TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10000

N° Portalis DB3S-W-B7I-2D63

Minute : 232/25

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [M] [V] (Juriste contentieux)

muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [N] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Copie délivrée à :

MME [U]

Le 17 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 Février 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH [Localité 10] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 9],

Représentée par Monsieur [M] [V], Juriste contentieux, muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 4] – [Localité 10]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 5 juillet 2019, [Localité 10] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Mme [N] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 705,70 euros , outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie 340 euros.

Est Ensemble Habitat affirme avoir consenti verbalement un bail à Mme [N] [U] portant sur un emplacement de stationnement n°57 situé [Adresse 5] à [Localité 10].

Le 18 juin 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Mme [N] [U] un commandement de payer la somme en principal de 3799,36€ arrêtée au 7 juin 2024 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 octobre 2024, Est Ensemble Habitat a fait citer Mme [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de:

o constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance,

o ordonner l’expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o la condamner au paiement de la somme de 3533,42€ au titre de la dette locative échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o de dire que le sort des meuble sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n’a ni soldé les causes du commandement de payer, ni justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 16 décembre 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 2788,24€ arrêtée à la date du 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus et s’est désisté de sa demande de justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Il a indiqué que la locataire a repris le paiement des loyers au jour de l’audience et a précisé ne pas être opposé à des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [N] [U], comparante, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a expliqué percevoir le Revenu de Solidarité active et les allocations familiales à hauteur de 1600 euros par mois. Elle a indiqué avoir 6 enfants à charge. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 16 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il convient de prendre acte du désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 5 juillet 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 3799,36 euros arrêtée au 7 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 18 août 2024.

Le bail relatif à l’emplacement de stationnement étant verbal, il ne pourra être constaté l’acquisition d’une clause résolutoire. Les demandes tendant à l’expulsion de la place de stationnement et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation la concernant seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que Mme [N] [U] reste devoir la somme de 2788,24 € arrêtée à la date du 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Mme [N] [U] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 2788,24 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de 1097,48 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [N] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière de la défenderesse décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. De plus, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [N] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire du bail d’habitation sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion du local d’habitation et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

En outre, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite du local d’habitation, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat du local d’habitation s’était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Mme [N] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 5 juillet 2019, par [Localité 10] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, à Mme [N] [U] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 10] sont réunies à la date du 18 août 2024 ;

Rejette la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail verbal consenti pour l’emplacement de stationnement n°57, situé [Adresse 5] à [Localité 10] ainsi que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation concernant cet emplacement de stationnement,

Condamne Mme [N] [U] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 2788,24 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de de 1097,48 euros et à compter de la présente décision sur le surplus;

Autorise Mme [N] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100 € chacune, puis une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

Suspend pendant cette période, les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation précité qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constate en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [N] [U] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 10],

Autorise en ce cas l’expulsion de Mme [N] [U] et celle de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Condamne en cas Mme [N] [U] à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne Mme [N] [U] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [U] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 17 février 2025.

Le greffier, Le juge,