1 exp la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES,

1 exp l’AARPI SPECTRA AVOCATS AARPI

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 18 DECEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00029 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFDE

Minute N° 25/311

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le dix huit Décembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « [Adresse 11] » sis à [Adresse 19], représenté par son syndic en exercice le CABINET JEAN-JACQUES CHAMPION, SAS au capital de 30.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°432 084 762, dont le siège social est sis [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal

Représenté par M^e Sarah BAYE de l’AARPI SPECTRA AVOCATS AARPI, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [R] [M] [S], né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 20] (Italie), de nationalité italienne, célibataire, demeurant [Adresse 10] (Italie)

Non comparant ni représenté

Madame [I] [W] [H], née le [Date naissance 5] 1949 à [Localité 9] (Danemark), de nationalité danoise, veuve de Monsieur [E] [D] [S] et non remariée depuis, demeurant [Adresse 15] (Italie)

Non comparante ni représentée

Débiteurs saisis

En présence de :

TRESOR PUBLIC – SIP [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD MICHEL, avocats au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 11], sis à [Adresse 17], pris en la pzersonne de son syndic en exercice, dont le siège social est sis C/° CABINET JEAN JACQUES CHAMP – [Adresse 3]

représentée par Maître Sarah BAYE de l’AARPI SPECTRA AVOCATS AARPI, avocats au barreau de GRASSE

Créanciers inscrits

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 23 octobre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 27 Novembre 2025, délibéré prorogé au 18 Décembre 2025.

*

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 31 août 2023 par le délégataire du président tribunal judiciaire de Grasse, signifié en vertu de l’article 14 du règlement numéro 2020/1784 du Parlement européen et du conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les états membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale, le 10 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] a fait délivrer à [R] [M] [S] et de [I] [W] [H], par acte délivré en vertu des ces mêmes dispositions par Maître [V], commissaire de justice à Cannes, en date du 10 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 26 162, 72 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers leur appartenant, affectés à sa garantie, sur la commune de Théoule-sur-Mer (Alpes-Maritimes,), dans un ensemble immobilier en copropriété dénommée "[Adresse 12], savoir :

— Ilot 3 :

* lot numéro 11 consistant dans un appartement ainsi qu’un porche, solarium, une loggia et un jardin privatif, tel que ledit lot figure sous liseré orange au plan référencé A, portant le numéro commercial 11 et les 1110/87.895èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

* lot n° 130 consistant dans un parking extérieur tel que ledit lot figure sous liseré jaune au plan référencé A portant le numéro commercial 25 et les 13/87.895èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— Ilot 4 : le lot numéro 130 consistant dans un parking extérieur tel que ledit lot figure sous liseré jaune au plan référencé sous liseré jaune du sous-sol et les 96/87.895èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

ledit immeuble ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de propriété.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 7] le 13 janvier 2025, Volume 2025 S numéro 8.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 16 janvier 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [R] [M] [S] et de [I] [W] [H] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 19 juin 2025.

Le [Adresse 16] [Adresse 11] a également dénoncé, par acte de commissaire de justice des 13 et mars 202514 , le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation aux créanciers inscrits :

— le Trésor Public (service des impôts des particuliers du centre des finances publiques [Localité 8]) en vertu de ces inscriptions d’hypothèque légale du 29 mai 2020 volume 2020 V numéro 1387, 18 décembre 2020 volume 2020 V numéro 3724, du 16 décembre 2021 volume 2021 V numéro 9464, du 25 janvier 2024 volume 2024 V numéro 690.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution et enregistré sous le numéro 25/29.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] demande au juge de l’exécution, au visa des articles R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— constater que la présente procédure est conforme aux articles L 311-2, L 311-4 et L 311-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

— vu l’article R 322-5 de ce code, valider la saisie dont s’agit ;

— vu les articles R 322-15 et R 322-26, à défaut de contestation et demande incidente, ordonner la vente forcée et en fixer la date, comprise entre deux et quatre mois à compter de la décision ;

— vu l’article R 322-18, fixer la créance du poursuivant à la somme de 26 162,72 en principal, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 28 octobre 2024, frais et accessoires, jusqu’à parfait règlement ;

— dire que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution, complétant l’article R 334-2 dudit code ;

— déterminer les modalités de la vente ;

— dire que la vente forcée aura lieu aux conditions générales des clauses du Cahier des Conditions de la Vente établi par l’ordre des avocats au barreau de Grasse ;

— vu l’article R 322-26, fixer les dates et heures de visite du bien saisi ;

— désigner Maître [V], commissaire de justice à [Localité 8], qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins ;

— dire que ledit commissaire de justice se fera assister lors de l’une des visites, d’un expert chargé de réactualiser les rapports amiante, termites, état des risques naturels et technologiques, diagnostic énergétique, diagnostic gaz et électricité et éventuellement l’état de surface conformément à la loi CARREZ et le diagnostic plomb si nécessaire ;

— dire la décision à intervenir, désignant l’Huissier de Justice pour assurer les visites devra être signifiée aux occupants des biens saisis trois jours au moins avant les visites ;

— aménager la publicité de la vente forcée conformément à la demande qui en a été faite ci-dessus ;

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— subsidiairement sur l’autorisation de vente amiable qui serait présentée par le débiteur saisi ;

— plus subsidiairement, en cas d’autorisation de vente amiable, fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire ;

— vu l’article R 322-21, fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable ;

— statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l’état de la procédure ;

— dire et juger que les émoluments de l’avocat, calculés selon le tarif en vigueur, seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite ;

— refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences ;

— constater que la partie saisie a été informée des modalités de rémunération de l’avocat poursuivant en cas de distribution du prix ;

— dire et juger qu’à l’audience de rappel de l’article R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution le Juge de l’Exécution constatera, le cas échéant, que les conditions qu’il a fixées dans le jugement d’exécution pour autoriser la vente amiable ont bien été remplies ;

— ordonner alors au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations vers le séquestre désigné au cahier des conditions de vente ;

— dire et juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R 331-2 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités définies au cahier des conditions de vente (article 30) ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Maître Sarah Baye, avocate au barreau de Grasse, membre de l’AARPI SPECTRA AVOCATS, aux offres de droit.

A l’audience d’orientation, le créancier poursuivant a sollicité l’entier bénéfice de son assignation à l’audience d’orientation et la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les termes qu’elle comporte, en l’absence de demande d’autorisation de vente amiable outre la taxation des frais préalables.

***

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 11]", créancier inscrit en vertu d’une inscription d’hypothèque légale, publiée le 27 juin 2023 volume 2023 V numéro 5448 reprise pour ordre le 2 août 2023 volume 2023 V numéro 6603, a constitué avocat et a déclaré une créance d’un montant de 17 045,74 €.

Monsieur le comptable du service des impôts des particuliers de [Localité 8] a également constitué avocat et a déclaré, en application de l’article R322-13 du code des procédures civiles d’exécution une créance, en vertu d’une inscription d’hypothèque légale prise le 12 mars 2025 volume 2025 numéro 2012, d’un montant de 8092 € représentant la taxe foncière de 2024, la taxe sur les logements vacants de 2024, la taxe d’habitation de 2024 plus la majoration de 10 % en vertu d’un bordereau du 17 mars 2025.

Le juge de l’exécution, aux termes d’un jugement réputé contradictoire et avant dire droit du 21 août 2025, a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du jeudi 23 octobre 2025 à 9 heures pour les motifs précédemment énoncés ;

— invité le [Adresse 16] [Adresse 11] à justifier des modalités de remise du commandement de payer valant saisie immobilière et de l’assignation à l’audience d’orientation à [R] [M] [S] et de [I] [W] [H], à produire les justificatifs relatifs à la lettre recommandée que le commissaire justice est censé leur avoir adressée et, le cas échéant, en l’absence de retour des actes de signification par l’entité requise, à justifier des démarches entreprises en vue de leur obtention, conformément aux dispositions de l’article 688 du code de procédure civile ;

— réserve les demandes et les dépens.

Le dossier a été retenu à l’audience prévue.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sollicite l’entier bénéfice de son assignation à l’audience d’orientation et la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis.

Il observe qu’il produit les pièces sollicitées démontrant que les défendeurs ont été valablement assignés.

Monsieur le comptable du service des impôts des particuliers de [Localité 8], créancier inscrit, ayant constitué avocat, n’a pas conclu suite à la réouverture des débats.

[R] [M] [S] et [I] [W] [H] n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

Les actes de procédure, qu’il s’agisse du commandement de payer valant saisie immobilière de l’assignation à l’audience d’orientation ont été délivrés aux parties saisies en Italie où elles demeurent, conformément aux dispositions de l’article 14 du règlement numéro 2020/1784 du Parlement européen et du conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les états membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale.

À la date de l’audience, le créancier poursuivant n’a pas justifié des modalités de remise effective de ses actes à leur destinataire par l’entité requise, le commissaire de justice n’ayant très certainement pas été destinataire de ces documents. Il ne verse pas davantage la lettre recommandée que celui-ci est censé leur avoir adressée.

Il sera relevé qu’il en est de même de la signification du titre exécutoire fondant les poursuites de saisie immobilière.

Aux termes de l’article 688 modifié par le décret n° 2017-892 du 6 mai 2017, la juridiction est saisie de la demande formée par assignation par la remise qui lui est faite de l’acte complété par les indications prévues à l’article 684-1 ou selon le cas, à l’article 687-1, le cas échéant accompagné des justificatifs des diligences accomplies en vue de sa notification au destinataire.

S’il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l’affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :

1° L’acte a été transmis selon les modes prévus par les règlement européen ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 ;

2° Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte ;

3° Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis.

Le juge peut prescrire d’office toutes diligences complémentaires, notamment donner commission rogatoire à toute autorité compétente aux fins de s’assurer que le destinataire a eu connaissance de l’acte et de l’informer des conséquences d’une abstention de sa part.

Toutefois, le juge peut ordonner immédiatement les mesures provisoires ou conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits du demandeur.

Dans le cadre de la réouverture des débats, le créancier poursuivant verse :

— l’accusé réception de la lettre recommandée adressée par le commissaire de justice dans le cadre de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière à [R] [S] ; le retour de la notification de cet acte ;

— l’accusé de réception de la cour d’appel dans le cadre de la délivrance de cet acte ;

— le retour de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice à [F] [H] suite à la délivrance du commandement de payer ;

— le justificatif de l’envoi de l’assignation à l’audience d’orientation aux parties saisies à l’entité requise en Italie ; l’accusé de réception ;

— l’accusé réception de la lettre recommandée adressée par le commissaire de justice dans le cadre de la délivrance de cette assignation ;

— le retour de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice à [I] [H] et de la notification de l’assignation.

Il a été satisfait au respect des dispositions légales et le délai de 6 mois est expiré.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu par le délégataire du président du tribunal judiciaire de céans le 31 août 2023, signifié le 10 octobre 2025, définitif ainsi qu’il résulte du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 11 septembre 2024.

La juridiction a condamné solidairement les parties saisies, copropriétaires au sein de la copropriété, au paiement de la somme de 15 827,52 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2022 jusqu’à parfait paiement au titre des charges échues du 1er janvier 2021 jusqu’au 22 décembre 2022 et à échoir jusqu’au 31 mars 2023, devenues exigibles, de la somme de 1120 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de celle de 1500 € à titre de dommages-intérêts et d’une indemnité d’un même montant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Ce jugement constitue un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Le créancier poursuivant verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2024 ayant autorisé le syndic à procéder au recouvrement de la créance par le biais d’une mesure de saisie immobilière. A la date de l’adoption de cette résolution, les copropriétaires étaient débiteurs d’une somme de 28.636,43 euros arrêtée au 15 mai 2024.

Le [Adresse 16] [Adresse 11] excipe d’une créance, liquide et exigible dont le détail est mentionné dans le commandement de payer et repris dans l’assignation à l’audience d’orientation, se décomposant comme suit :

— principal arrêté au 20/12/2023 : 15.827,52 €

— intérêts* au taux légal sur la somme de 15.827,52 €

du 20/12/2023 au 10/12/2023 852,24 €

— intérêts* au taux légal majoré de 5 points sur la somme

de 15.827,52 € du 11/12/2023 au 28/10/2024 1.809,38 €

— article 10-1 arrêté au 31/08/2023 1.120,00 €

— intérêts* au taux légal sur la somme de 1.120,00 €

du 31/08/2023 au 10/12/2023 13,34 €

— intérêts* au taux légal majoré de 5 points sur la somme

de de 1.120,00 € du 11/12/2023 au 28/10/2024 98,17 €

— dommages et intérêts arrêtés au 31/08/2023 1.500,00 €

— intérêts* au taux légal sur la somme de 1.500,00 €

du 31/08/2023au 10/12/2023 17,86 €

— intérêts* au taux légal majoré de 5 points sur la somme

de 1.500,00 € du 11/12/2023 au 28/10/2024 131,48 €

— article 700 du Code de procédure civile arrêté au 17/06/2021 1.300,00 €

— intérêts* au taux légal sur la somme de 1.300,00 €

du 31/08/2023 au 10/12/2023 15,48 €

— intérêts* au taux légal majoré de 5 points sur la somme

de 1.300,00 € du 11/12/2023 au 28/10/2024 113,95 €

— droit de plaidoirie 13,00 €

— dépens** et frais d’exécution 3.350,30 €

— frais de procédure mémoire

TOTAL SAUF MEMOIRE : 26.162,72 €

Ces sommes ne sont pas contestées par les débiteurs saisis défaillants.

Conformément à l’article R 322-18, il convient de retenir la créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 26.1628,72 euros, arrêtée au 28 octobre 2024, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré sur la somme principale de 19.747,52 euros jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R 334-2.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d’exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

En l’absence de demande de vente amiable formulée par les parties saisies, il convient, en application de l’article 322-26, d’ordonner la vente forcée des biens saisis leur appartenant, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite adjudication à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 02 avril 2026 à 9 heures.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande du [Adresse 16] [Adresse 11], dans les termes du dispositif du présent jugement, de valider les différents diagnostics qui ont été établis à la date de l’audience d’orientation.

La publicité de la vente forcée sera aménagée suivant les modalités particulières définies au dispositif.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Sur l’expulsion du saisi

Conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable.

Sur la demande relative aux frais de la procédure de distribution et sur les dépens

En application des dispositions de l’article 110 du décret du 27 juillet 2010, devenu l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution, hormis ceux des contestations ou réclamations, seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, étant précisé que les honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix ne sont pas des frais de justice (avis de la Cour de Cassation du 18 octobre 2010) et ne peuvent donc pas être prélevés par priorité sur le prix de vente. La deuxième chambre de la cour de cassation dans un arrêt du 25 septembre 2014 n° 13-15.597 a confirmé cet avis, en considérant que "le juge pouvait d’office écarter la production afférente aux honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix comme ne ressortant pas des frais visés à l’article R 331-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Dit que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] poursuit la saisie immobilière au préjudice de [R] [M] [S] et [I] [W] [H] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, de 26.1628,72 euros, arrêtée au 28 octobre 2024, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré sur la somme principale de 19.747,52 euros jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R 334-2 ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sis sur la commune de [Localité 18] (Alpes-Maritimes), dans un ensemble immobilier en copropriété dénommée "[Adresse 12], savoir:

— Ilot 3 :

* lot numéro 11 consistant dans un appartement ainsi qu’un porche, solarium, une loggia et un jardin privatif, tel que ledit lot figure sous liseré orange au plan référencé A, portant le numéro commercial 11 et les 1110/87.895èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

* lot n° 130 consistant dans un parking extérieur tel que ledit lot figure sous liseré jaune au plan référencé A portant le numéro commercial 25 et les 13/87.895èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— Ilot 4 : le lot numéro 130 consistant dans un parking extérieur tel que ledit lot figure sous liseré jaune au plan référencé sous liseré jaune du sous-sol et les 96/87.895èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et conformément aux dispositions d’ordre public des articles R 322-39 à R 322-49 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 02 avril 2026 à 9 heures ;.

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de la SELARL LAMBERT & ASSOCIES, commissaires de justice à [Localité 8], qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, aux jours qu’elle fixera suivant ses disponibilités et qu’elle pourra se faire assister d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Autorise le créancier poursuivant, en application des dispositions de l’article R.322-37 du code des procédures civiles d’exécution, l’aménagement des publicités prévues aux articles R.322-31 et R.322-35 du code des procédures civiles d’exécution, de la manière suivante :

1 – PUBLICITE LEGALE :

En complément des mentions visées à l’article R.322-31 du code des procédures civiles d’exécution, les biens consistant en différents biens immobiliers, dépendant de copropriétés, il serait opportun de compléter l’avis et la publication légale par les éléments ci-après :

— l’existence d’une copropriété et le nom du syndic ou l’existence d’une association syndicale libre permettant à l’adjudicataire de savoir si des charges réelles sont attachées à son acquisition ;

— le montant de la consignation minimale obligatoire permettant de parfaire la connaissance par l’adjudicataire de ses obligations ;

— l’indication de la possibilité d’une surenchère dans le délai de dix jours à compter de l’adjudication ;

— par ailleurs, afin que les amateurs puissent avoir une lecture plus aisée de l’avis de l’article R 322-31 du code des procédures civiles d’exécution, destiné à être apposé au greffe, réduction de la hauteur du caractère pour que la totalité du texte puisse être inséré dans une seule page de format A3 ;

2 – PUBLICITE SOMMAIRE :

Autorise en application de l’article R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution, la publication d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale au tarif des annonces ordinaires, qui mentionnera les éléments que doit contenir l’avis simplifié dont les jours et heures des visites des biens et droits immobiliers saisis ;

Afin de réduire le coût des insertions, et chaque fois que cela est possible, autorise le créancier poursuivant à regrouper dans un même tableau synthétique toutes les annonces d’un même avocat, le coût de ce tableau étant divisé au prorata des annonces y figurant ;

Autorise l’adjonction d’une photographie à l’avis simplifié à paraître dans un ou plusieurs des journaux mentionnés à l’article R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution, si la qualité du bien le requiert ;

Autorise, en application du dernier alinéa de l’article R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution, qui indique que le format et la taille des caractères de l’avis apposé sur l’immeuble sont identiques à ceux mentionnés à l’article R.322-31 du code des procédures civiles d’exécution, que tout ou partie de l’avis simplifié étant destiné à être apposé à l’entrée ou en limite de l’immeuble, complété par les jours et heures des visites, comporte éventuellement une désignation moins succincte que celle prévue audit article si la valeur du bien le requiert, puisse être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30, afin que la totalité du texte puisse être inséré dans une seule page de format A3 pour en faciliter son apposition;

Autorise, en complément des publicités prévues aux articles R.322-31 et R. 322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, la publicité de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet et notamment sur le site national du CNB, Avoventes.

Dit que la parution sur internet comprendra au maximum la photographie des biens et les éléments de la publicité prévue par l’article R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution, aménagée comme ci-dessus et que lorsque la publicité par ce moyen sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros HT sur justificatifs ;

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3 – IMPRESSION D’AFFICHES :

En dernier lieu, afin de permettre la diffusion des ventes à tout intéressé, autorise l’impression de 150 affiches maximum en format A3 ou A4, comportant éventuellement photo(s) et dont le texte correspondra exactement à celui de l’avis de l’article R.322-31 du code des procédures civiles d’exécution, aménagé comme ci-dessus ;

Dit que les affiches ainsi imprimées pourront être distribuées par le commissaire de justice, lors des visites, à tout amateur éventuel et par l’avocat à ses confrères, ses clients, à tout intéressé ou transmis à ces derniers par toutes voies utiles et que leur coût sera inclus dans les frais de vente ;

Dit que le coût de ces affiches sera inclus dans les frais de vente.

Juge que, conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que, conformément à l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, à l’exclusion des honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, lesquels ne sont pas des frais de justice ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Sarah Baye, avocat au barreau de Grasse, membre de l’AARPI SPECTRA AVOCATS, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION