Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 25 proxi fond, 13 mars 2025, n° 24/10786

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Texte intégral
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur les demandes principales
- Sur le paiement des charges de copropriété
- Sur les frais nécessaires au recouvrement
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur la capitalisation des intérêts
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif
- DÉCISION EN DATE DU : 13 Mars 2025

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TJ Bobigny 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges de copropriété étaient exigibles suite à l'approbation des comptes par l'assemblée générale, et que le syndicat avait justifié ses demandes.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par le copropriétaire défaillant.
Rejeté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas justifié la nature et l'étendue du préjudice distinct des intérêts moratoires, déboutant ainsi la demande.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais non compris dans les dépens, accordant ainsi une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 25 proxi fond, 13 mars 2025, n° 24/10786
Numéro(s) :	24/10786
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/10786 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2H3G

Minute : 25/00038

S.D.C. DE LA RESIDENCE O’PARK [Adresse 3] REPRESENTE PAR LE CABINET LOUIS-PORCHERET

Représentant : M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [B] Liquidateur amiable de SCI CHANZIZY [T]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le 15 Avril 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 13 Mars 2025

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 Mars 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, magistrate à titre temporaire siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, magistrate à titre temporaire siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assisté(e) de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE LA RESIDENCE O’PARK [Adresse 3] REPRESENTE PAR LE CABINET LOUIS-PORCHERET, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] Liquidateur amiable de SCI CHANZIZY [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CHANZY est propriétaire d’un bien correspondant au lot 100 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2024, le SDC DE LA RESIDENCE [9] [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, la SAS CABINET LOUIS-PORCHERET, fait signifier à Monsieur [B] [T], liquidateur amiable de la SCI CHANZY, un commandement de payer la somme de 1.087,86 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [B] [T], liquidateur amiable de la SCI CHANZY devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2.220,95 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.087.86 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente assignation,270,57 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesl’anatocisme selon le code civil.

À l’audience du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que SCI CHANZY, propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [B] [T], liquidateur amiable de la SCI CHANZY, régulièrement assigné, par procès verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 30 juin 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et de l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 17 octobre 2024 indiquant l’absence de de contestation du procès-verbal de l’assemblée générale communiqué, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire 271,57 euros de frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner la SCI CHANZY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.949,38 euros , au titre des charges de copropriété dues au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.087,86 euros, et du 14 novembre 2024, date de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 270.57 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 21 novembre 2023. L’envoi de cette mise en demeure sera indemnisé à hauteur de 5,80 euros.

Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation et du commandement de payer sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande de 149,17 euros formulée à ce titre.

Les frais de « mise à huissier » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner SCI CHANZY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner SCI CHANZY aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner SCI CHANZY à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI CHANZY, représentée par Monsieur [B], liquidateur amiable, à payer au SDC DE LA RESIDENCE [9] [Adresse 3] la somme de 1.949,38 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 1.087,86 euros, du 14 novembre 2024 date de l’assignation pour le reste,

CONDAMNE la SCI CHANZY, représentée par Monsieur [B], liquidateur amiable à payer au SDC DE LA RESIDENCE [9] [Adresse 3] la somme de 5,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC DE LA RESIDENCE [9] [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI CHANZY, représentée par Monsieur [B], liquidateur amiable, à payer au SDC DE LA RESIDENCE [9] [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI CHANZY aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/10786 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2H3G

DÉCISION EN DATE DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE O’PARK [Adresse 3] REPRESENTE PAR LE CABINET LOUIS-PORCHERET

Représentant : M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [B] Liquidateur amiable de SCI CHANZIZY MONETTA

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires