TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M^e Jean DE VALON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à M^e Hugo BONACA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00200 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54R6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [V] [F] [X], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [N] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 4 janvier 2017, la SA SOGIMA a donné à bail à Madame [V] [F] [X] et Madame [G] [N] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 517,21 euros, outre 146,26 euros de provision sur charges.

Par contrat sous signature privée en date du 4 janvier 2017, la SA SOGIMA a donné à location à Madame [V] [F] [X] et Madame [G] [N] [D] un garage, accessoire au logement, situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 35 euros, outre 13,25 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SOGIMA a fait signifier à Madame [V] [F] [X] et Madame [G] [N] [D] par exploit de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 3.271,64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par avenant du 16 juin 2025, il a été convenu entre les parties que Madame [G] [N] [D] etait déchue de tous les droits dont elle était titulaire en sa qualité de locataire et à cet égard dégagée de toutes les obligations relatives auxdits baux et ce, à compter du 26 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, la SA SOGIMA a fait assigner Madame [V] [F] [X] et Madame [G] [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 20 mars 2025, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [V] [F] [X] et Madame [G] [N] [D] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elles dans les lieux,

— ordonner que faute par elles de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel solidairement Madame [V] [F] [X] et Madame [G] [N] [D] à lui payer les loyers et charges impayés au 6 décembre 2024, soit la somme de 3.827,91 euros avec intérêts légaux à compter du prononcé de la décision, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant actuel du loyer et des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— condamner Madame [V] [F] [X] et Madame [G] [N] [D] solidairement à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Appelée à l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, se désiste de ses demandes à l’encontre de Madame [G] [N] [D].

Concernant les demandes à l’encontre de Madame [V] [F] [X], elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.295,93 euros, selon décompte en date du 16 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [V] [F] [X] et Madame [G] [N] [D], représentées par leur conseil, sollicitent de :

suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,accorder un délai de paiement de 36 mois pour apurer le reliquat à valoir sur la dette locative,débouter la société SOGIMA de toutes demandes plus amples ou contraires.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur le désistement partiel

Il résulte des articles 394 et 395 du code de procédure civile que le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance et que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, celle-ci n’étant toutefois pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune demande au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 397 du même Code précise que le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation.

En l’espèce, il sera constaté que la SA SOGIMA se désiste de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [G] [E].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les baux conclus le 4 janvier 2017 contiennent une clause résolutoire (article 14) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 2 octobre 2024 pour la somme en principal de 3.271,64 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux sont réunies à la date du 2 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [V] [F] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation des baux.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu des contrats antérieurs et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [V] [F] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [V] [F] [X] reste devoir la somme de 3.140,79 euros, à la date du 16 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure pour un montant de 155,14 euros, qui doivent figurer au poste des dépens.

Madame [V] [F] [X] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [V] [F] [X] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.140,79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [F] [X] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de ses revenus, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse et de son accord sur l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [V] [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [V] [F] [X], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA SOGIMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 531,84 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [F] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA SOGIMA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS le désistement de la SA SOGIMA de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [G] [N] [D] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 4 janvier 2017 entre la SA SOGIMA et Madame [V] [F] [X] concernant le logement situé [Adresse 3] et le garage sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 2 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit des contrats de bail liant les parties concernant le logement situé [Adresse 3] et le garage sis [Adresse 4] ;

CONDAMNONS Madame [V] [F] [X] à verser à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de trois mille cent quarante euros et soixante-dix-neuf centimes (3.140,79 euros), décompte arrêté au 16 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [V] [F] [X] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de quatre-vingt-sept euros et vingt-quatre centimes (87,24 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [V] [F] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [V] [F] [X] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit cinq cent trente et un euros et quatre-vingt-quatre centimes (531,84 euros), étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation ;

CONDAMNONS Madame [V] [F] [X] aux entiers dépens ;

REJETONS la demande de la SA SOGIMA formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION