Min N° 20/00388

N° RG 25/00154 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZXU

M. [H] [Z]

C/

Mme [P] [N]

M. [C] [N]

Mme [E] [O] épouse [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 avril 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [P] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante

Monsieur [C] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant

Madame [E] [O] épouse [N]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie REDON-REY

Copie délivrée

le :

aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2024, Monsieur [H] [Z], par l’intermédiaire d’un gestionnaire de location, a donné à bail à Madame [P] [N] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 689 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte du 26 mars 2024, Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] se sont portés caution des engagements de Madame [P] [N].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, Monsieur [H] [Z] a fait signifier à Madame [P] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.666,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés ;

Par notification électronique du 27 août 2024 Monsieur [H] [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N], en date du 06 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 18 et 27 décembre 2024, Monsieur [H] [Z] a fait respectivement assigner Madame [P] [N] et les cautions Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [P] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Madame [P] [N] et Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3078,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 août 2024, une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 19 décembre 2024.

À l’audience du 19 février 2024, Monsieur [H] [Z], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.860,37 euros, échéance de février 2025 inclus, et indique que la locataire a versé la somme de 790 euros en règlement du loyer au mois de décembre 2024.

Il soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [P] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 26 août 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [N], explique avoir perdu son emploi à la fin de l’année 2024, qu’elle perçoit actuellement l’allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant de 655 euros, mais que ses droits doivent être recalculés. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 29 mars 2025, Madame [P] [N] justifie du règlement du loyer du mois de février 2025, et de son engagement dans une formation diplômante.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [Z] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 mars 2024, du commandement de payer délivré le 26 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 février 2025 que Monsieur [H] [Z] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [N] à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 3.860,37 euros, au titre des sommes dues au 14 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 07 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 mars 2024 à compter du 08 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [P] [N], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle présente une situation personnelle et financière qui lui permet de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [P] [N] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [P] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont payées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [P] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [N] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 08 octobre 2024, Madame [P] [N] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [P] [N] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] se sont portés caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par la locataire, dans la limite d’un montant correspondant à trois ans de loyers charges comprises.

Par ailleurs, le commandement de payer du 26 août 2024 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] le 06 septembre 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] à payer la somme de 3.860,37 euros au bailleur, ceux-ci étant tenus solidairement avec la locataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [P] [N], Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [P] [N], Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [H] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 mars 2024 entre Monsieur [H] [Z] d’une part, et Madame [P] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 08 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 3.860,37 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 14 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Madame [P] [N] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [P] [N] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à Monsieur [H] [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi à compter du 08 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] solidairement avec Madame [P] [N], dans la limite de leur engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur arrêtées au 14 février 2025, soit la somme de 3.860,37 euros ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [N], Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [N], Monsieur [C] [N] et Madame [E] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 août 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE