TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03471 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFR4

Minute : 25/89

S.C.I. BPM, représentée par [X] [E]

C/

S.A.R.L. DT TECHPROS, représentée par son Gérant Monsieu [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. BPM

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Julien PASTUREAU, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR

S.A.R.L. DT TECHPROS

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par son Gérant Monsieur [T], comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2018, la SCI BPM a donné à bail à la SARL DT TECHPROS un logement situé [Adresse 3] à 93320 Les Pavillons sou Bois, pour un loyer mensuel de 1200 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, la SCI BPM a fait signifier à la SARL DT TECHPROS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2068,17 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 17 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, la SCI BPM a fait assigner la SARL DT TECHPROS aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,déclarer la SARL DT TECHPROS occupante sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de la SARL DT TECHPROS ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner la SARL DT TECHPROS au paiement de la somme de 6399,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 8] par voie dématérialisée le 11 avril 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, la SCI BPM, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5929,77 euros arrêtée au 21 novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

Elle soutient que la SARL DT TECHPROS n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 2 octobre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, la SARL DT TECHPROS reconnait être redevable des loyers et charges. il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 592 euros par mois pour un remboursement en dix fois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le gérant précise qu’il est gérant non salarier, et a 5 enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Invitée à justifier d’un éventuel règlement de la dette et d’une reprise du paiement des loyers en cours de délibéré, avant le 31 décembre 2024, la SARL DT TECHPROS ne s’est pas manifestée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 11 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SCI BPM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2024.

En conséquence, la demande de la SCI BPM aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 2 octobre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, il ressort de l’examen du décompte que les sommes visées au commandement de payer, correspondant selon le décompte annexé au commandement, aux sommes dues au 12 septembre 2023, ont été payées dans le délai de deux mois par deux paiements de 1200 euros le 11 octobre 2023 et de 1200 euros le 13 novembre 2023, imputés conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Il convient également de rejeter les demandes liées à la résiliation, aux fins d’expulsion et au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 décembre 2018, du commandement de payer délivré le 2 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 21 novembre 2024 que la SCI BPM rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner la SARL DT TECHPROS à payer à la SCI BPM la somme de 5929,77 euros, au titre des sommes dues au 21 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des observations de la SARL DT TECHPROS, qui justifie de sa situation personnelle et financière, des éléments contenus dans l’enquête sociale et de l’examen du décompte qui met en évidence des efforts de paiement, plus réguliers, que celle-ci n’est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois. Au regard de la situation financière, il convient de lui accorder des délais, selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SARL DT TECHPROS aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI BPM les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SARL DT TECHPROS à payer à la SCI BPM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI BPM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 décembre 2018 entre la SCI BPM d’une part, et la SARL DT TECHPROS d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à 93320 Les Pavillons sou Bois,

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande de fixation de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE la SARL DT TECHPROS à payer à la SCI BPM la somme de 5929,77 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 novembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à la SARL DT TECHPROS pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE la SARL DT TECHPROS à s’acquitter de la dette en dix fois, en procédant à neuf versements de 592 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE la SARL DT TECHPROS à payer à la SCI BPM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL DT TECHPROS aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SCI BPM de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT