MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00264 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GG7Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

EN DATE DU 19 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [R] [K]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-86194-2023-4214 du 24/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [L]

demeurant [Adresse 7]

non comparant

LE :

Copie simple à :

— M^e DE LA ROCCA

Copie exécutoire à :

— M^e DE LA ROCCA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Carole BARRAL, Vice-président

GREFFIER : Thibaut PAQUELIN

Audience sans débat du 17 Septembre 2024.

FAITS et PROCÉDURE

PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS

Le 21.3.2021, alors qu’ils vivaient en concubinage, [R] [K] et [C] [L] ont souscrit un emprunt immobilier de 115 924,01 € au taux fixe de 1,64 % amortissable en 300 mensualités outre 36 d’anticipation.

Le 01.4.2021, ils ont acquis l’immeuble cause de cet emprunt au prix de 90 000 € en indivision à parts égales.

Le 11.8.2021, [R] [K] a souscrit à son nom un bail d’habitation pour un autre logement.

Le 25.01.2024, elle a assigné [C] [L] devant le juge aux affaires familiales de Poitiers statuant en matière patrimoniale auquel elle demande :

— d’ordonner les opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre le défendeur et elle,

— y désigner Maître [X], notaire associé à [Localité 9],

— l’autoriser à vendre le bien indivis situé [Adresse 6] à [Localité 8] seule, sans l’accord du défendeur,

— fixer à la charge de celui-ci une indemnité d’occupation de 700 € par mois à compter du 01.7.2021,

— ordonner que les parties pourront procéder à la vente dudit immeuble de gré à gré,

— ordonner la licitation du bien immobilier chez le notaire sur la mise à prix de 110 000 € avec faculté de baisse,

— condamner le défendeur à lui régler 2 000 € au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle outre les dépens.

Elle fonde son action sur les articles 384, 815, 1686 du code civil, 1360 et suivants, 1377 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à ces conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé de ses moyens et arguments.

[C] [L] a été assigné selon les prévisions des articles 656 et suivants du code de procédure civile.

Il ne comparaît pas.

Le 15.02.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 17.9.2024 puis le délibéré fixé par mise à disposition au greffe le 19.11.2024, date à laquelle le présent jugement est rendu.

MOTIFS du jugement

I : le partage

Vu l’article 815 du code civil ;

La demanderesse justifie que le défendeur et elle demeurent actuellement propriétaires indivis de l’immeuble acquis le 01.4.2021.

Nul ne prétendant qu’il ait été sursis au partage par jugement ou convention, la demande à cet effet doit être accueillie.

II : la vente de l’immeuble

A/ la vente de gré à gré

La faculté de vendre de gré à gré est inhérente au droit de propriété et ne nécessite dès lors aucune décision de Justice. La demande d’ordonner que les parties pourront y procéder est dès lors sans objet.

Il en va différemment de la demande d’autorisation de la demanderesse de vendre seule, de gré à gré ou par voie de licitation.

Vu l’article 815-5 alinéa 1 du code civil ;

Les parties sont séparées depuis plus de trois ans et la demanderesse justifie d’impayés de l’emprunt sur lesquels la banque a attiré son attention les 10 et 14.10.2023. Elle ne justifie pas de sa situation financière mais le bureau d’aide juridictionnelle a retenu, dans sa décision du 24.8.2023, que son revenu fiscal de référence était de 12 345 € ce qui, étant relativement modeste, permet de conclure que le meilleur moyen de désintéresser le prêteur est de lui remettre le prix de vente de l’immeuble sauf à risquer une saisie immobilière, ce qui caractérise le péril de l’intérêt commun.

Le silence du défendeur s’analysant en refus, la demanderesse sera autorisée à vendre seule de gré à gré.

La demanderesse produit une récente évaluation notariée des biens selon laquelle la propriété pourrait être vendue en deux lots à un prix de 80 000 à 90 000 € pour trois de ses quatre parcelles et 30 000 € pour l’autre.

Afin de favoriser cette vente, le prix minimum sera fixé en deçà de ces valeurs ce qui n’empêche bien entendu pas de vendre à meilleur prix.

B/ la licitation

Pour l’hypothèse où cette vente de gré à gré n’aboutirait pas, la cession de l’immeuble étant nécessaire, il y aurait lieu de le liciter.

Cette demande doit dès lors être accueillie mais à l’issue d’un délai minimum afin de laisser ses chances à la vente de gré à gré.

En vertu de l’article 1377 du code de procédure civile, la juridiction détermine les conditions de l’adjudication qu’elle ordonne.

Le coût de mise en oeuvre d’une telle vente étant élevé et son rapport moindre, il convient d’attirer les enchérisseurs qui doivent y trouver un intérêt en regard du marché ordinaire. La mise à prix de départ sera en conséquence fixée à un montant bien inférieur.

III : l’indemnité d’occupation

Vu l’article 815-9 alinéa 2 du code civil ;

À défaut d’éléments produits en défense, l’immeuble sera considéré avoir la valeur médiane de l’évaluation notariée susdite, soit 105 000 €.

L’indemnité d’occupation se dégage d’un loyer assorti d’un abattement causé par le caractère précaire de l’occupation hors contrat.

Le taux moyen de rendement des biens situés en Vienne hors chef-lieux étant d’environ 5%, le bien dont s’agit peut théoriquement dégager un loyer mensuel de 438 €. À défaut de précision sur la consistance du bien, qui a été acquis à l’effet d’y réaliser des travaux, il sera retenu un abattement moyen de 25%, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 328 €.

La demanderesse justifie avoir souscrit un bail d’habitation le 11.8.2021 à effet du 30.8.2021. C’est dès lors à cette date qu’elle sera considérée avoir laissé au défendeur la jouissance privative des lieux et que l’indemnité d’occupation à la charge de ce dernier courra.

IV : la désignation d’un notaire

En l’état du débat, l’actif brut indivis ne sera composé que du reliquat du produit de la vente immobilière après désintéressement du prêteur de deniers ainsi que de l’indemnité d’occupation. Quant au passif, il ne sera composé que de l’éventuel reliquat de dette à l’égard du prêteur de deniers.

Les parties ayant des droits égaux sur l’indivision, leurs lots seront composés de la moitié de l’actif net (ou passif net) et celui du défendeur diminué de l’indemnité d’occupation.

Cette situation est simple et dépourvue de la complexité requise par l’article 1364 du code de procédure civile au soutien de la commise judiciaire d’un notaire, la demanderesse demeurant libre de s’adresser au notaire de son choix.

V : les dépens et les frais irrépétibles

L’issue de l’instance caractérisant la succombance du défendeur, celui-ci supportera les dépens et les frais irrépétibles en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile ainsi que 37 de la loi 91-647 du 10.7.1991.

PAR CES MOTIFS

le juge aux affaires familiales,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement réputé contradictoire, exécutoire par provision et susceptible d’appel,

ouvre les opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre [R] [K] et [C] [L],

autorise [R] [K] à vendre seule, sans l’accord de [C] [L], tout ou partie de l’ensemble immobilier sis situé [Adresse 6] à [Localité 8] (Vienne) aux prix minimum de :

—  65 000 € net vendeur pour les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

—  20 000 € net vendeur pour la parcelles cadastrée AH [Cadastre 1],

étant rappelé qu tout prix supérieur est autorisé,

pour l’hypothèse où la vente de gré à gré de cet immeuble ne serait pas réalisée dans les six mois de la signification du présent jugement, ordonne sa licitation aux soins du notaire du choix de la demanderesse,

fixe la mise à prix initiale à :

—  55 000 € pour les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

—  15 000 € pour la parcelles cadastrée AH [Cadastre 1],

dit qu’en cas d’absence d’enchères, il sera procédé à la baisse de mise à :

—  40 000 € pour les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

—  10 000 € pour la parcelles cadastrée AH [Cadastre 1],

dit qu’en cas d’absence persistante d’enchères, il sera procédé à la baisse de mise à :

—  30 000 € pour les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

—  8 000 € pour la parcelles cadastrée AH [Cadastre 1],

pour l’établissement du procès-verbal de description, des diagnostics et des visites des potentiels acquéreurs, le commissaire de Justice mandaté par Maître [E] avertira l’occupant des lieux de sa visite 10 jours au moins au préalable par lettre recommandée avec accusé de réception,

pour le cas où il lui serait fait obstacle d’accéder aux lieux, l’autorise à y pénétrer avec, si besoin, le concours de la force publique et un serrurier,

dit que la publicité préalable à cette vente aura lieu comme en matière de saisie immobilière,

pour le surplus des modalités de cette vente, renvoie les parties à la lecture des articles 1275, 1277 à 1279 du code de procédure civile,

dit que, quelle que soit la nature de la vente, de gré à gré ou forcée, le reliquat du prix de vente ne sera remis à [R] [K] et/ou [C] [L] que sur leur accord réciproque à cet effet ou bien sur décision judiciaire,

et qu’à défaut d’un tel accord ou d’une telle décision, le notaire instrumentaire consignera ce produit à la Caisse des Dépôts et Consignations,

fixe à la charge de [C] [L] une indemnité d’occupation 328 € par mois à compter du 30.8.2021 et jusqu’au premier des deux termes suivants :

— l’attribution de la pleine propriété de l’immeuble à un tiers par l’effet de la vente ou à [C] [L] s’il justifie de la capacité financière à l’acquérir,

— la libération complète des lieux par [C] [L],

rappelle que cette indemnité est due dans son entièreté à l’indivision,

rejette la demande de commise d’un notaire,

condamne [C] [L] aux dépens ainsi qu’à régler à Maître de la Rocca, avocat au Barreau de Poitiers, 2 000 € au titre de 37 de la loi 91-647 du 10.7.1991 sous condition pour cette dernière de renoncer à l’indemnité de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

En foi de quoi, le juge signe avec le greffier.

le greffier, le juge aux affaires familiales,