TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/08447 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOX3

N° de MINUTE : 25/00261

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “ [Adresse 1]” UNITE III – BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1 SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU.

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

DEFENDEURS

Monsieur [X] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représenté

Madame [G] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] sont propriétaires des lots 269, 338 et 978 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] à lui payer la somme de 10 019,48 euros au titre des appels impayés au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 9 916,84 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 10 019,48 euros

— condamner in solidum Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] à lui payer la somme de 775,71 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— condamner solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner in solidum Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de sommation de payer, d’assignation et de signification.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 19 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E], régulièrement assignés à personne, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— un avis de mutation

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2021 à 2023

— un décompte des impayés arrêté au 2 juillet 2024

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 775,71 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 019,48 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 juillet 2024.

Le règlement de copropriété prévoit en sa page 86 une clause de solidarité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 9 916,84 euros et à compter du 22 août 2024 sur le surplus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de mise en demeure d’un montant de 39,03 euros,

— honoraires de syndic d’un montant de 561,34 euros,

— frais de sommation de payer d’un montant de 175,34 euros,

Soit un montant total de 775,71 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi d’une lettre de mise en demeure pour laquelle il lui sera attribué la somme de 39,03 euros.

Il convient de déduire les honoraires de syndic, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] sont redevables de la somme de 39,03 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci n’incluront pas les frais de sommation de payer, non nécessaires à l’introduction de l’instance, et incluront les frais d’assignation et de signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93) les sommes de :

-10 019,48 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 9 916,84 euros et à compter du 22 août 2024 sur le surplus

-39,03 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne in solidum Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’assignation et de signification de la présente décision, ne comprenant pas les frais de sommation de payer,

— Condamne in solidum Monsieur [X] [C] et Madame [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 03 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON