TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 9]

4ème étage

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/04238 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27W2

Minute :

S.D.C. DE L'[Adresse 3], SITUE [Adresse 3]

Représentant : M^e Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0436

C/

Monsieur [W] [R] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Antoine SKRZYNSKI

Copie délivrée à :

Monsieur [W] [R] [L]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L'[Adresse 3], Situé [Adresse 3], représenté par son syndic la société OPS 77, ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [R] [L], demeurant [Adresse 5]

représenté par sa fille, Madame [I] [D] [L], munie d’un pouvoir

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic la société OPS 77, a fait citer Monsieur [W] [R] [L], devant ce tribunal aux fins de le voir condamné au paiement de la somme de:

* 2722,61 €, correspondant aux charges de copropriété impayés arrêtées au 3 février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 24 mai 2022, à défaut à date de l’assignation,

* 2195,77 € au titre des frais nécessaires au recouvrement exposés par le syndicat, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022, date de la première mise en demeure, à défaut, à date de l’assignation ;

* 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

* 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite en sus la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur au paiement des dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a exposé que le défendeur s’acquitte imparfaitement du paiement des charges de copropriété, en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il a sollicité le paiement des charges impayées, des frais de recouvrement, la réparation du préjudice résultant des impayés, préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

A l’audience du 30 juin 2025, le requérant, représenté, a maintenu les termes de son assignation précisant qu’il est opposé par principe à ce qu’il soit accordé des délais de paiement au défendeur.

Monsieur [W] [R] [L], représenté par sa fille Mme [I] [L], a expliqué être actuellement en détention provisoire. L’appartement litigieux est actuellement en location. Ce loyer constitue les seules ressources de son épouse avec les allocations familiales pour s’acquitter du crédit immobilier toujours en cours. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer cette dette par des versements de 130 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS

Sur les charges et les frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que le défendeur est propriétaire des lots 283, 293 et 352 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7]. Il est tenu de ce fait au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 janvier 2022, approuvant les comptes de l’exercice clos au 30/09/2021, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2022/2023, votant le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 février 2024, approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2022 et de l’exercice clos le 30 septembre 2023, approuvant les comptes travaux de curage des réseaux et les travaux de remplacement d’une partie de la clôture, ajustant le budget prévisionnel 2023/2024 et votant le budget prévisionnel 2024/2025, votant les travaux d’élagages et d’abattages de différents arbres du parc, votant les travaux de mise en place de grillage rigide, votant l’achat d’un portique, votant la constitution d’une provision spéciale travaux,

— le décompte individuel de charges arrêté au 17 février 2025 et les appels de fonds correspondants, ainsi que les justificatifs de la régularisation annuelle de charges pour les exercices clos au 30 septembre 2021, au 30 septembre 2023, au 30 septembre 2024.

Il apparait toutefois qu’il n’est versé aux débats aucun justificatif de la régularisation des charges pour l’exercice clos le 30 septembre 2022. La somme de 217,64 euros sera en conséquence déduite de la somme réclamée au titre des charges.

De même, il n’est pas produit le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2024, de sorte que les sommes réclamées à ce titre (362,29 €) seront déduites de la somme réclamée au titre des charges.

Le défendeur sera condamné en conséquence au paiement de la somme de 2112,68 euros au titre des charges impayées arrêtée au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022, date de la mise en demeure sur la somme de 1572,26 €, et à compter du 3 avril 2025 sur le surplus.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le requérant sollicite à ce titre la somme de 2195,77 €.

Le syndicat des copropriétaires produit une lettre de mise en demeure établie par son conseil le 24 mai 2022, dont il est justifié de la réception par le défendeur. Les frais correspondant à cette lettre seront admis pour la somme de 144 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit ensuite une note d’honoraires de son conseil en date du 18 août 2022 dans laquelle ce dernier lui facture un certain nombre de prestations. A l’exception de la commande de la fiche immeuble (36 €), il s’agit de frais irrépétibles qui pourront être indemnisés au titre de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun autre justificatif relatif aux frais portés au débit du compte dudéfendeur. Ces frais ne seront dans ces conditions pas admis.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spé-ciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’inté-rêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation du défendeur, ainsi que des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable d’allouer au requérant la somme de 500 € au titre de ses frais irrépétibles.

Il convient de condamner le défendeur au paiement de cette somme, ainsi qu’aux dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [L], à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de :

—  2112,68 euros au titre des charges impayées arrêtée au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022 sur la somme de 1572,26 €, et à compter du 3 avril 2025 sur le surplus,

—  180 euros au titre des frais nécessaires,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

AUTORISE Monsieur [W] [R] [L] à se libérer de cette dette dans un délai de 24 mois, par des versements mensuels de 116,36 €, le premier versement devant intervenir le quinzième jour suivant la signification de ce jugement, puis le 15 du mois suivant, sauf meilleur accord des parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d’exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [L] au paiement des dépens.

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

Ainsi jugé et tenu à disposition au greffe le 29 août 2025.

Le Greffier Le Juge