltrations existaient avant la vente de la maison. Bien que l’humidité soit inhérente à la construction à flanc de colline ce désordre n’était pas pour autant apparent. La partie défenderesse reconnaît que les pièces n’étaient pas affectées en expliquant qu’elle entretenait son bien et le chauffait.

Les éléments relevés par l’expert judiciaire sur l’ensemble de ces désordres concordent avec l’attestation d’une voisine datée du 12 janvier 2020 qui rapporte la teneur de ses échanges avec Monsieur [Z] se plaignant « des gros problèmes d’infiltrations d’eau qu’avait sa maison à [Localité 5], ainsi que des soucis de moisissures et d’humidité ».

Il apparaît ainsi que l’ensemble de ces désordres étaient antérieurs à la vente et qu’ils n’étaient pas visibles. La présence d’un agent immobilier n’a pas d’incidence sur l’existence des vices cachés qui n’étaient pas davantage perceptibles par ce dernier au moment de la vente et ce même à l’issue de plusieurs visites.

Si la configuration des lieux aurait dû alerter les acquéreurs sur le risque d’humidité, l’information selon laquelle le bien a été « entièrement rénové » en 1980 comme indiqué dans les conclusions de la venderesse ainsi que l’absence de désordres lors de la vente permettaient légitimement aux acquéreurs, à défaut d’informations contraires, de ne pas envisager l’apparition de tels désordres. Également, en considération de ces éléments, il ne saurait être déduit de l’ancienne destination des lieux, à savoir une bergerie, l’existence de désordres de cette nature de surcroît à la suite d’une utilisation des lieux à usage d’habitation pendant plusieurs décennies.

Mme [Z] fait valoir que le bien était entretenu et chauffé ce qui permettait de le préserver de tels désordres et dément avoir réalisé des travaux de peinture. Or, elle ne précise pas les particularités de cet entretien et ne démontre pas que l’unique utilisation du poêle à bois était de nature à prévenir les désordres d’humidité ni que ces informations n’aient été communiquées aux acquéreurs. En outre, l’existence d’une négociation du prix de vente ne signifie pas pour autant que la réduction du prix initialement proposée était en lien avec des travaux à prévoir en vue des désordres litigieux. En effet, le contrat de vente qui spécifie cette négociation n’en précise pas les raisons et aucun autre élément ne le démontre. L’avis de valeur du bien réalisé le 18 avril 2018 n’est pas plus éclairant dans la mesure où les données prises en compte pour son évaluation semblent imprécises et erronées en ce qu’il est notamment mentionné l’existence d’un puit et d’un forage dont il est pourtant constant qu’ils n’existent pas.

Également, contrairement à ce qui est affirmé par Mme [Z] il ne ressort pas de la présente procédure une volonté d’aménagement des lieux mais de reprise des désordres.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que ces défauts, antérieurs à la vente et non visibles par les acquéreurs rendent la maison impropre à son usage de sorte que Madame [F] [E] épouse [Z] est tenue à la garantie des vices cachés.

Sur les conséquences

Les articles 1644 à 1646 du code civil disposent que l’acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. S’il les ignorait, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser les frais occasionnés par la vente.

En vertu de l’article 1643 du code civil « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ». Il est constant que le bénéfice d’une clause élusive de garantie des vices cachés est réservé au vendeur de bonne foi.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] souhaitent conserver la maison et forme donc une action estimatoire. Le contrat de vente prévoit à la page 11 que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés ». Il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas « s’il est prouvé que l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Il ressort de l’expertise judiciaire que les vices cachés étaient nécessairement connus de la venderesse. En outre, l’attestation réalisée par la voisine concorde avec les constatations de l’expert judiciaire. La clause élusive des vices cachés ne jouant que si le vendeur est de bonne foi, autrement dit en présence d’une ignorance légitime des vices, Madame [F] [E] épouse [Z] ne peut dans ses circonstances se prévaloir de cette clause et sera tenue, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Sur les travaux de reprise

S’agissant des désordres d’infiltrations par la cheminée, l’expert judiciaire estime que la réparation peut être évaluée à 1 250 euros hors taxe sur la base des devis produits par les demandeurs et réalisés par les sociétés MMT et 7ID. En l’absence de la production des desdits devis par les demandeurs, il convient de se référer à l’estimation de l’expert judiciaire et de tenir compte des taxes pour condamner Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 1 375 euros au titre de la reprise sur le pourtour de la cheminée.

S’agissant des désordres d’infiltrations par la toiture-terrasse, l’expert judiciaire conclut que l’étanchéité de la terrasse située sur la chambre parentale est à réaliser ainsi que la pièce d’appui du châssis coulissant du séjour. Il estime, sur la base du devis 7ID, que les travaux nécessaires à la reprise de ces désordres valent 13 000 euros hors taxes. Les parties demanderesses évoquent la nécessité d’installer un faux-plafond sous la toiture terrasse pour un montant de 3 500 euros. Ces travaux n’ont pas été pris en compte par l’expert judiciaire, néanmoins ils paraissent être nécessaires au titre des travaux de reprise. En effet, contrairement à ce qui est indiqué par Mme [Z], l’existence d’un faux-plafond ne fait pas obstacle à son remplacement au titre de la reprise du désordre. En conséquence, Madame [F] [E] épouse [Z] sera condamnée à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 14 300 euros TTC au titre de l’étanchéité et 3 500 euros TTC au titre de la reprise du faux-plafond.

S’agissant des désordres d’humidité dans les « chambres d’enfants », l’expert judiciaire relève qu’une étanchéité des murs latéraux doit être réalisée et estime sur la base du devis 7ID un montant des travaux à 9 200 euros hors taxe. L’expert judiciaire n’évoque pas la nécessité de réaliser des travaux de peinture estimés à 1 000 euros par les parties demanderesses, toutefois, il apparaît que ces travaux correspondent aux travaux de reprise des désordres. Il convient dès lors de condamner Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 11 120 euros TTC.

S’agissant des désordres d’humidité sur le mur du fond du 2ème sous-sol, l’expert judiciaire préconise le déplacement de l’installation électrique et la réalisation de travaux afin de reboucher et rendre étanches les trous dans le mur. Toutefois, il précise que l’humidité des murs ne peut pas être traitée et qu’un habillage par contre cloison peut être réalisé avec l’installation d’une ventilation du vide d’air. Ainsi, le bon fonctionnement du compteur électrique depuis 30 ans n’exclut pas la nécessité de le déplacer en considération de l’expertise judiciaire qui relève qu’en l’état cela rend le bien impropre à l’usage. De plus, le fait que l’avis de valeur du bien mentionne que l’état de l’installation électrique est à rénover n’est pas significatif, d’autant que ce n’est pas son dysfonctionnement qui est souligné mais les conséquences du désordre d’humidité. En outre, même si les acquéreurs connaissaient l’état de l’installation électrique ils n’étaient pas pour autant en mesure de mettre en perspective cette donnée avec les vices cachés.

L’expert judiciaire précise que le devis présenté d’un montant de 6 980 euros est excessif et propose le montant de 3 700 euros. Il convient de relever que les parties demanderesses s’accordent sur ce montant au sein de leurs écritures dont le montant de la demande diffère de celui sollicité au titre des motifs. En tout état de cause, en l’absence du devis versé aux débats et compte tenu de l’évaluation réalisée par l’expert judiciaire désigné à cet effet, il convient de retenir la somme de 3 700 euros et de condamner Madame [F] [E] épouse [Z] à payer cette somme à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V].

Pour l’ensemble de ces sommes, Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] sont fondés à solliciter l’actualisation de leur préjudice augmentée de l’indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction entre le 19 juillet 2021, date de la remise de l’expertise judiciaire et la date du présent jugement.

S’agissant de la perte de revenus locatifs du « studio », les demandeurs avancent qu’ils avaient pour projet de louer le studio mais qu’il n’a pas pu se concrétiser en raison de la présence des désordres. Or, ils n’apportent aucun élément portant sur ce projet ni même d’éléments au soutien de ce qu’ils estiment être « la base de la valeur locative » du studio. De plus, l’expert ne se prononce pas sur ce préjudice et ne qualifie pas cette pièce de studio mais de chambre parentale à l’instar du contrat de vente qui la qualifie de chambre avec une salle d’eau, de sorte que la volonté d’en faire un studio à louer n’est pas davantage démontrée. Dans ces conditions, Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] seront déboutés de leur demande d’indemnisation de 36 000 euros formulée à ce titre.

S’agissant du préjudice de jouissance, il convient au préalable de mettre en évidence que les demandeurs incluent à ce titre la perte des revenus locatifs toutefois il a été précédemment indiqué que cette perte locative n’était pas démontrée. En outre, il est nécessaire de prendre en considération l’existence d’infiltrations de la toiture qui n’ont pas été considérées comme des vices cachés et qui pourtant altèrent la jouissance du bien sans que cela puisse être imputé à la venderesse.

Toutefois, il n’en demeure pas moins l’existence de multiples désordres qui ont affecté la maison depuis 2019 et qui ont rendu la maison impropre à son usage. Il a notamment été mis en exergue que toutes les chambres sont affectées de vices privant ainsi les acquéreurs de leur pleine jouissance. Dans le chiffrage réalisé par les demandeurs, le loyer mensuel est estimé à 1 300 euros sans qu’il ne soit justifié ni explicité. Par ailleurs, l’expert judiciaire ne se prononce pas sur ce préjudice. Il convient aussi de relever que dans le cadre de l’estimation, les particularités du bien et notamment l’absence du raccordement au réseau d’eau ne sont pas prises en compte.

Les demandeurs évoquent également un préjudice de jouissance généré par la réalisation des travaux.

En considération de l’ensemble de ces éléments, Madame [F] [E] épouse [Z] sera condamnée à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 6 000 euros.

S’agissant du préjudice moral lié à la procédure, S’il n’est produit aucune pièce pour justifier d’un retentissement psychologique particulièrement sérieux, il n’en demeure pas moins que l’ensemble des désordres précédemment constatés ont nécessairement conduit à subir des tracas, distincts du préjudice de jouissance précédemment indemnisé.

Dans ces conditions, Madame [F] [E] épouse [Z] sera condamnée à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme 2 000 euros à ce titre.

***

Sur la toiture

Les parties demanderesses évoquent la garantie décennale, la garantie des vices cachés, la réticence dolosive ainsi que le manquement au devoir d’information.

La garantie décennale dont les fondements ont été précédemment cités requiert que le vendeur soit à l’origine des travaux de construction, or il est constant que Madame [F] [E] épouse [Z] n’a pas effectué les travaux de toiture. Ainsi, la garantie décennale doit être écartée.

S’agissant de la garantie des vices cachés dont les fondements ont également été cités, l’expert judiciaire indique que la toiture était dans un « mauvais état d’origine du au vieillissement normal de l’ouvrage. Le mauvais état général de cette toiture était visible. ». Au sein de son rapport figurent des photographies d’infiltrations générées par l’état de la toiture. Pour autant, l’expertise ne permet pas de considérer que ces désordres étaient connus des vendeurs ni qu’ils aient été antérieurs ou concomitants à la vente, l’expert relevant que « seules les infiltrations en vélux et au pourtour de la cheminée étaient connus des vendeurs. ». La garantie des vices cachés ne peut donc être retenue.

S’agissant du manquement au devoir d’information, en vertu de l’article 1112-1 du code civil « celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance å son cocontractant ». Il doit s’agir d’une information déterminante ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les infiltrations causées par le mauvais état de la toiture préexistaient à la vente. L’attestation de la voisine versée aux débats ne précise pas l’origine des infiltrations alors qu’il a été précédemment relevé la présence d’autres désordres provoquant les mêmes conséquences. De plus, l’expert judiciaire a précisé que la dégradation de la toiture était prévisible. Il ressort que les demandeurs ont saisi le juge des référés le 6 novembre 2019 alors que le 20 et le 22 octobre 2019 des intempéries sont survenues selon des articles de presse produits ainsi qu’un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle en date du 30 octobre 2019 portant notamment sur la commune de [Localité 5]. Est également cité le rapport [R] non produit, daté du 25 octobre 2019 soit dans un temps proche des intempéries. Si ces dernières ont pu révéler l’existence des vices cachés elles ont également pu aggraver l’état de la toiture vieillissante ce qui concorde avec les conclusions de l’expert judiciaire. Dès lors, l’existence et la connaissance par la venderesse de ce désordre n’étant pas démontrées, il ne saurait être retenu à son encontre un manquement à son devoir d’information.

Enfin, constitue un dol aux termes de l’article 1137 du code civil « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». Toutefois, en considération des développements précédents, en l’absence d’informations détenues par Mme [Z] portant sur lesdites infiltrations la réticence dolosive ne saurait être constituée.

Par conséquent, sur l’ensemble de ces fondements, Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de la réfection complète de la toiture.

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Sur le tarissement de la source

Les parties demanderesses indiquent que Madame [F] [E] épouse [Z] a manqué à son devoir d’information et son obligation de délivrance conforme et ajoute que l’absence de fourniture d’eau constitue un vice caché et une réticence dolosive.

Sur les vices cachés dont les fondements ont précédemment été cités, l’expert judiciaire indique à propos de la source que lors de sa visite le 20 novembre 2020 le débit était très faible et qu’il était redevenu « normal » le 25 février 2021. En tout état de cause la fluctuation du débit de la source est un élément qui n’est pas contesté par Mme [Z].

Le contrat de vente stipule en page 20 « le VENDEUR déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux à usage domestique. L’immeuble est situé dans une zone non encore desservie par un réseau collectif d’assainissement. ». Par ailleurs, l’existence de la source n’est pas mentionnée dans le contrat de vente.

Il apparait que le tarissement de la source ne peut être appréhendé comme un vice caché puisque la raison qui aurait été de nature à rendre le bien impropre à l’usage était connue des acquéreurs, à savoir l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux à usage domestique. De plus, sans données contraires spécifiées dans le contrat, les acquéreurs n’étaient pas légitimes à attendre d’une source qu’elle leur garantisse un accès continu à l’eau. Dès lors, le tarissement de la source n’est pas un vice caché.

Sur le manquement au devoir d’information dont le fondement a précédemment été cité, il convient de rappeler que les acquéreurs détenaient l’information essentielle selon laquelle le bien n’était pas raccordé à l’eau et en ont déduit que la source leur ferait nécessairement bénéficier d’un accès continu à l’eau alors qu’il a été précédemment développé qu’aucun élément contractuel ne le laissait paraître, dès lors Mme [Z] n’a pas manqué à son devoir d’information.

Sur la réticence dolosive dont le fondement a été précédemment cité, si la venderesse ne détenait pas d’information déterminante à délivrer à ce sujet comme ce qui a été ci-dessus relevé, elle ne pouvait dès lors faire œuvre de rétention, par conséquent la réticence dolosive n’est pas caractérisée.

Sur l’obligation de délivrance conforme prévue par l’article 1604 du code civil, le vendeur est tenu de livrer une chose conforme aux stipulations contractuelles. La preuve de la non-conformité incombe à l’acquéreur.

En sus du contrat de vente, les parties demanderesses produisent l’annonce immobilière présentant la maison litigieuse avec un « superbe bassin à poissons alimenté par une source » et précise les termes « alimentation eau par forage ». L’avis de valeur du bien produit mentionne également les termes « forage /puit ». Toutefois, le contrat de vente ne stipule pas l’existence de la source. S’il ressort en effet de l’annonce immobilière l’existence d’un forage, ce document qui n’est pas contractuel ne pourrait lier Mme [Z]. Par ailleurs, il est également indiqué en bas de l’annonce que ce document n’est pas contractuel. Dès lors, Mme [Z] n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme.

En conséquence, Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] seront déboutés sur l’ensemble de ces fondements de leur demande d’indemnisation de 17 000 euros au titre du raccordement au réseau d’eau potable.

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Sur la situation d’empiètement

En vertu de l’article 1112-1 du code civil « celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance å son cocontractant ». Il doit s’agir d’une information déterminante ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. Il revient à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait. Le débiteur de l’obligation d’information engage sa responsabilité civile extracontractuelle.

Sur l’existence d’un manquement au devoir d’information

Il ressort des pièces versées aux débats que la voisine a été autorisée par la venderesse à occuper une partie du terrain. Elle produit une attestation datée du 12 février 2016 sur laquelle [N] [S], la propriétaire de la parcelle [Cadastre 9] atteste avoir eu l’accord de Monsieur et Madame [J] pour créer une « enclave temporaire de 65m2 sur leur parcelle [Cadastre 8] ». Figure également sur cette attestation un extrait du plan cadastral sur lequel sont matérialisés lesdits 65m2.

Mme [Z] fait valoir que le contrat de vente précise que la détermination des limites et de la superficie réelle du bien n’est pas susceptible de remettre en cause les engagements des parties. Si le contrat contient bel et bien en page 4, une partie dénommée « observations concernant la surface et les limites » qui indique que les références cadastrales n’ont qu’une valeur indicative et non juridique et précise que « seules les limites réelles et superficies réelles déterminées par un géomètre-expert sont garanties », il convient de constater que le litige ne porte pas sur une question de délimitation, les parties s’accordant sur le fait que la parcelle occupée fait partie de la propriété des acquéreurs.

Il est constant que l’existence de cette occupation n’a pas été portée à la connaissance des acquéreurs. Pourtant, elle touche à la substance même du droit de propriété cédé et constitue, en ce sens une information déterminante. Il est en effet indifférent que la parcelle litigieuse porte sur une partie minime du terrain dans la mesure où les attributs que confère le droit de propriété portent sur l’intégralité du bien.

Par conséquent, la venderesse a commis une faute en ne portant pas à la connaissance des acquéreurs l’existence de cette occupation.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Force est de constater que les demandeurs ne démontrent pas la nécessité d’engager une procédure judiciaire pour faire cesser cette occupation, ils ne justifient en effet d’aucun échange avec les occupants à ce sujet. Il ressort néanmoins du rapport d’expertise que « cette surface de 65m2 est partiellement construite et semble difficilement récupérable en l’état ». Si contrairement à ce qui est affirmé par l’expert judiciaire, cette parcelle ne paraît pas irrécupérable, il apparaît toutefois que le retrait de cette installation va nécessairement impliquer de la part des propriétaires qu’ils agissent en ce sens auprès des occupants du terrain alors que la situation perdure depuis 2016 et que l’installation, dont deux photographies figurent au sein du rapport d’expertise, est constituée par l’assemblage de plusieurs structures lesquelles accueillent des animaux. Ainsi l’existence des « tracas » alléguée par les parties demanderesses est démontrée en ce que le manquement au devoir d’information commis par Mme [Z] fait peser sur les acquéreurs les démarches en vue de la fin de l’occupation qui est légitimement sollicitée en leur qualité de propriétaire.

Par conséquent, Madame [F] [E] épouse [Z] est condamnée à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 2 000 euros.

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Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [E] épouse [Z] étant la partie perdante sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [F] [E] épouse [Z] étant la partie tenue aux dépens sera condamnée à payer 2 000 euros au titre des dépens à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V].

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] de leur demande d’indemnisation au titre de la réfection complète de la toiture ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 1 375 euros TTC augmentée de l’indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction entre le 19 juillet 2021 et la date du présent jugement, au titre de la dépose et repose des vélux ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 1 375 euros TTC augmentée de l’indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction entre le 19 juillet 2021 et la date du présent jugement, au titre de la reprise sur le pourtour de la cheminée ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 14 300 euros TTC augmentée de l’indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction entre le 19 juillet 2021 et la date du présent jugement, au titre de l’étanchéité de la toiture-terrasse ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 3 500 euros TTC augmentée de l’indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction entre le 19 juillet 2021 et la date du présent jugement au titre de la pose d’un faux-plafond sous la toiture terrasse ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 11 120 euros TTC augmentée de l’indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction entre le 19 juillet 2021 et la date du présent jugement au titre de l’étanchéité des murs latéraux des chambres d’enfants et la reprise de la peinture ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 3 700 euros TTC augmentée de l’indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction entre le 19 juillet 2021 et la date du présent jugement au titre du déplacement du compteur électrique et la réalisation d’une contre cloison ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice né de la situation d’empiètement ;

Déboute Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] de leur demande d’indemnisation au titre du raccordement au réseau d’eau potable ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] de leur demande d’indemnisation au titre des pertes de revenus locatifs ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [K] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [F] [E] épouse [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [F] [E] épouse [Z] aux dépens ;

Déboute Madame [F] [E] épouse [Z] de sa demande au titre des dépens ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.