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TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/04754 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CUF

Minute : 25/105

S.D.C. DU [Adresse 3] (SIMHOA) REPRESENTE PAR LA SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU

Représentant : M^e Alexandre THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [P] [I]

Madame [M] [B]

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Alexandre THOMAS

Copies certifiées conformes délivrées à :

Monsieur [P] [I]

Madame [M] [B]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 28 Octobre 2025

Jugement reputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 Octobre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC,juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de M^me Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 03 Juillet 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC,juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de M^me Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DU [Adresse 3] (SIMHOA) REPRESENTE PAR LA SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [I],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [B],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] sont propriétaires des lots 7 et 8 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, le SDC DU [Adresse 3] (SIMHOA) (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, fait signifier à Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] une sommation de payer la somme de 3.293,78 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 21 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

4.519,75 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 avril 2025, en ce compris les charges provisionnelles pour le 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par huissier du 12 décembre 2024 sur la somme de 3.293,78 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,425,91 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens

À l’audience du 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [P] [I], Madame [M] [B] régulièrement assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :

Du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2020, au 31 décembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et 2023, Du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 février 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022, au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et 2025, L’attestation du syndic de l’immeuble en date du 14 avril 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués,

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

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Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement à hauteur de 428,91 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Il convient également de déduire 200 euros versés le 12 mai 2025 et 200 euros versés le 3 juin 2025.

En application de l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.519,75 euros, au titre des charges de copropriété dues au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 428,91 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 29 février 2024 facturée 43,17 euros, d’une mise en demeure du 29 mai 2024 facturée 43,17 euros, L’envoi de plusieurs mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic.

Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure du 29 février 2024 soit 5,80 euros.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour de la sommation de payer du 12 décembre 2024, à hauteur de 156,13 euros, dont il est justifié.

Les frais de « transmission dossier avocat », « constitution dossier contentieux » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 161,93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] à payer au SDC DU [Adresse 3] (SIMHOA) la somme de 4.519,75 euros, au titre des charges de copropriété dues au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] à payer au SDC DU [Adresse 3] (SIMHOA) la somme de 161,93 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC DU [Adresse 3] (SIMHOA) de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] à payer au SDC DU [Adresse 3] (SIMHOA) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [M] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT