TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/11353 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KX6

Minute : 25/00162

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR

Représentant : M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Madame [U] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 juillet 2019, Monsieur [Y] [V] [Z] a donné à bail à Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 880 euros outre une provision pour charges de 20 euros par mois. Le bailleur a contracté une assurance “garantie des loyers impayés” par acte sous seing privé du 7 août 2019, auprès de la SAS GROUPE SOLLY AZAR, avec un montant maximum garanti pour les loyers impayés de 75 000 euros, pour les détériorations immobilères de 4 fois le montant du loyer mensuel et pour les pertes pécuniaires (non location pendant les travaux) de 2 fois le montant mensuel du loyer, dans la limite de 10 000 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 10 juillet 2019.

A la suite d’un procès-verbal d’expulsion du 11 octobre 2023 suivant ordonnance du jugement des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis rendue le 5 janvier 2022, Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] ont quitté les lieux. Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi le 5 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date des 17 octobre et 5 novembre 2024, la SAS SOLLY AZAR a fait assigner Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de condamner Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] à lui payer :

— la somme de 11 157,09 euros avec intérêts légaux, dépôt de garantie déduit,

— la somme de 800 euros à titre indemnitaire pour résistance abusive,

— la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

— les dépens en ce inclus le coût de l’assignation et des frais d’exécution.

A l’audience du 13 janvier 2025, la SAS SOLLY AZAR, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K], bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux termes de l’assignation de la SAS SOLLY AZAR pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les arriérés de loyers et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En l’espèce, le demandeur produit une quittance subrogative portant à la somme de 20 112,43 euros l’indemnisation versée au bailleur dans le cadre des loyers impayés entre le 1er novembre 2020 et le 31 novembre 2022.

Il produit par ailleurs un décompte locatif établissant que Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] restent devoir cette somme. Pour autant la SAS SOLLY AZAR ne réclame que la somme de 10 580,53 euros, versement de 700 euros des locataires de juillet 2022 déduit.

En conséquence, Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] seront condamnés à verser à la SAS SOLLY AZAR subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 10 580,53 euros au titre de l’arriéré locatif entre le 1er décembre 2021 et le 30 novembre 2022, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation à défaut de demande plus ample.

La solidarité n’étant pas demandée et ne se présumant point, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien des preneurs

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée amiable établi contradictoirement le 10 juillet 2019 que le logement a été pris en bon état d’entretien et de réparation, aucune mention de réserve ou de dégradation n’ayant été portée sur le constat signé des parties au contrat de bail.

Il résulte de la comparaison entre ledit état des lieux et le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 5 janvier 2024 suite à l’expulsion des occupants, les dégradations suivantes :

— entrée : porte en mauvais état, multiples tâches et impacts, poignée non fixe, tâches sur le carrelage, multiples tâches et fissures sur les murs et le plafond,

— cuisine : multiples tâches et salissures sur la porte, les murs et le plafond, absence d’un carreau sur la partie basse de la porte, évier recouvert de tâches et salissures, meubles bas et hauts en mauvais état, point lumineux dénué de cache, hotte encrassée, mitigeur de l’évier non fixe, absence de grille de ventilation sur la fenêtre,

— salle d’eau : éclats de peinture et de tâches sur la porte, tâches et trainées de poussière sur le sol, peinture des murs en mauvais état voir écaillée et cloquée, traces de coulures, tâches et traces d’enduit, multiples tâches et quelques fissures sur le plafond, meuble haut marqué de tâches, absence de bonde sur la vasque, meuble bas endommagé et recouvert de tâches, VMC encrassée, douchette en mauvais état, radiateur marqué de rouille, absence de couvercle sur le bloc WC et chasse d’eau non fonctionnelle,

— séjour : multiples tâches et salissures sur la porte, absence de deux carreaux sur la partie basse de la porte, multiples tâches et salissures sur le carrelage, quelques éclat de tâches et des fissures sur les murs, peinture du plafond en mauvais état, avec multiples salissures et quelques fissures près du point lumineux, une porte de l’armoire intégrée ne fonctionne pas, prise manquante, et prise non fixée au mur,

— chambre : porte en mauvais état, avec multiples tâches de peinture et de traces d’enduit, couche mousse sur le sol sans la moquette, peinture sur les murs et le plafond en mauvais état, armoire endommagée, mobilier en mauvais état, miroir de l’armoire brisé, porte fenêtre endommagée, qui ne se referme pas et dont la poignée sur la face extérieure est manquante, volet métallique qui ne se referme pas correctement, radiateur non correctement fixé au mur.

Sur ces constatations objectives agrémentées de photos, faisant état de dégradations importantes, au delà de la vétusté normale au bout de 4 ans de location, il est établi que les locataires sortants ont manqué à leur obligation d’entretien des lieux. Par ailleurs, les équipements cassés outrepassent l’usage normal des lieux. L’état d’encrassement des lieux caractérise par ailleurs un manquement à l’obligation de restituer les lieux en bon état.

Sur les sommes réclamées à ce titre, le demandeur produit un devis de l’entreprise NOMAD d’un montant de 6 555,60 euros du 12 janvier 2024 portant sur les réparations relatives aux constatations du commissaire de justice à savoir la remise en état de la porte de la chambre, la remise en peinture des murs dégradés, la réparation des WC, la remise en état des prises, la remise en état du mitigeur de la cuisine, la porte d’une moquette dans la chambre pour un montant de 6 555,60 euros. Aucun des travaux portés sur la facture n’outrepasse le périmètre des dégradations précités.

A cet égard la SAS SOLLY AZAR produit une quittance subrogative portant le montant indemnisé au profit du bailleur à la somme de 1 188,83 euros, outre 210 euros relatifs à la perte financière résultant de l’absence de remise en location du bien le temps des travaux.

En conséquence de ces éléments, Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] seront condamnés à verser à la SAS SOLLY AZAR la somme de 518,83 euros au titre des dégradations locatives (1 188,83 + 210 – 880 euros au titre du dépôt de garantie), avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

La solidarité n’étant pas demandée et ne se présumant point, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SAS SOLLY AZAR ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens en ce inclus le coût des assignations. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais d’exécution dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade. Les frais de procédure en cours fixés à 57,71 euros ne sont pas expliqués et justifiés et il ne sera pas fait droit à cette demande.

Il est inéquitable de laisser à La SAS SOLLY AZAR la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Condamne Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] à payer à la SAS SOLLY AZAR subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [V] [Z] la somme de 10 580,53 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 novembre 2022, avec intérêts légaux à compter du 5 novembre 2024 ;

Condamne Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] à payer à la SAS SOLLY AZAR la somme de 518,83 euros au titre des réparations locatives (dépot de garantie déduit), avec intérêts légaux à compter du 5 novembre 2024 ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] à payer à la SAS SOLLY AZAR la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [D] [K] et Madame [U] [W] épouse [K] aux dépens, en ce inclus les frais d’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection