Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 6 section 4, 24 novembre 2025, n° 25/06848

TJ Bobigny 24 novembre 2025

Arguments

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Autre
Vices cachés affectant le bien
La cour a relevé que la demande de résolution de la vente ne peut être examinée tant que la publication de l'assignation auprès du service de la publicité foncière n'est pas justifiée.
Autre
Obligation de restitution en cas de résolution
La cour a noté que la demande de restitution ne peut être examinée tant que la résolution de la vente n'est pas prononcée.
Autre
Préjudices liés aux désordres
La cour a indiqué que ces demandes d'indemnités ne peuvent être examinées tant que la résolution de la vente n'est pas prononcée.
Autre
Résolution du prêt en cas de résolution de la vente
La cour a noté que la demande de résolution du prêt est liée à la résolution de la vente, qui doit d'abord être justifiée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 6 sect. 4, 24 nov. 2025, n° 25/06848
Numéro(s) :	25/06848
Importance :	Inédit
Dispositif :	Réouverture des débats
Date de dernière mise à jour :	3 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laura SERVAISBenjamin BONANSébastien ZIEGLER
Parties :	La société BNP PARIBAS es qualité d'organisme prêteur de Madame [ P ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de BOBIGNY

AFFAIRE N° RG 25/06848 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OUJ

N° de MINUTE : 25/00803

Chambre 6/Section 4

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

Madame [F] [M] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Laura SERVAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0727

DEMANDEUR

La société BNP PARIBAS es qualité d’organisme prêteur de Madame [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Sébastien ZIEGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2258

Monsieur [S] [N]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [I] [L] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Ayant tous pour Avocat : Maître Benjamin BONAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: C 1073

La S.E.L.A.R.L. MAÎTRE [H] [G], Notaire

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante

Maître [H] [G], Notaire

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente

Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge

Madame Tiphaine SIMON, Juge

Assisté aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier

DÉBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 29 Septembre 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Présidente de la formation de jugement, et Monsieur David BRACQ-ARBUS et Madame Tiphaine SIMON juges, assistés de M^me Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Novembre 2025.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 16 novembre 2020, par Maître [H] [G], Madame [F] [P] a acquis auprès de Monsieur [S] [N] et de Madame [I] [L] épouse [N] le lot n°60 correspondant à un logement duplex au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Pour cette acquisition, Madame [P] a souscrit un prêt immobilier auprès de la BNP PARIBAS à hauteur de 75.000 €.

Se plaignant de la découverte de nombreux désordres constatés par le cabinet d’expertise SARETEC aux termes d’un rapport daté du 29 novembre 2021, Madame [P] a, par actes de commissaire de justice du 3 juin 2022, assigné devant Monsieur le président du tribunal judiciaire de Bobigny les époux [N], la SELARL MAITRE [H] [G] NOTAIRE, Me [H] [G], notaires, la SA MIC INSURANCE COMPANY, M. [O] [B], architecte, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], afin de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 27 juin 2022, il a été fait droit à cette demande et Monsieur [J] [K] a été désigné pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 4 novembre 2024.

C’est dans ces conditions que par ordonnance en date du 27 juin 2025, Madame [P] a été autorisée à assigner à jour fixe pour le 29 septembre 2025 Monsieur [S] [N] et de Madame [I] [L] épouse [N], la SELARL MAITRE [H] [G] NOTAIRE, Maître [H] [G] notaire et la SA BNP PARIBAS.

Par acte de commissaire de justice en date des 04 et 08 juillet 2025, Madame [F] [P] a fait assigner Monsieur [S] [N] et de Madame [I] [L] épouse [N], la SELARL MAITRE [H] [G] NOTAIRE, Maître [H] [G] notaire et la SA BNP PARIBAS devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir notamment :

— la résolution de la vente intervenue, par acte authentique passé en l’étude de Maître [H] [G], Notaire à [Localité 7], le 16 novembre 2020 entre Madame [P] et Monsieur [N] et Madame [L] épouse [N] et concernant le lot 60 sis [Adresse 4] à [Localité 7] et cadastré AT [Cadastre 2], [Adresse 4] [Localité 7] lot 60 pour la somme principale de 226.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en référé expertise ;

— la condamnation de Monsieur [N] et Madame [L] à lui restituer la somme de 226.000 euros au titre du prix de vente ;

— la condamnation in solidum de Monsieur [S] [N] et Madame [I] [L], la SELARL [H] [G], NOTAIRE et [H] [G] à lui verser les sommes suivantes :

—  10.800 euros au titre du relogement à parfaire jusqu’à l’annulation de la vente suivant la somme de 600 euros par mois ;

—  48.000 euros au titre de la perte de jouissance à parfaire jusqu’à l’annulation de la vente suivant la somme de 1.000 euros par mois ;

—  684 euros TTC au titre des frais d’architecte ;

—  3.053 euros au titre des taxes foncières 2022, 2023, 2024 ;

—  2.764,02 euros au titre des charges de copropriété au 2ème trimestre 2025 inclus à parfaire ;

—  30.000 € au titre de son préjudice moral.

— la résolution du contrat de prêt contracté avec la société BNP PARIBAS le 10 novembre 2020 pour la somme de 75.000 euros sur 240 mois avec un taux d’intérêt de 1,45 % outre les frais et assurance ;

— la condamnation de la société BNP PARIBAS à lui restituer :

4.467,60 euros au titre des intérêts échus au mois de juin 2025 à parfaire jusqu’à la résolution de la banque ;

1.595 euros au titre des frais acquittés au mois de juin 2025 à parfaire jusqu’à la résolution de la vente.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 26 septembre 2025, Madame [P] demande au tribunal de :

« JUGER que les désordres affectant le bien de Madame [P] constituent des vices rendant le bien impropre à sa destination.

JUGER que les vices existaient avant la vente du bien à Madame [P] par les époux [N].

JUGER qu’en sa qualité de conducteur de travaux Monsieur [N] est un professionnel de l’immobilier

JUGER que Madame [L] est une professionnelle de l’immobilier.

JUGER que Monsieur [N] et Madame [L] ont réalisé eux-mêmes les travaux

JUGER que Monsieur [N] et Madame [L] avaient connaissance des vices avant la vente

JUGER que la clause d’exonération de responsabilité concernant les vices cachés doit être écartée.

JUGER que Madame [P] ne pouvait avoir connaissance des vices au moment de la vente.

En conséquence,

JUGER que le bien vendu à Madame [P] par les époux [N] est affecté d’un vice caché antérieur à la vente de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination d’immeuble d’habitation.

PRONONCER la résolution de la vente intervenue, par acte authentique passé en l’Étude de Maître [H] [G], Notaire à [Localité 7], le 16 novembre 2020 entre Madame [P] et Monsieur [N] et de Madame [L] épouse [N] et publié le 25 novembre 2020 sous les références 9304P05 2020P4195, et concernant le lot 60 sis [Adresse 4] à [Localité 7] et cadastré section AT [Cadastre 2], [Adresse 4] [Localité 7] lot 60, pour la somme principale de 226.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en référé expertise.

CONDAMNER Monsieur [N] et Madame [L] à restituer à Madame [P] la somme de 226.000 euros au titre du prix de vente

JUGER que le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l’acte

JUGER que Maître [G] n’a pas vérifié l’existence de l’assurance dommages-ouvrage mentionnée à l’acte de vente Juger que cette omission cause un préjudice à Madame [P] laquelle n’a pas bénéficié de l’assurance dommages ouvrage concernant les désordres constatés.

Condamner in solidum Monsieur [S] [N] et Madame [I] [L], la SELARL Maître [H] [G], Notaire, et Maître [H] [G], à verser à Madame [F] [P] :

— la somme de 10.800 euros au titre du relogement à parfaire jusqu’à l’annulation de la vente suivant la somme de 600 euros par mois

— la somme de 48.000 euros au titre de la perte de jouissance à parfaire jusqu’à l’annulation de la vente suivant la somme de 1.000 euros par mois

— la somme de 684 euros TTC au titre des frais d’architecte 28 la somme de 3.053,00 euros au titre des taxes foncières 2022,2023,2024

— la somme de 2.764,02 euros au titre des charges de copropriété au 2e trimestre 2025 inclus, à parfaire la somme de 30.000 euros au titre de son préjudice moral

PRONONCER la résolution du contrat de prêt contracté avec la société BNP PARIBIS le 10 novembre 2020 pour la somme de 75.000 euros sur 240 mois avec un taux d’intérêt de 1,45% outre les frais et assurance.

DEBOUTER la BNP PARIBAS de sa demande de majoration des intérêts au taux légal sur la somme de 75.000 euros à restituer à compter du jugement.

Condamner la société BNP PARIBAS restituer à Madame [P] la somme de 23.823,33 euros arrêtée au 29 septembre 2025, somme qui sera majorée des échéances en capital, intérêts et cotisations d’assurance qui seront versés Par Madame [P] à BNP PARIBAS jusqu’à la résolution de la vente.

ORDONNER la compensation judiciaire des sommes dues par BNP PARIBAS et Madame [F] [P] au titre des restitutions réciproques.

JUGER que Madame [P] sera exonérée des intérêts à échoir

DEBOUTER toutes parties de sa demande de suspension de l’exécution provisoire

CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [N] et Madame [I] [L], la SELARL Maître [H] [G], Notaire, et Maître [H] [G], à verser à Madame [F] [P] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé expertise outre les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Laura SERVAIS Avocat à la Cour, en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 28 septembre 2025, les époux [N] demandent au tribunal de :

« A titre principal

— Débouter Madame [F] [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [I] [N] et Monsieur [S] [N] ;

A titre subsidiaire

— Suspendre l’exécution provisoire de la décision à venir condamnant Madame [I] [N] et Monsieur [S] [N] ;

et En tout état de cause,

— Condamner Madame [F] [P] à verser à Madame [I] [N] et Monsieur [S] [N], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.  »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, la SA BNP PARIBAS demande au tribunal de :

« De donner acte à BNP PARIBAS qu’elle s’en remet à justice sur la demande de résolution de la vente du 16 novembre 2020 ;

Dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à la demande de résolution de la vente intervenue le 16 novembre 2020 :

De dire résolu et à défaut caduc le contrat de prêt immobilier consenti par BNP PARIBAS à Mme [P] selon offre du 19 octobre 2020, acceptée le 2 novembre 2020,

De condamner Mme [P] à restituer à BNP PARIBAS la somme de 75.000 € mise à disposition au titre du prêt, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

De dire que BNP PARIBAS devra restituer à Mme [P] la somme de 23.823,33 € arrêtée au 29 septembre 2025, somme qui sera majorée des échéances en capital, intérêts et cotisations d’assurance qui seraient versées par Mme [P] à BNP PARIBAS postérieurement au 29 septembre 2025 et jusqu’à la date du jugement ;

D’ordonner la compensation judiciaire des sommes respectivement dues par BNP PARIBAS et Mme [P] au titre des restitutions réciproques ;

De condamner solidairement M. [S] [N] et Mme [I] [L] épouse [N] à payer à BNP PARIBAS à titre de dommages et intérêts :

— en réparation du préjudice tiré de l’obligation de restituer les intérêts du prêt à Mme [P], la somme de 4.682,82 € au titre des intérêts échus jusqu’au 29 septembre 2025, majorée du montant des intérêts conventionnels versés par Mme [P] postérieurement 29 septembre 2025 jusqu’à la date du jugement.

— en réparation du préjudice tiré de l’obligation de restituer les frais d’assurance à Mme [P], la somme de 1.684,81 € au titre des mensualités d’assurance échues jusqu’au 29 septembre 2025, majorée du montant des mensualités d’assurance versées par Mme [P] postérieurement 29 septembre 2025 jusqu’à la date du jugement.

— en réparation du préjudice tiré de l’obligation de restituer à Mme [P] les frais de dossier et les frais de contribution au fonds mutuel de garantie, la somme de 1.247,50 € ;

— en réparation du préjudice tiré de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir du prêt, la somme de 6.060 € ;

— De condamner toute partie succombante à payer à BNP PARIBAS la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile et de la condamner aux dépens. »

***

Assignée par remise à étude, Maître [H] [G] n’a pas constitué avocat.

Assisgnée par remise à personne habilitée, la SELARL MAITRE [H] [G] NOTAIRE n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience collégiale du 29 septembre 2025 l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, explications et les documents invoqués ou produit par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 126 alinéa 1 du même code précise que dans le cas où la situation donnant lieu à une fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Selon les dispositions de l’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, Madame [P] sollicite précisément la résolution de la vente intervenue le 16 novembre 2020, par devant Maître [H] [G], entre elle-même d’une part, Monsieur [S] [N] et Madame [I] [L] épouse [N] d’autre part, et portant sur le lot n°60 correspondant à un logement duplex au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 7], cadastré section AT n°[Cadastre 2].

Ainsi en application de l’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955, les assignations qu’elle a fait délivrer les 4 et 8 juillet 2025, quand bien même elle a été autorisée à assigner à jour fixe par le président du tribunal judiciaire de Bobigny, ne la dispensait pas d’effectuer des formalités de publication auprès du service de la publicité foncière de Bobigny, ce dont elle ne justifie pas.

Or, aucune des parties n’a été mise en mesure de donner son avis sur l’éventualité de cette fin de non-recevoir.

En outre, il s’agit d’une fin de non-recevoir qui peut faire l’objet d’une régularisation tant que le juge n’a pas statué.

Ces circonstances justifient de sa réouverture des débats et le renvoi à l’audience de mise en état du 11 février 2026 pour :

— justification de la publication de la demande de résolution de la vente du 16 novembre 2020 auprès du service de la publicité foncière de Bobigny conformément aux dispositions de l’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955 précité ;

— avis des parties sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il n’y a pas lieu de se prononcer sur les demandes accessoires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE à l’audience de mise en état du Mercredi 11 février 2026 à 9h ( immeuble européen, salle chambre du conseil 2, 5ème étage ) pour :

— justification par Madame [P] de la publication de l’assignation portant résolution de la vente immobilière intervenue le 16 novembre 2020 entre elle et les époux [N] et portant sur le lot n°60 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 7], cadastré section AT n°[Cadastre 2] ;

— avis des parties sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

RÉSERVE les droits des parties ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT