TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03482 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJUK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 14 Mars 2025

[F] [L] [V] [X]

C/

[H] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à Maître Emilie TOUSSAINT de la SELARL CABINET SAMALENS TOUSSAINT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [F] [L] [V] [X], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Emilie TOUSSAINT de la SELARL CABINET SAMALENS TOUSSAINT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Audrey GERMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [H] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Yvan DE COURREGES D’AGNOS, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Pierre-Marie BONNEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 1er juin 2018, Monsieur [F] [L] [V] [X] a donné en location à Madame [H] [J] un immeuble à usage d’habitation et un garage [Adresse 2] au rez-de-chaussée à [Localité 9] moyennant un loyer initial de 610€ provision sur charge comprise.

Monsieur [T] [Z] apparaît sur le bail en qualité de caution, demeurant à une adresse différente de la locataire au moment de la signature du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, Monsieur [F] [L] [V] [X] a délivré congé pour vendre à Madame [H] [J] pour le 31 mai 2024, terme du bail, avec offre d’achat au prix de 225.000€.

La locataire n’a pas fait valoir son droit de préférence, n’a pas contesté le congé et n’a pas quitté les lieux.

Par acte du 1er août 2024, Monsieur [F] [L] [V] [X] a fait assigner en référé Madame [H] [J] afin d’obtenir :

— la validation du congé,

— la voir déclarée occupante sans droit ni titre,

— son expulsion ainsi que tous occupants sous astreinte de 100€ par jour jusqu’à complète libération des lieux avec au besoin le concours de la force publique,

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge revalorisé soit a somme de 668,15€,

— sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 1.387,03€ au titre des arriérés de revalorisation du loyer et de1.392€ au titre des charges ,augmentée des intérêts à compter de l’assignation,

— le paiement de la somme de1.200€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens

L’affaire, après deux renvois à la demande des parties, était retenue à l’audience du 7 février 2025.

Monsieur [F] [L] [V] [X], valablement représenté, maintient ses demandes et s’oppose à tout délai supplémentaire pour quitter les lieux car la locataire n’a fait une demande de logement social que 5 mois après l’expiration du délai pour quitter les lieux.

En réplique aux moyens soulevés par la locataire, il fait valoir :

— qu’il n’avait pas à délivrer congé à Monsieur [T] [Z] qui n’a que la qualité de caution et non de locataire et que le fait qu’il soit le compagnon de la locataire ne lui confère pas la qualité de locataire, que Madame [J] n’a jamais demandé la modification de bail et a fait une demande de logement social en qualité de célibataire,

— que l’indexation des loyers figure sur le bail tout comme le paiement de la taxe pour les ordures ménagères, dont elle ne s’est jamais acquittée et dont il demande aujourd’hui le paiement,

— il s’oppose à tout délai supplémentaire.

Madame [H] [J], valablement représentée, conclut au rejet des demandes, à l’annulaiton du congé délivré à Madame [J] seule et non son concubin, de débouter le bailleur de ses demandes en paiement qui excède les attributions du juge des référés. Si le tribunal validait le congé, octroyer à Madame [J] un délai supplémentaire de deux ans pour quitter les lieux et condamner le bailleur à lui verser la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que le congé est nul pour ne pas avoir été délivré à son concubin notoire, Monsieur [T] [Z] qui a d’ailleurs reçu le commissaire de justice lors de l’état des lieux constatant que le logement était toujours occupé par eux, selon les déclarations de ce dernier au commissaire de justice,

— que les sommes réclamées sont contestées en l’absence de décompte des sommes payées et des sommes réclamées, et excèdent les attributions du juge des référés, d’autant que la clause d’indexation fait référence à des conditions générales qui ne lui ont jamais été communiquées,

— qu’elle a fait une demande de logement social et demande un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

La décision était mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS :

Sur la validité du congé :

Par acte du 23 novembre 2023, la SELARL [D], commissaire de justice, a délivré congé pour le 31 mai 2024, précisant l’intention de vendre, le prix de vente et la possibilité pour la locataire de faire valoir son droit de préférence.

Monsieur [T] [Z] n’apparaît que comme caution et a signé le formulaire de caution et non de co-locataire. Il n’avait donc pas à être destinataire du congé pour vendre.

Le congé délivré par Monsieur [F] [L] [V] [X] est donc régulier en la forme.

Madame [H] [J] n’a pas donné suite à l’offre de vente et ne l’a pas contesté.

Le congé est donc régulier et il convient de le valider .

En conséquence, depuis le 31 mai 2024, Madame [H] [J] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble ce qui constitue un trouble manifestement illicite et justifie que soit ordonnée l’expulsion de la locataire et des autres occupants de son chef le cas échéant .

Pour compenser cette occupation, Madame [H] [J] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charge initial de 610€ par mois jusqu’à la libération effective des lieux et ce sous astreinte de 10€ par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre de l’indexation des loyers et de la régularisation des charges

L’article 7-1 de la loi précitée dispose “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.”

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “Article 17-1Version en vigueur depuis le 24 août 2022

Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 – art. 159 (V)

I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. – Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. – La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation”.

Dans le cas présent, Monsieur [F] [L] [V] [X] ne justifie pas avoir fait valoir son droit à indexation avant la présente assignation, le calcul de l’indexation pour l’année en cours produit se fonde donc à tort sur une succession d’indexation dont il ne démontre pas avoir réclamé l’application. Sa demande sera donc rejetée.

La demande du bailleur portant sur les charges ne tient pas compte de la prescription de trois ans prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et en outre, en s’abstenant de produire un décompte des sommes payées par Madame [J] et toute preuve de réclamation antérieure à la présente procédure, il ne rapporte pas la preuve évidente du caractère exigible des sommes réclamées. L’examen de cette demande excède les attributions du juge des référés.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux.

Madame [H] [J] a déjà bénéficié d’un délai de presque un an à compter de la décision à venir et du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, sa demande de délai sera donc rejetée. Elle ne justifie d’aucune circonstance démontrant qu’elle n’est pas en mesure de se loger dans des conditions normales.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, elle pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [L] [V] [X] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [J] à lui verser la somme de 800€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Madame [H] [J] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Valide le congé délivré par Monsieur [F] [L] [V] [X] à Madame [H] [J] le 23 novembre 2023 avec effet au 31 mai 2024,

Déclare Madame [H] [J] occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er juin 2024,

Ordonne l’expulsion de Madame [H] [J] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et du garage situés [Adresse 4] à [Localité 10] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur, et de sous astreinte de 10€ par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de la présente décision;

Déboute Monsieur [F] [L] [V] [X] de ses demandes au titre de l’indexation des loyers rétroactives et de rappel de charge ,

Déboute Madame [H] [J] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux,

Condamne Madame [H] [J] à payer à Monsieur [F] [L] [V] [X] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [H] [J] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Le Greffier Le Juge