TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/07804 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2RC

Minute : 25/

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4]

Représentant : Me [M], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Madame [N] [Z] [J] épouse [Y]

Monsieur [H] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4],

représenté par son Syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [N] [Z] [J] épouse [Y],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [Y],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] sont propriétaires des lots n°02 et n°20 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], a fait délivrer à Monsieur [H] [Y] et à Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] une sommation de payer la somme de 5148.47 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir condamner solidairement Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], les sommes suivantes :

—  4.340,20 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 7 août 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 ;

—  1.319,35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 ;

—  1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2020.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] sont propriétaires de lots n°2 et 20 au sein de l’ensemble immobilier susvisé, mais ne paient pas régulièrement leurs charges conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que les défendeurs n’ont pas donné de suite à la sommation de payer qui leur a été adressée. Il estime avoir été contraint d’engager la présente procédure en vue d’obtenir leur condamnation à payer de la somme de 4340,20 euros au titre de charges de copropriété et ainsi que la somme de 1319,35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024.

Il indique également que la carence des défendeurs dans le paiement des charges de copropriété a provoqué de difficultés de gestion et de trésorerie, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J], cités à étude, ne comparaissent pas, ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 29 juin 2023 et du 6 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défaillants.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément en son article 10 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 6], la somme de 4340,20 euros au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 7 août 2024, (3ème trimestre inclus 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1319,35 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi de trois mises en demeure les 22 novembre 2023, 12 février 2024 et 10 mai 2024, ainsi que de quatre relances les 11 septembre 2023, 13 décembre 2023, 5 mars 2024 et 4 juin, facturées 48,00 et 37,00 euros conformément au contrat de syndic, soit un montant total de 292 euros.

En revanche il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure du 10 mai 2023, 5 juin 2023, 18 août 2023.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 18 juillet 2025 à hauteur de 161,08 euros, dont il est justifié.

Le décompte établi le 07 août 2024 fait état de la somme de 6,65 au titre des « intérêts de retard au 13/12/2023 », de la somme de 10,55 au titre des « intérêts au 05/03/2024 », de la somme de 16,07 au titre des « intérêts de retard au 04/06/2024 » qui ne relèvent pas de frais nécessaires de recouvrement.

Il convient également de déduire la somme de 350,00 euros au titre des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » et la somme de 350,00 euros au titre des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 453.08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] à lui payer la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la somme de 4340,20 euros au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 7 août 2024, (3ème trimestre inclus 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 453.08 au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Y] et Madame [N] [Z] [J] épouse [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT