TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/72

RG n° : N° RG 25/00184 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CSCA

[S]

C/

[Z]

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [D] [S]

née le 26 Avril 1962 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante et assistée de sa fille, Mme [U] [J], munie d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [G] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante et assistée de sa curatrice, Mme [H]

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : Madame [D] [S]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 31 mai 2024, Mme [D] [S] a donné à bail à Mme [W] [Z], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, Mme [D] [S], a délivré à Mme [W] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 24 septembre 2025, dénoncé le 25 septembre suivant au Sous-Préfet de Meurthe et Moselle, Mme [D] [S] a fait assigner Mme [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Val de Briey, statuant en référés, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Mme [W] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,condamner Mme [W] [Z] solidairement à lui payer à titre de provision :- une indemnité d’occupation mensuelle de 650€, à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec revalorisation selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, et avec intérêt à compter de sa date d’exigibilité,

—  1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire,

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, Mme [D] [S], assistée de Mme [U] [J], sa fille, a maintenu l’ensemble de ses prétentions et a sollicité la condamnation de la défenderesse à lui régler la somme de 1853,01€ au titre de l’arriéré.

Elle a précisé que le loyer n’était versé que ponctuellement. Elle a ajouté que l’attestation d’assurance versée aux débats ne concernait pas le logement. Elle a indiqué qu’elle n’avait pas été avisée des versements chez le commissaire de justice et qu’elle n’avait pas donné son accord pour un échéancier.

Elle a confirmé vouloir l’expulsion de la défenderesse en raison de l’existence d’un trafic de stupéfiants des fils de la locataire et en l’absence de preuve de l’assurance du logement depuis le début du bail.

Mme [W] [Z], assistée de Mme [N] [H], sa curatrice, a indiqué qu’elle se trouvait sous mesure de protection depuis le 13 janvier 2026. Elle a indiqué avoir justifié de l’assurance du logement auprès du commissaire de justice et que le loyer était désormais réglé le 5 du mois, majoré de 120€ pour apurer la dette. Elle a demandé à pouvoir continuer selon ces modalités. Elle a indiqué ne pas avoir amené la bonne attestation d’assurance mais qu’elle l’avait transmise au commissaire de justice le 30 octobre 2025 et que ce dernier avait donné son accord pour l’échéancier.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

Par courrier reçu le 9 mars 2026, Mme [S] a indiqué avoir reçu une plainte du syndicat des copropriétaires à propos du comportement de sa locataire.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il convient de rappeler qu’il revient au juge, conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de procédure civile, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Cette exigence implique que chaque partie ait la faculté de prendre connaissance et de discuter de toute pièce ou observation présentée au juge en vue d’influencer sa décision.

Le courrier reçu le 9 mars 2026 a été adressé après la clôture des débats et n’a pas pu faire l’objet d’un échange contradictoire entre les parties.

Il sera donc écarté des débats.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, au vu des pièces produites l’assignation a, conformément aux dispositions susvisées, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du contrat de bail

Il résulte du dossier que par acte sous seing privé signé le 31 mai 2024, Mme [D] [S] a donné à bail à Mme [W] [Z], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Ce contrat de bail comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Un commandement de payer, rappelant la clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 modifié a été adressé le 20 mai 2025 à Mme [W] [Z] pour un arriéré de loyers et charges de 650€.

Le délai au cours duquel la défenderesse pouvait régulariser cette somme de 650€ devait donc expirer le 2 juillet 2025.

Or, il ressort du décompte versé par la demanderesse elle-même qu’une somme de 650€ a été versée le 13 juin 2025, soit avant l’expiration des six semaines imparties.

Il y a lieu de rappeler que la clause résolutoire ne peut sanctionner que les manquements qui ont été soulevés dans le commandement, et non pas ceux qui seraient postérieurs et que conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, l’imputation des paiements doit d’abord se faire sur les dettes échues et parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter.

Ainsi, la clause résolutoire n’a pas pu être acquise au profit de Mme [S], les causes du commandement ayant été réglées dans le délai de six semaines qui lui était imparti.

Si elle soutient à l’audience qu’elle sollicite également la résiliation en raison de l’absence de justificatif d’assurance, il convient d’observer que le commandement de payer du 20 mai 2025 ne vise pas ce motif, mais uniquement celui du non-paiement des loyers. En outre, la sommation d’avoir à justifier de l’assurance produite aux débats est postérieure à l’assignation et donc à la demande de constatation de la résiliation du bail.

Par ailleurs, le juge des référés, qui est le juge de l’évidence, n’est saisi que d’une demande de constatation de la résiliation du bail, qui ne peut donc être fondée que sur l’acquisition de la clause résolutoire et non pas sur des causes extérieures, telles qu’un mauvais usage du logement comme invoqué à l’audience.

Ainsi, les conditions d’application de la clause résolutoire n’étant pas réunies, il y a lieu de débouter Mme [S] de sa demande en constatation de la résiliation du bail, tout comme de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation.

Sur les loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Si Mme [S] produit un décompte faisant apparaitre un solde de 1853,01€, il convient de constater que déduction faite des frais d’huissier, dont le sort sera traité dans le cadre des dépens, la somme restant due s’élève à 945,87€ au mois de janvier 2026 (échéance de janvier incluse).

En conséquence, Mme [W] [Z] sera condamnée à verser ladite somme à la demanderesse à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il apparait que la situation de Mme [Z] s’est stabilisée puisqu’elle fait l’objet d’une mesure de curatelle renforcée qui permet d’assurer notamment la bonne gestion de son budget.

En outre il ressort des pièces versées aux débats que Mme [Z] a fait des efforts pour tenter de contenir sa dette, les versements effectués, même si l’échéancier n’a pas été validé par la demanderesse, permettant a minima de démontrer sa bonne volonté.

Dans ces conditions, il convient de dire que la dette sera apurée par 7 mensualités de 120€, la dernière échéance étant constituée du solde de la dette.

A défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée à Mme [Z], par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au Sous-préfet de Meurthe et Moselle.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la défenderesse devra verser à [Localité 6] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous Anne TARTAIX juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort;

ECARTONS des débats le courrier de Mme [D] [S] reçu le 9 mars 2026 ainsi que la pièce jointe ;

DECLARONS la demande de Mme [D] [S] recevable ;

DEBOUTONS Mme [D] [S] de sa demande tendant à constater la résiliation du bail liant les parties;

DEBOUTONS en conséquence Mme [D] [S] de ses demandes au titre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Mme [W] [Z] à payer à Mme [D] [S] la somme de 945,87€, au titre de l’arriéré de loyers et charges au mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [W] [Z] à se libérer de cette somme par 7 versements mensuels de 120€, le dernier étant majoré du solde de la dette;

DISONS que ces mensualités devront être payées en plus et en même temps que le loyer et les charges courantes;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Mme [W] [Z] à payer à Mme [D] [S] la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au Sous-Préfet ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge