TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03368 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIRR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Décembre 2024

[X] [F] [N]

[W] [C] [D] [H]

C/

[Y] [R] [Z]

[O] [B] [P] [R] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Décembre 2024

à SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 06 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [X] [F] [N], demeurant [Adresse 7]

représenté par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [W] [C] [D] [H], demeurant [Adresse 7]

représentée par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [Y] [R] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [O] [B] [P] [R] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 août 2023, [X] [N] et [W] [H] ont loué à [Y] [I] [Z] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 8] assorti de deux places de parking (n°39/40), d’une surface habitable de 51.30 m² et moyennant un loyer mensuel de 530 euros et 50 euros de provision sur charges.

Par acte du 17 août 2023, [O] [B] [P] [R] [Z] s’était engagée en qualité de caution solidaire.

Invoquant un arriéré locatif, [X] [N] et [W] [H] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à [Y] [R] [Z] le 29 mars 2024, ledit commandement ayant ultérieurement été dénoncé à [O] [B] [P] [R] [Z] le 09 avril 2024.

Par exploits des 27 juin et 29 juillet 2024, [X] [N] et [W] [H] ont finalement fait assigner [Y] [R] [Z] et [O] [B] [P] [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de [Y] [R] [Z] ou tout occupant de son chef, au besoin par la force publique,

— la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel grade-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants,

— la condamnation solidaire de [Y] [R] [Z] et [O] [P] [R] [Z] à leur verser les sommes suivantes :

* la somme provisionnelle de 2 800 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire,

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux,

* 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,- la condamnation solidaire de [Y] [R] [Z] et [O] [P] [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

A l’audience du 11 octobre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, [X] [N] et [W] [H] ont maintenu l’ensemble de leurs demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 4 281.54 euros.

Convoqué par assignation signifiée à personne, [Y] [R] [Z] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

Convoquée selon les formes de l’article 659 du Code de procédure civile, [O] [B] [P] [R] [Z] n’a pas comparu à l’audience et n’y était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2024.

MOTIFS

Sur l’état civil du défendeur :

Le commandement de payer et l’assignation sont dirigés envers [Y] [R] [Z] alors que le bail a été conclu au profit de [Y] [I] [Z].

Pour autant, hormis ledit contrat de bail, il résulte de l’acte de caution solidaire mais aussi et surtout des courriels adressés par le locataire lui-même que l’orthographe de son premier patronyme s’écrit avec un S et non pas un Z.

Par conséquent, le commandement de payer et l’assignation apparaissent avoir été rédigés avec la bonne orthographe et, pour garantir la bonne exécution de la présente décision, il conviendra de retenir l’état civil du défendeur comme étant [Y] [R] [Z].

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par voie électronique le 02 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose notamment que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 30 août 2023 contient une clause résolutoire (article VIII), laquelle stipule toutefois que la résiliation de plein droit ne poura intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après commandement de payer resté infructueux. Conformément à la volonté des parties et le délai étant plus favorable que les dispositions légales, c’est donc un délai de deux mois qui est applicable en l’occurrence.

Un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 29 mars 2024 pour la somme en principal de 1 060 euros, impartissant au locataire un délai de deux mois afin d’apurer la dette locative.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mai 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 30 mai 2024, [Y] [R] [Z] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [Y] [R] [Z] sera donc ordonnée.

Compte-tenu du montant élevé de la dette locative et de son aggravation depuis la délivrance du commandement de payer, aucun règlement n’ayant été opéré par le défendeur depuis mars 2024, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

En l’espèce, [X] [N] et [W] [H] produisent un décompte actualisé au 08 octobre 2024 selon lequel [Y] [R] [Z] et [O] [P] [R] [Z] restaient alors leur devoir la somme de 4 281.54 euros.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Dès lors, [Y] [R] [Z] et [O] [B] [P] [R] [Z] seront solidairement condamnés à verser à [X] [N] et [W] [H] cette somme provisionnelle de 4 281.54 euros.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[Y] [R] [Z] et [O] [B] [P] [R] [Z] doivent aussi être condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Or, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 08 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Ainsi, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant équivalent au loyer et des charges locatives qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, [Y] [R] [Z] et [O] [B] [P] [R] [Z] supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. Cependant, [X] [N] et [W] [H] seront déboutés de leur demande au titre de l’article A444-32 du Code de commerce, l’exécution forcée étant hypothétique à ce stade.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [X] [N] et [W] [H], [Y] [R] [Z] et [O] [B] [P] [R] [Z] seront également condamnés in solidum à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 août 2023 entre [X] [N] et [W] [H] d’une part et [Y] [R] [Z] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 8] assorti de deux places de parking (n°39/40) sont réunies depuis le 30 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [Y] [R] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [Y] [R] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [X] [N] et [W] [H] pourront, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement [Y] [R] [Z] et [O] [B] [P] [R] [Z] à verser à [X] [N] et [W] [H] la somme provisionnelle de 4 281.54 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêtée au 08 octobre 2024) ;

CONDAMNONS solidairement [Y] [R] [Z] et [O] [B] [P] [R] [Z] à payer à [X] [N] et [W] [H] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant équivalent au loyer et des charges locatives qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum [Y] [R] [Z] et [O] [B] [P] [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS [X] [N] et [W] [H] de leur demande au titre de l’article A444-32 du Code de commerce ;

CONDAMNONS in solidum [Y] [R] [Z] et [O] [B] [P] [R] [Z] à verser à [X] [N] et [W] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge