TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02929 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NW2

Minute : 25/00165

Monsieur [J] [V]

Représentant : M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

C/

Monsieur [M] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Julien MAIMBOURG, substituant Maître Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 24 Janvier 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 25 et 27 mars 2023, M. [J] [V] a consenti à M. [M] [P] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation et une cave n°147, situés [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 935 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 215 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 935 euros.

Le 22 décembre 2023, M. [J] [V] a fait délivrer à M. [M] [P] un commandement de payer la somme en principal de 3856 € arrêtée à la date du 20 décembre 2023, et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 décembre 2024, M. [J] [V] a fait citer M. [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de le condamner au paiement de la somme de 10 649,90 € au titre de la dette locative échéance d’octobre 2024 incluse, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

o de le condamner à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. Il a également précisé que le commandement de payer a été valablement délivré pour la somme de 3736 euros, une somme de 120 euros ayant été indûment facturée au défendeur.

A l’audience du 24 janvier 2025, M. [J] [V], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 14 198€ arrêtée à la date du 24 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et être opposée à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [M] [P], cité à étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 6 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 24 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [J] [V] justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 25 et 27 mars 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été valablement signifié le 22 décembre 2023, pour la somme en principal de 3736 euros arrêtée au 20 décembre 2023 (et non 3856 € comme indiqué sur l’acte), au titre de l’arriéré locatif, laissant au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 février 2024.

A compter du 23 février 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [M] [P] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [M] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 23 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges révisables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

M. [J] [V] produit un décompte indiquant que M. [M] [P] reste devoir la somme de 10 649,90 € arrêtée à la date du 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

M. [M] [P] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 10 649,90 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [V], M. [M] [P] sera condamné à lui verser une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 25 et 27 mars 2023, par M. [J] [V] à M. [M] [P] concernant le local à usage d’habitation et la cave n°147 situé [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 22 février 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons M. [M] [P] à payer à M. [J] [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 23 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons M. [M] [P] à verser à M. [J] [V] à titre provisionnel la somme de 10649,90 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus ;

Condamnons M. [M] [P] à verser à M. [J] [V] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [M] [P] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 février 2025.

La greffière, Le juge