TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/01046 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2THC

Minute : 25/257

SDC DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “LA [Adresse 9]” 1 à [Adresse 3]

Représentant : M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

Madame [Y] [O]

Monsieur [E] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy , assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétiares de l’ensemble immobilier “LA [Adresse 9]”

1 à [Adresse 3],

représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU [Adresse 2]

ayant pour avocat M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Y] [O],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [E] [T],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] sont propriétaires des lots 12, 81, 82, 574 et 30 au sein de la Résidence « LA [Adresse 9] » copropriété, sise 1 à [Adresse 3] à [Localité 7], résidence soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] ne s’acquittent qu’irrégulièrement de leurs charges de copropriété afférentes à leurs lots.

Une mise en demeure aux susnommés a en vain été adressée, ainsi qu’une sommation de payer par commissaire de justice en date du 27 juin 2024 pour un montant de 6 378,13 euros.

Par exploit d’huissier en date du 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA [Adresse 9] » sis 1 à [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU (SGR), dont le siège est sis [Adresse 2] à [Localité 8] a fait assigner Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] devant le Tribunal de proximité du RAINCY aux fins de se voir reçu en son acte introductif d’instance, et de voir les susnommés condamnés solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

8 119,39 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés, compte au 13 janvier 2025, 1 er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 juin 2024, sur la somme de 6 378,13 euros et pour le surplus, soit 8 119,39 euros, à compter de l’assignation, jusqu’à parfait paiement,921,73 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,800 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Et, leur condamnation aux dépens de l’instance.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 février 2025, a été renvoyée et plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à hauteur de la somme de 7 348,21 euros, arrêtée au 2 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, ainsi qu’à la somme totale de 920,73 euros de frais de recouvrement. Le syndicat des copropriétaires se réfère à ses écritures pour le surplus et n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, tels qu’exposés en défense.

Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] comparaissent, ils exposent avoir connu une période difficile. Ils ne contestent pas le montant de la dette. Ils disent avoir récemment versé un chèque de 2 000 euros au syndic et se propose de vendre leur voiture pour apurer leur dette. Ils sollicitent 6 mois de délais de paiement pour y parvenir.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la solidarité :

Le syndicat des copropriétaires verse à la cause un extrait du règlement de la copropriété.

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant pas dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété portant en son article 11 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] sont déclarés solidaires dans le cadre de la présente instance.

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « LA [Adresse 9] » verse aux débats :

Le relevé de propriété,Les mises en demeures, La sommation de payer,Le compte au 15 octobre 2024 actualisé au 13 janvier 2025,L’ensemble des appels de fonds et régularisations,Les procès-verbaux des assemblées générales du 29 décembre 2020, du 23 novembre 2021, du 30 juin 2022, du 28 juin 2023 et du 27 mars 2024,Les attestations de non-recours,Le contrat de syndic,La facture du syndic,La facture de l’huissier,L’extrait du règlement de copropriété,L’appel de charges du 2 ème trimestre 2025, et l’actualisation de la dette au 2 juin 2025.

Au vu des pièces actualisées et produites, il est établi que Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] sont redevables d’un solde à devoir de 7 348,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 ème trimestre 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 7 348,21 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 5 621,82 euros, déduction faite des frais de recouvrement apparus sur le décompte antérieurement à cette date, et ce jusqu’à la date de l’assignation ; à compter de l’assignation du 29 janvier 2025 sur la somme de 8 119,39 euros (nette de frais), et à compter du présent jugement pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame dans son décompte le paiement d’une somme de 920,73 euros, se décomposant comme suit :

Frais de mise en demeure pour un montant de 36,61 euros, en date du 24 novembre 2022 sur le décompte. Le syndicat produit la lettre et la preuve de son l’envoi en recommandé avec accusé de réception. Cette prestation est plafonnée à 36 euros dans le contrat de syndic. Ces frais nécessaires au recouvrement, seront donc mis à la charge des défendeurs pour la somme de 36 euros,Frais de mise en demeure, pour un montant de 39,03 euros, en date du 23 novembre 2023. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas la lettre de mise en demeure et ne rapporte pas la preuve de son envoi en recommandé. Par conséquent, vu les dispositions de l’article 1353 du Code civil, ces frais ne sauraient être mis à la charge des défenseurs,Frais de sommation de payer par huissier, en date du 18 avril 2024 (sur décompte), pour un montant de 150,27 euros et frais de sommation de payer en date du 27 juin 2024 pour la somme de 164,42 euros. Seule la seconde sommation de payer (pièce 3) est produite à l’instance, assortie de son coût. Seule la seconde sommation sera, dès lors, mise à la charge des défendeurs pour répondre aux dispositions de l’article 1353 du Code civil et déduite des dépens,Frais SGR honoraires recouvrement en date du 20 mars 2023 pour la somme de 169,37 euros (sur décompte) et frais de recouvrement SGR en date du 13 juin 2024 (sur décompte) pour la somme de 361,03 euros. Le Tribunal relève que si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, ils sont assortis de la mention « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas démontrées, notamment dans le libellé des factures (pièces 13). Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

En conséquence au vu de ces éléments, Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] seront condamnés solidairement à la somme de 200,42 euros, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le syndic, notamment du dernier décompte en date du 2 juin 2025, que la dette est en baisse pour s’élever à la somme de 7 348,21 euros, incluant l’appel de charges du 2 ème trimestre 2025 et que les débiteurs s’engagent à prendre toutes dispositions pour parvenir à apurer leur arriéré dans le délai de 6 mois ; étant entendu que le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à l’attribution de ces délais.

Il convient, dès lors, d’accorder un délai aux défendeurs pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement leurs charges de copropriété sans motif légitime, malgré une mise en demeure et une sommation de payer dont il est justifié, Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] ont commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] seront condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; cette somme portant intérêts à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l’instance, rendue nécessaire par l’absence de paiement régulier de leurs charges de copropriété. Des dépens seront déduits le coût de la sommation de payer du 27 juin 2024 pour un montant de 164,42 euros, dont il est tenu compte au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « LA [Adresse 9] » la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [E] [T] et Madame [O] [J] seront condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

RECOIT le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA [Adresse 9] » sis 1 à [Adresse 3] à [Localité 7], en son exploit introductif d’instance ;

CONDAMNE, solidairement, Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] qui demeurent, [Adresse 9] à [Localité 7], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA [Adresse 9] » sis 1 à [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, dont le siège est sis [Adresse 2] à [Localité 8], la somme de 7 348,21 euros (sept mille trois cent quarante huit euros et vingt et un centimes), au titre des charges impayées arrêtées au 2 ème trimestre 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 5 621,82 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 29 janvier 2025, sur la somme de 8 119,39 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE, solidairement, Monsieur [E] [T] et Madame [O] [J], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA [Adresse 9] », représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 200,42 euros (deux cent euros et quarante-deux centimes), au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] un délai pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] à s’acquitter de la dette en 6 fois, en procédant à 5 versements de 1 390 euros et un 6 ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme du 6 ème mois par Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les charges courantes de copropriété doivent être payées à leur échéance.

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues à l’encontre de Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O].

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et que les mesures d’exécution forcée suspendues pendant ce délai pourront être reprises à l’encontre Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [O] ;

CONDAMNE, in solidum Monsieur [E] [T] et Madame [O] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA [Adresse 9] », représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 300 euros (trois cents euros), à titre de dommages et intérêts ;

DIT que cette somme portera intérêts à compter du présent jugement ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [E] [T] et Madame [O] [J], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA [Adresse 9] », représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 500 euros (cinq cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [E] [T] et Madame [O] [J], aux entiers dépens de l’instance, dont il conviendra de déduire le coût sommation de payer du 27 juin 2024 pour un montant de 164,42 euros, et dont il été tenu compte au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence « LA [Adresse 9] » de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT