SG

LE 18 MARS 2025

Minute n°

N° RG 22/00079 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LK6Z

S.E.L.A.S. PHARMACIE [M]

C/

S.C.I. LA SOCIETE FONCIERE DE [Localité 3], prise en la personne de son Gérant, la Société GAALON [U],

Autres demandes en matière de baux commerciaux

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS – 22A

M^e Virginie JAVAUX – 217

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DIX HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 10 DECEMBRE 2024 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 18 MARS 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.E.L.A.S. PHARMACIE [M], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Virginie JAVAUX, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. LA SOCIETE FONCIERE DE [Localité 3], prise en la personne de son Gérant, la Société GAALON [U],, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2009, la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] a donné à bail commercial à la S.E.L.E.U.R.L. PHARMACIE DE [Localité 4] des locaux dans un immeuble situé [Adresse 5], pour une durée de 10 ans à compter du 1er septembre 2009 et jusqu’au 31 août 2019, à destination de pharmacie, para-pharmacie, orthopédie, location et vente de matériel médical, audio-prothésie, optique et plus généralement, toutes activités autorisées dans le cadre de l’activité d’officine de pharmacie, moyennant un loyer annuel de 175.000,00 euros hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Selon acte d’huissier signifié le 27 février 2019, la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] a donné congé à la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M], venant aux droits de la S.E.L.E.U.R.L. PHARMACIE DE [Localité 4], pour le 31 août 2019, avec offre de renouvellement du bail pour 10 ans moyennant un loyer de 227.540,00 euros hors taxes hors charges aux clauses prévues par un projet de bail annexé.

Le 05 août 2021, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] a fait signifier à la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] un mémoire préalable en vue de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé par le juge des loyers commerciaux.

Le 1er septembre 2021, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] a adressé à la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] une mise de demeure de lui rembourser un trop-perçu de loyers et de dépôt de garantie, ainsi que des charges relatives à l’ascenseur et aux primes d’assurance.

Par acte d’huissier de justice délivré le 29 décembre 2021, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] a fait assigner la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE NANTES devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de paiement de ces sommes.

Dans le cadre de l’instance opposant les parties pour la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux, par jugement avant-dire-droit du 08 septembre 2022, a ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative des locaux loués par la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] à la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M].

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 08 octobre 2024, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1134, 1302, 2224 du Code civil,

Vu le bail commercial en date du 24 novembre 2009,

Vu la mise en demeure du 1er septembre 2021,

— Condamner la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] au versement, au profit de la Société PHARMACIE [M], de la somme de – sauf à parfaire – 7.975,89 euros T.T.C. indûment perçue par la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] au titre des charges relatives à l’ascenseur et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2021, de la somme de 1.169,68 euros T.T.C. avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022 et de la somme de 1.328,09 euros T.T.C. avec intérêt au taux légal à compter du 1er janvier 2023 ainsi qu’à l’émission des avoirs correspondants ;

— Condamner la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] au versement, au profit de la Société PHARMACIE [M], de la somme de – sauf à parfaire – 8.218,08 euros T.T.C. indûment perçue par la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] au titre des charges relatives à l’assurance et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2021, de la somme de 2.582,83 euros T.T.C. avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022 et de la somme de 3.874,25 euros T.T.C. avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2023 ainsi qu’à l’émission des avoirs correspondants ;

— Condamner la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] au versement, au profit de la Société PHARMACIE [M] des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2021 jusqu’au 28 septembre 2022 sur la somme de 39.978,00 euros et des intérêts au taux légal sur la somme 16.137,33 euros à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2021 jusqu’au 16 juin 2023 ainsi qu’à l’émission des avoirs correspondants ;

— Condamner la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] au versement, au profit de la Société PHARMACIE [M] d’un intérêt au taux légal du 1er septembre 2021 au 16 juin 2023 sur la somme 41.186,48 euros correspondant au dépôt de garantie ;

— Condamner la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] au paiement de la somme de 10.000,00 euros au profit de la Société PHARMACIE [M] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Virginie JAVAUX, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] (en cas de recouvrement forcé) au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 26 novembre 2024, la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE NANTES sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1134, 1302, 2224 du Code Civil,

Vu le bail commercial en date du 24 novembre 2009,

— Débouter la société Pharmacie [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner la société PHARMACIE [M] à payer à la société LA FONCIÈRE DE [Localité 3] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Pharmacie [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laurence CADENAT conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 décembre 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur les demandes de la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M]

1. Sur les charges liées à l’ascenseur

Aux termes de l’article 1134 du code civil (dans sa rédaction applicable au présent litige), “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites”.

En l’espèce, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] sollicite le paiement d’une somme globale de 10.473,66 euros correspondant au montant des charges relatives à l’ascenseur qui équipe l’immeuble au sein duquel se trouvent les locaux loués et dont elle s’est acquittée pour les années 2016 à 2023.

Force est de constater que les parties conviennent qu’elles sont liées par les termes du bail commercial en date du 24 novembre 2009 qui prévoit notamment, s’agissant des impôts et charges, en son article 8 :

“Le preneur acquittera exactement sa contribution mobilière, la taxe professionnelle et généralement tous impôts, contributions et taxes lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à titre quelconque, notamment :

[…]

— les charges de copropriété, y compris celles incombant au bailleur quelles qu’elles soient, s’il y a lieu. L’immeuble n’étant pas soumis aujourd’hui aux statuts de la copropriété, la répartition des charges, prestations, services, impôts et taxes que la société locataire doit rembourser au bailleur sera faite au prorata de la surface des locaux de la société preneuse par rapport, en ce qui concerne les taxes et impôts, à la surface totale des locaux et, en ce qui concerne les charges, prestations et services de toute nature et quelle qu’en soit l’origine, par rapport également à la surface totale des locaux occupés par l’ensemble des locataires bénéficiant de ces mêmes charges, prestations et services. Néanmoins, un règlement dit “de copropriété reste joint aux présentes bien que l’immeuble ne soit toujours pas soumis au régime de la copropriété”.

Dans ces conditions, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] ne peut à l’évidence se prévaloir aujourd’hui du tableau récapitulatif figurant dans ce règlement de copropriété qui exonère notamment, les lots du rez-de-chaussée et du sous-sol, du paiement des charges résultant de l’usage et de l’entretien de l’ascenseur commun, dès lors que l’immeuble n’est toujours pas soumis au statut de la copropriété.

En outre et contrairement à qu’elle prétend, la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] justifie de la clé de répartition des charges litigieuses au prorata de la surface des locaux qui lui sont loués par rapport à la surface totale des locaux occupés par l’ensemble des locataires bénéficiant de l’ascenseur, conforme à la désignation des locaux telle qu’elle figure au bail susvisé, situés au sous-sol, au rez-de-chaussée, au 1er, 2ème et 5ème étage (les locaux du 3ème étage faisant l’objet d’un bail distinct).

Enfin et quand bien même la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] admet que les dysfonctionnements de cet ascenseur l’ont rendu indisponible pour l’accès aux 1er et 2ème étages entre novembre 2018/octobre 2021, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] apparaît mal fondée à solliciter à ce titre le remboursement des charges correspondantes, dès lors que l’article 13 de la convention prévoit expressément : “dans le cas d’interruption dans le service des diverses installations de l’immeuble, le preneur ne pourra réclamer aucune indemnité au bailleur, quelles que soient la cause et la durée de l’interruption” et que ce terme “indemnité” doit manifestement être retenu dans un sens large comme englobant toutes les sommes sollicitées en contrepartie d’une quelconque interruption de service, étant relevé que la demanderesse ne démontre aucunement l’existence d’une faute commise par la défenderesse s’agissant des dysfonctionnements de cet ascenseur.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] doit être déboutée de sa demande de remboursement des charges liées à l’ascenseur.

2. Sur les charges liées aux primes d’assurances

Aux termes de l’article 1134 du code civil (dans sa rédaction applicable au présent litige), “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites”.

En l’espèce, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] sollicite le paiement d’une somme globale de 14.675,16 euros correspondant au montant des charges liées aux primes d’assurance dont elle s’est acquittée pour les années 2018 à 2023, soutenant que cette “refacturation” de charges ne se justifierait nullement.

Cependant, force est de constater :

— d’une part, que conformément aux termes de l’article 10 du bail intitulé “ASSURANCE RISQUES LOCATIFS”, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] est tenue “de souscrire dès naissance des risques les polices d’assurances suivantes :

— les biens immobiliers en valeur de reconstruction à neuf contre les risques d’incendie, tempêtes, ouragan, dégâts des eaux, cyclones, chutes d’appareils de navigation aérienne contre les risques de grève, d’émeute, mouvements populaires, actes de terrorisme et de sabotage, etc…

— assurance incendie, explosion garantissant les agencements, aménagements, embellissements, installations des locaux, les matériels, marchandises, et d’une manière générale tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux privatifs et qui sont la propriété exclusive du preneur…” ;

— d’autre part, que conformément aux termes de l’article 25 du bail, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] est également tenue “de rembourser au bailleur l’intégralité du coût des assurances affectant les locaux loués pour quelque cause que ce soit restant à la charge du bailleur…”, le dit coût devant être “calculé dans les mêmes conditions que l’impôt foncier afférent à l’immeuble”.

Contrairement à ce que tente de soutenir la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M], aucune incohérence dans la rédaction de ces clauses ne peut être relevée, dès lors qu’elle s’est manifestement engagée non seulement, à souscrire, en sa qualité de locataire, une assurance garantissant les locaux loués, mais également à prendre en charge le coût de l’assurance souscrite par la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3], en sa qualité de propriétaire, garantissant l’ensemble de l’immeuble et notamment, ses parties “communes”, selon une répartition au prorata de la surface des locaux loués par rapport à la surface totale des locaux de l’immeuble.

Dans ces conditions, la demande de remboursement de la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] apparaît mal fondée et elle doit donc en être déboutée.

3. Sur les intérêts de retard sur les sommes trop perçues au titre de l’indexation de loyer

L’article 28 du bail commercial prévoit une clause d’échelle mobile en ces termes :

“Le montant du loyer variera annuellement automatiquement en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction.

Il sera augmenté ou diminué de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité quelle qu’elle soit, proportionnellement à la variation de l’indice INSEE du coût de la construction publié par l’INSEE (base 100 du 4ème trimestre 1953)….”

En cours d’instance, la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] a validé le calcul effectué par la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] s’agissant de cette indexation du loyer, admettant l’existence d’un trop-perçu à ce titre d’un montant de 39.978,00 euros H.T. pour la période de septembre 2016 à août 2021 et d’un montant de 16.137,33 euros pour la période de septembre 2021 à juin 2023, ces sommes ayant été restituées respectivement les 28 septembre 2022 et 16 juin 2023 (par l’émission d’avoirs).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] est en droit de solliciter le paiement d’intérêts de retard au taux légal sur cette somme de 39.978,00 euros à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2021 et jusqu’au 28 septembre 2022.

En revanche, elle n’apporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande pour le surplus, dès lors notamment que les intérêts de retard sur la somme de 16.137,33 euros n’ont pu à l’évidence commencer à courir le 1er septembre 2021, avant même que cette somme n’ait été effectivement réglée par ses soins et qu’aucune autre mise en demeure portant précisément sur ce second trop-perçu n’est produite.

3. Sur les intérêts de retard sur la somme trop perçue au titre du dépôt de garantie

L’article 26 du bail commercial prévoit que “pour garantir l’exécution des conditions du présent bail, le preneur a versé, dès avant ce jour et, directement au bailleur qui le reconnaît, à titre de dépôt de garantie, une somme correspondant à trois mois de loyer… Ce dépôt de garantie sera révisé chaque année en plus ou en moins pour tenir compte des variations du loyer. Il évoluera annuellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, mais en aucun cas ne pourra être inférieur à trois mois de loyer…”

Aux termes de leurs dernières conclusions, les parties ont manifestement convenu qu’une somme de 41.186,48 euros avait été indûment réglé par la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] à la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] au titre de ce dépôt de garantie. Cette somme a été restituée par la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] le 05 mai 2022.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] est en droit de solliciter le paiement d’intérêts de retard au taux légal sur cette somme de 41.186,48 euros à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2021 et jusqu’au 05 mai 2022.

La S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] ne justifie pas du bien-fondé de sa demande pour le surplus.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] s’est acquittée, en cours d’instance, des sommes réclamées au titre des trop-perçus de loyers et de dépôt de garantie, elle supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge du créancier dans des conditions fixées par décret. Il n’y a pas lieu, en l’état, de faire supporter au débiteur les droits spécifiquement mis à la charge du créancier.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] de sa demande de restitution des charges liées à l’ascenseur et aux primes d’assurance ;

CONDAMNE la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] à payer à la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] :

— les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 39.978,00 euros à compter du 1er septembre 2021 et jusqu’au 28 septembre 2022 ;

— les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 41.186,48 euros à compter du 1er septembre 2021 et jusqu’au 05 mai 2022 ;

DÉBOUTE la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] de ses demandes pour le surplus;

CONDAMNE la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] aux dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DE [Localité 3] à payer à la S.E.L.A.S. PHARMACIE [M] la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER