TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01366

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCAZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[D] [U]

C/

[J] [E]

[O] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Nicolas MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB , Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [J] [E], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Mme [O] [P], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 05 janvier 2022 sous signature électronique, à effet au 6 janvier 2022, Monsieur [U] [D] a donné à bail à Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 9], assorti d’un parking n°48 (lot 91), pour un loyer de 467 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [D] a fait signifier le 06 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 08 avril 2025, Monsieur [U] [D] a fait assigner Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant de :

— constater que le bail liant les parties est résilié le 06 mars 2025 par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner leur expulsion, ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux, avec si besoin le concours de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (571,54 euros par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— les condamner solidairement au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 1.863,98 euros, au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois d’avril 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer, le signalement à la CCAPEX, et la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Monsieur [U] [D], représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3007,06 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Monsieur [U] [D] indique que le paiement du loyer courant n’a pas repris.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [U] [D].

Madame [O] [P], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [J] [E], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il explique avoir été contraint de payer d’importantes réparations sur un véhicule de prêt, que lui-même avait prêté, et qu’à présent il pourra reprendre le paiement du loyer.

Il indique être salarié sous contrat à durée indéterminée en qualité de mécanicien automobile et percevoir environ 1.650 euros de rémunération mensuelle, ainsi que vivre seul et sans enfant à charge. Il est suivi par une assistante sociale.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 01 juillet 2025, soit postérieurement à l’audience, empêchant le demandeur d’en prendre connaissance, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte dans cette décision.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025, puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution d’un défendeur :

L’article 474 du code de procédure civile dispose « En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

Monsieur [J] [E] a comparu en personne lors de l’audience du 27 juin 2025. Néanmoins, Madame [O] [P] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer, par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [U] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 7 janvier 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 06 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.267,36 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 06 mars 2025.

Cependant Monsieur [J] [E] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] n’ont réglé aucune somme depuis le 03 mars 2025, date à laquelle une somme de 559 euros a été versée pour un appel de fonds relatif au loyer et aux charges locatives d’un montant de 571,54 euros.

Il ressort également du décompte que, depuis le 1er février 2023 et jusqu’au 03 mars 2025, date du dernier versement effectué, les sommes versées mensuellement sont demeurées identiques à celles versées lors de la prise à bail, et n’ont pas évolué conformément à l’appel de fond, de sorte qu’elles été systématiquement inférieures au montant appelé, créant de fait, outre l’absence de versement depuis cette date, une dette régulière.

Monsieur [J] [E] indique percevoir une rémunération à hauteur de 1.650 euros par mois mais ne justifie pas avoir la capacité de rembourser cette dette locative, alors même qu’il ne fait pas face actuellement au paiement du loyer courant.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [J] [E] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il est rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est prévu aux articles L.433-1, L.433 -2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [U] [D] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.007,06 euros à la date du 19 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doivent être condamnés au paiement de la somme de 3.007,06 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 571,54 euros à compter de cette date.

La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] supporteront in solidum une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 06 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 janvier 2022 et liant Monsieur [U] [D] à Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 9] et le parking n°48 (lot 91) ;

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (571,54 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] à payer à Monsieur [U] [D] à titre provisionnel la somme de 3.007,06 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE