TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/11212 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JUG

Minute : 25/

S.C.I. ASSENS

Représentant : M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [F] [O]

Monsieur [B] [G] époux [O]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Monsieur [F] [O]

Monsieur [B] [G] époux [O]

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

M^e Marc HOFFMANN

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 27 Juin 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 27 juin 2025, après propogation du délibéré prévu initialement le 11 juin 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 8 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. ASSENS

sise [Adresse 3]

représentée par M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

Monsieur [B] [G] époux [O],

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2022, la SCI ASSENS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [O] et Madame [B] [G], portant sur un logement, situé au [Adresse 4].

Par jugement en date du 16 mai 2024, le juge des contentieux du tribunal de proximité de MONTREUIL SOUS BOIS a notamment fixé le loyer du logement susvisé à la somme de 1.320 euros, et a condamné la SCI ASSENS à verser à Monsieur [F] [O] et Madame [B] [G] la somme de 11.040 euros, au titre du trop perçu des loyers, la somme de 480 euros au titre du trop perçu du dépôt de garantie et la somme de 97,53 euros, au titre du trop perçu de la taxe d’ordures ménagères, et a condamné Monsieur [F] [O] et Madame [B] [G] à verser à la SCI ASSENS la somme de 2.359 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2024.

Monsieur [F] [O] et Madame [B] [G] ont quitté les lieux le 16 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, la SCI ASSENS a assigné Monsieur [F] [O] et Madame [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTREUIL, afin de les voir condamner in solidum, à lui payer :

la somme de 6.125,41 au titre de la dette locative arrêtée au 16 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

la somme de 3.647, à titre de dommages-intérêts pour compenser les réparations locatives à entreprendre, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2024 et renvoyée à l’audience du 8 avril 2025.

A cette audience, la SCI ASSENS, représentée par son avocat, maintient ses prétentions initiales.

Monsieur [F] [O] et Madame [B] [G], comparants en personne, soutiennent oralement des écritures aux termes desquelles ils sollicitent de :

nommer un médiateur pour faire appliquer le jugement rendu le 16 mai 2024, et la compensation des sommes dues,

débouter la SCI ASSENS de toutes ses demandes,

condamner la SCI ASSENS à leur verser la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral,

condamner la SCI ASSENS à une amende civile au titre d’une procédure abusive telle que définit à l’article 32-1 du code de procédure civile,

condamner la SCI ASSENS à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogé au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En vertu de l’article 7-a de la loi du 06 juillet 1989, tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

La lecture et l’analyse de l’extrait de compte produit aux débats en date du 4 septembre 2024 ne permet pas au tribunal de fixer une quelconque dette locative. En effet, l’extrait de compte débute par un solde initial de 471 euros non justifié par la bailleresse. Ensuite, l’extrait de compte ne prend pas en considération le jugement du 16 mai 2024, lequel a fixé le loyer dans le bail conclu le 13 avril 2022 à la somme de 1320 euros, a condamné la SCI ASSENS à rembourser la somme de 11.040 euros, et facture une somme de 200 euros par mois pour le non retrait d’un cadenas, cette somme ne faisant pas partie des obligations locatives du bail.

La compensation ordonnée par le jugement du 16 mai 2024 n’a manifestement pas été effectuée. Les défendeurs estiment qu’aucune dette locative n’est due, en raison de la condamnation de la SCI ASSENS et qu’un solde leur est du. Le juge saisi n’étant pas juge de l’exécution, il appartient ainsi aux parties d’effectuer les comptes, avec l’aide d’un conciliateur.

En conséquence, la SCI ASSENS sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la dette locative.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.».

Selon l’article 1730 du code civil dispose « S’il a été fait un état des lieux entre la bailleresse et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En vertu du décret du 30 mars 2016 pris en application de la loi du 24 mars 2014, la vétusté est l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En vertu du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, et notamment les plafonds et murs doivent être maintenus en état de propreté, menus raccords de peinture et tapisseries, remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïques, ainsi que les rebouchages des trous rendus assimilables à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Il résulte des textes susvisés que si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol, notamment au regard de la durée d’occupation des lieux. Les peintures et papiers peints ont une durée de vie de sept années.

Il ressort de l’état des lieux de sortie effectué le 16 octobre 2024 versé aux débats que l’appartement a été restitué en bon état et qu’aucune dégradation locative n’a été constatée.

Dès lors, la SCI ASSENS sera déboutée de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives.

Sur la demande de médiation

Les parties, afin de régler définitivement leur litige sur les sommes dues, auront l’obligation de rencontrer un conciliateur, afin qu’une tierce personne neutre les aide à faire les comptes, sur la base du jugement en date du 16 mai 2024 et du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

Il ressort des débats et des pièces que la SCI ASSENS n’a pas exécuté le jugement du 16 mai 2024 dans son intégralité et a préféré saisir à nouveau le juge des contentieux de la protection pour une dette locative, alors même que la compensation n’avait pas été opérée dans son intégralité, et que les décomptes fournis par la SCI ASSENS sont peu clairs, et qu’il ressort du présent jugement qu’aucune dégradation locative ne peut être reprochée aux locataires.

Par ailleurs, il est constant que la SCI ASSENS a signifié un congé pour vente pour le 12 avril 2025 et qu’il n’est pas justifié que ce bien a été mis en vente, et ce alors même que les locataires ont quitté les lieux depuis le mois d’octobre 2024.

Ainsi, la SCI ASSENS n’ayant pas exécuté le précédent jugement la condamnant à verser des sommes à Monsieur et Madame [O], au titre d’un trop perçu de loyers, ne pouvait sérieusement agir en justice pour réclamer des sommes au titre de la dette locative.

Enfin, la SCI ASSENS n’a pas justifié avoir tenter une conciliation avant de saisir la juridiction de proximité.

Ce comportement dilatoire de la SCI ASSENS a causé un préjudice certain aux consorts [O], lesquels après avoir quitté le logement et ne pas avoir reçu l’intégralité des sommes dues par le précédent jugement, ont encore été contraints de subir une procédure judiciaire laquelle se révèle être dilatoire.

En conséquence, la SCI ASSENS sera condamnée à verser aux défendeurs la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral pour procédure abusive.

Sur la demande au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, «celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés».

La SCI ASSENS s’est empressée de saisir la justice aux fins d’une demande en paiement d’une dette locative avant même d’exécuter dans son intégralité le jugement en date du 16 mai 2024, la condamnant au titre d’un trop perçu de loyers. Par ailleurs, le congé pour vente délivré aux défendeurs, alors même que l’intention de la SCI ASSENS n’était pas de vendre, caractérise également le comportement abusif de la SCI ASSENS.

En conséquence, la SCI ASSENS sera condamnée à une amende civile d’un montant de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCI ASSENS, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [O] et Madame [B] [G], comparants en personne, ne justifient pas avoir engagés des frais irrépétibles pour se défendre à la présente instance.

Dès lors, Monsieur [F] [O] et Madame [B] [G], seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe le jour de son délibéré:

DEBOUTE la SCI ASSENS de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE la SCI ASSENS à verser à Monsieur [F] [O] et Madame [B] [G] la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI ASSENS à une amende civile d’un montant de 500 euros ;

CONDAMNE la SCI ASSENS aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

ORDONNE aux parties de rencontrer le conciliateur de justice, Monsieur [J] [N],

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/11212 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JUG

DÉCISION EN DATE DU : 27 Juin 2025

AFFAIRE :

S.C.I. ASSENS

Représentant : M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [F] [O]

Représentant : M^e Magali SUROWIEC, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [B] [G] époux [O]

Représentant : M^e Magali SUROWIEC, avocat au barreau de PARIS

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires