TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/04237

N° Portalis DB3S-W-B7J-27WX

Minute : 882/25

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9]

[Adresse 9] À [Localité 11]

Représentant : M^e Romain HAIRON, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : D 567

C/

Monsieur [X] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e HAIRON

Copie délivrée à :

M. [O]

Le 15 Juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 Juillet 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9] À [Adresse 5] ET [Adresse 3],

Représenté par son Syndic le Cabinet CAZALIERES, dont le siège social est situé [Adresse 4],

Représenté par M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 6]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [O] est propriétaire des lots n° 35 et 169 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] (93) ([Adresse 9]).

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] (93) ([Adresse 9]), représenté par son Syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Cazalières, a assigné M. [X] [O] devant la chambre des contentieux de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

A cette date, la demande de renvoi par écrit formée par M. [X] [O] par courrier reçu le 12 mai 2025 a été rejetée.

Le syndicat des copropriétaires comparaît, représenté. Il reprend les termes de son assignation et demande la condamnation de M. [X] [O] :

— à lui payer la somme de 6 759,74 euros au titre des charges de copropriété ;

— à lui payer la somme de 997,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

— les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, de la sommation de payer et de l’assignation ;

— à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le demandeur expose, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6, 1231-7 et 1343,-2 du code civil, que M. [X] [O] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui est constitutif d’une faute ayant causé un préjudice au syndicat qui a été contraint de faire l’avance des charges et qui ne peut donc disposer d’une trésorerie nécessaire et suffisante.

Cité par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [X] [O] ne comparaît pas. L’accusé de réception de la lettre recommandée envoyée par le commissaire de justice à la dernière adresse connue est revenu signé.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que M. [X] [O] est propriétaire des lots n° 35 et 169, au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] (93) ([Adresse 9]) pour 52/10000èmes. Il est, de ce fait, tenu au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Il ressort des pièces produites aux débats que M. [X] [O] s’est acquitté irrégulièrement des charges de copropriété depuis l’appel de charges du deuxième trimestre 2020.

Le défendeur reste ainsi devoir la somme de 6 759,74 euros au 1er janvier 2025, appel de charge du 1er trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais exposés pour le recouvrement de la créance (997,60€).

M. [X] [O] sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 septembre 2020 sur la somme de 838,24 euros et à compter de l’assignation du 25 mars 2025 sur la somme de 5 921,40 euros (6759,74€ – 838,34€), à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 17 août 2022 dont il n’est pas démontré qu’elle a touché le destinataire, en application de l’article 1231-6 du code civil.

II – Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d’un protocole d’accord, de constitution et mainlevée d’hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l’avocat est imputable au seul copropriétaire concerné. Enfin, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire.

En l’espèce, les frais dits de transmission avocat et suivi procédure correspondent à des diligences qui font partie des missions habituelles d’un syndic. Par ailleurs, le requérant ne justifie pas du montant exposé au titre des frais de relance et de mise en demeure, évalués forfaitairement à 157 euros. Le défendeur sera condamné à ce titre à quatre fois le coût d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit 24 euros. Le requérant justifie en outre avoir mis en demeure les débiteurs acte de commissaire de justice, rendu nécessaire par son refus de s’exécuter, de sorte qu’il convient le condamner à ce titre au paiement d’une somme de 94,60 euros, correspondant au coût de l’acte. Enfin et en l’absence de précision complémentaire, les frais dits " [W] ", seront écartés.

M. [X] [O] sera donc condamné au paiement d’une somme de 118,60 euros au titre des frais exposés par le requérant pour recouvrer les sommes dues. Cette somme produira intérêt au jour de l’assignation et de la sommation de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil.

III – Sur la demande de réparation du préjudice

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le créancier ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d’une somme d’argent.

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [X] [O], partie perdante à l’instance en cours, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, M. [X] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] (93) ([Adresse 9]), représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Cazalières, la somme de 6 759,74 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2025, appel de charge du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2020 sur la somme de 838,34 euros et à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 5 921,40 euros ;

CONDAMNE M. [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] (93) ([Adresse 9]), représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Cazalières, la somme de 118,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2020 sur la somme de 94,60 euros et du 25 mars 2025 sur la somme de 24 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] (93) ([Adresse 9]), représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Cazalières, de sa demande de réparation du préjudice ;

CONDAMNE M. [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] (93) ([Adresse 9]), représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Cazalières, la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [X] [O] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 15 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE