T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/04942 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KX5Y

MINUTE n° : 2026/155

DATE : 02 Mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

ASL DE PROPRIETAIRES “LES JARDINS DE L’OLYMPE”, dont le siège social est sis Chez M. [A] [R] – [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Association Tutelaire de Protection – ATP 13 ès qualité de tutrice de M. [I] [W], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane CECCALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne CHIARELLA, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Novembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 28 Janvier 2026 puis a été prorogée au 25 Février 2026, 02 Mars 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Emmanuel BONNEMAIN

M^e Stéphane CECCALDI

M^e Anne CHIARELLA

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Emmanuel BONNEMAIN

M^e Stéphane CECCALDI

M^e Anne CHIARELLA

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2025, l’ASL [Adresse 4] [Adresse 5] faisait assigner l’Association tutélaire de protection en qualité de tuteur de M. [I] [W], ainsi que M. [O] [W], devant le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du CPC et du cahier des charges du lotissement.

L’ASL Les jardins de l’Olympe exposait que MM. [I] et [O] [W] étaient propriétaires indivis du lot n°27 du lotissement [Adresse 6]. Le 7 juin 2023 leur villa avait subi un incendie et avait été recouverte provisoirement d’une bâche. La commune de [Localité 1] avait pris un arrêté d’interdiction d’accès et d’évacuation le 15 juin 2023.

Les propriétaires n’avaient pas entrepris les travaux de réparation et avaient laissé le jardin à l’abandon.

A la suite de deux mises en demeure M. [O] [W] faisait connaître à l’ASL que l’entretien incombait à son père aux termes de l’acte de donation, et donc à l’organisme de tutelle de ce dernier l’ATP [Cadastre 1].

L’ATP 13 affirmait qu’il appartenait à M. [O] [W] d’engager les travaux.

La demanderesse demandait donc la condamnation solidaire de MM. [I] et [O] [W] à réaliser les travaux de reconstruction de la toiture et à remettre les lieux en état et notamment le jardin sous quinzaine puis sous astreinte, et à lui verser des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses écritures, la demanderesse persistait dans sa demande de condamnation solidaire à réaliser les travaux de reconstruction de la toiture et à remettre les lieux en état sous quinzaine, puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard et par infraction constatée, dans sa demande de condamnation solidaire à des frais irrépétibles de 2500 euros et aux dépens.

Par conclusions en défense, l’ATP Méditerranée soutenait à titre principal que l’ASL n’avait pas reçu de ses membres la mission de défendre le respect du cahier des charges du lotissement par les colotis et que son action était irrecevable.

A titre subsidiaire, [I] [W] n’ayant conservé que l’usufruit, elle observait qu’il revenait à [O] [W] seul, en qualité de nu-propriétaire, de respecter les obligations nées de l’appartenance de l’immeuble au périmètre de l’ASL.

A titre plus subsidiaire elle contestait l’existence d’un trouble manifestement illicite pour l’ASL.

Elle concluait au rejet de la demande de garantie d'[O] [W] formée à son encontre.

Elle sollicitait la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025, M. [O] [W] sollicitait à titre principal le rejet des demandes de l’ASL.

Monsieur [W] exposait que son père lui avait donné la nue-propriété de la villa par acte de donation des 19 et 27 mai 2009. Le bien était assuré auprès de la compagnie Swiss Life.

Le 7 juin 2023 la maison avait subi un lourd incendie rendant inhabitable le logement. Monsieur [I] [W] avait été placé sous mesure de tutelle afin de le représenter et d’administrer ses biens. Puis il avait été placé en urgence dans un EHPAD de [Localité 2].

Lors de l’incendie, la toiture de l’habitation avait été lourdement endommagée ainsi que le premier étage. Une couverture provisoire en plastique avait été mise en place. Par requête du 15 juin 2023 la commune de [Localité 3] avait sollicité qu’une expertise soit diligentée, le péril ne pouvant être levé qu’après exécution des mesures définitives décrites dans l’expertise judiciaire. L’expert préconisait la mise en œuvre d’une procédure de péril imminent.

Le sinistre était déclaré auprès de la compagnie Swiss Life entre le 14 septembre 2023 et le 9 octobre 2024, les travaux, consistant à dégager la plus grande partie des débris restés à l’extérieur et à l’intérieur de l’habitation, étaient réalisés.

Les dommages étaient évalués par l’expert de la compagnie d’assurances à 43 757,80 € le 23 octobre 2024. Le concluant acceptait cette évaluation.

Le 28 mars 2025 le conseil de l’association syndicale mettait en demeure le concluant de lui indiquer les raisons pour lesquelles les travaux n’avaient pas été entrepris, et leur date prévisible. La même mise en demeure était adressée au tuteur de Monsieur [I] [W].

Le concluant précisait qu’en qualité d’usufruitier il appartenait à son père de faire les démarches auprès de la compagnie d’assurances.

Par courrier électronique l’ATP 13 devait renvoyer l’ASL vers le concluant au motif qu’il lui appartenait en qualité de nu-propriétaire de finaliser le dossier de sinistre auprès de l’assureur pour entamer les travaux.

Le concluant observait qu’il avait fait réaliser les travaux urgents pour sécuriser l’immeuble, la première tranche de travaux avait été réceptionnée le 9 octobre 2023. En revanche n’étant pas le souscripteur de l’assurance il ne lui appartenait pas de demander l’indemnité à la compagnie. Il appartenait à l’ATP 13 de gérer le dossier d’indemnisation. L’acte de donation prévoyait en effet que le donateur supporterait les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil.

Après de nombreuses démarches le conseil de l’exposant obtenait le 15 septembre 2025 le chèque d’indemnisation de la compagnie d’assurances. Néanmoins celle-ci adressait ce chèque à l’ancien organisme de tutelle de Monsieur [I] [W], la MSA 3A au lieu de l’ATP 13. Celle-ci n’avait en effet pas informé le courtier en assurances de sa désignation. La MSA 3A lui faisait parvenir le chèque le 15 septembre 2025, et le concluant convenait immédiatement d’un rendez-vous avec une entreprise pour réaliser les travaux de la toiture.

Monsieur [O] [W] soutenait donc qu’il n’existait pas de trouble manifestement illicite au préjudice de l’ASL.

A titre subsidiaire, il demandait la condamnation de l’ATP 13 à le relever et garantir de toutes condamnations au motif que celle-ci avait manqué à ses obligations.

Il demandait la condamnation solidaire de l’ASL et de l’ATP 13 à lui verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

A l’audience du 26 novembre 2025, l’ASL se désistait de sa demande de remise en état du jardin et maintenait ses demandes de travaux de réparation de la toiture et de frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité pour agir de l’ASL

Aux termes de ses statuts, l’ASL [Adresse 6] a pour objet la gestion et l’entretien des biens d’intérêt collectif ainsi que la représentation des intérêts collectifs des propriétaires concernant l’usage et la valeur de leurs biens immobiliers, la police des biens communs et équipements collectifs.

Les clichés versés aux débats montrent en que la maison des consorts [W] est recouverte d’une bâche. L’arrêté municipal du 15 juin 2023 visant le rapport de la police municipale confirme que le bien est inhabitable et dangereux.

Il est de la responsabilité de l’ASL face à la carence des propriétaires d’un bien inclus dans son périmètre de leur rappeler leurs obligations d’entretien et de maintien en bon état et en tous cas en état non dangereux de leur bien, puis de mettre en œuvre les voies de droit appropriées.

La fin de non-recevoir sera donc écartée.

Sur le trouble manifestement illicite

L’inclusion d’un bien dans le périmètre d’une ASL ou d’un lotissement suppose de se conformer à ses règles, en l’occurrence de veiller à l’entretien du bien.

Par ailleurs, une bâtisse inhabitable dont le toit est ouvert depuis deux ans à la date de l’assignation ne peut que se dégrader rapidement et constitue en soi un danger susceptible de conduire à un arrêté de péril.

Il apparaît néanmoins unique en l’occurrence le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé. À la date de la délivrance de l’assignation Monsieur [O] [W] avait fait diligence pour faire nettoyer la maison à l’intérieur et à l’extérieur. En cours d’instance il a reçu après les péripéties évoquées dans ses conclusions le chèque de la compagnie d’assurances permettant de faire face aux réparations et a commandé celles-ci aussitôt.

Néanmoins l’acte de donation de M. [I] [W] à M. [O] [W] stipulant que le donateur par dérogation aux dispositions de l’article premier 605 du CC, supporterait en sus des réparations d’entretien les grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du CC, il n’était pas sérieusement contestable que celles-ci incomberaient à Monsieur [I] [W] représenté par l’ATP 13, contrairement à ce que soutient celle-ci.

En tout état de cause, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé. L’association syndicale Les jardins de l’Olympe s’est désistée de sa demande de remise en état des abords de la maison. Compte tenu des éléments communiqués par Monsieur [O] [W] des échanges par voie électronique du 16 septembre 2005 avec la société « La maison des travaux » et du rendez-vous convenu sur place le 30 septembre 2025, il n’y a pas lieu d’entrer en voie de condamnation à l’encontre de MM. [O] et [I] [W].

Sur les demandes accessoires

L’ASL [Adresse 6] est condamnée aux dépens. Les parties conserveront la charge de leurs frais irrépétibles respectifs.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

Ecarte la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de l’ASL [Adresse 6],

Déboute l’ASL Les jardins de l’Olympe de ses demandes,

Condamne l’ASL Les jardins de l’Olympe aux dépens de l’instance,

Déboute les parties de leurs demandes de frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,