Min N° 25/00071

N° RG 23/04078 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDH5L

Société SCI LE MOULIN DE CAUMONT

C/

Mme [D] [L]

M. [V] [R] [J] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 15 janvier 2025

DEMANDERESSE :

Société SCI LE MOULIN DE CAUMONT

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Blandine ARENTS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [D] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [V] [R] [J] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par M^e Jean-charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 13 novembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Blandine ARENTS

Copie délivrée

le :

à : M^e Jean-charles NEGREVERGNE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2019, ayant pris effet le 23 septembre 2019, la SCI [Adresse 8] DE [Adresse 7] a donné à bail à Mme [D] [L] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 500 euros et des provisions mensuelles sur charges de 100 euros.

Par acte séparé du 23 septembre 2019, M. [V] [Z] s’est porté caution solidaire des sommes dues par Mme [D] [L] à la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2023, la SCI DE LA FOLIE a fait signifier à Mme [D] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 908,01 euros, dont 1 757 euros au titre des loyers et charges d’octobre 2021 à janvier 2023. Ce commandement a été signifié à la caution par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023.

En parallèle, Mme [D] [L] a donné congé au bailleur le 31 mars 2023 et a quitté les lieux le 30 avril 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement.

Par acte de commissaire de justice du 07 septembre 2023, la SCI LE MOULIN DE CAUMONT a fait assigner Mme [D] [L] et M. [V] [Z] à l’audience du 07 novembre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de condamnation solidaire en paiement.

À l’audience du 07 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée, de même qu’aux audiences suivantes, à la demande des parties, jusqu’à l’audience du 13 novembre 2024 où elle a été plaidée.

À cette dernière audience, la SCI [Adresse 9], représentée par son conseil qui développe oralement ses conclusions déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection, de :

— débouter Mme [D] [L] et M. [V] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement Mme [D] [L] et M. [V] [Z] à lui payer la somme de 2 772 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 30 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

— condamner in solidum Mme [D] [L] et M. [V] [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2023.

Sur le fondement de l’article 1137 du code civil, la demanderesse soutient que les défendeurs ne rapportent pas la preuve qu’elle aurait chercher à les tromper, ne permettant pas de caractériser l’élément intentionnel du dol invoqué. Elle souligne sa bonne foi compte tenu des efforts qu’elle a dû faire à l’égard de la locataire. Elle affirme ne pas avoir minoré le montant des charges et avoir simplement oublié de réaliser le diagnostic de performance énergétique. Elle ajoute que la surface des lieux loués n’était pas inférieure de plus de 5 % à celle déclarée dans le bail. Rappelant ne pas avoir coupé l’électricité de sa locataire et lui avoir transmis les quittance de loyer, elle conclut à l’absence de dol et au rejet de la nullité du contrat de bail.

En outre, la bailleresse soutient que la dette locative, pour un total de 2 772 euros, est justifiée, et qu’il convient de condamner solidairement la locataire et sa caution à son paiement. Elle précise que la coupure d’alimentation électrique de Mme [D] [L] résultait de ses propres manquements. Elle ajoute avoir justifié de la régularisation annuelle des charges. Elle estime que la locataire et sa caution ayant déjà bénéficié de plusieurs mois de délais de paiement de fait, il conviendra de rejeter leur demande en nouveaux délais de paiement.

***

À cette même audience, Mme [D] [L] et M. [V] [Z], représentés par leur conseil qui développe oralement ses conclusions déposées le même jour, demande au juge des contentieux de la protection de :

À titre principal,

— prononcer la nullité du bail du 23 septembre 2019 ;

— condamner la SCI LE MOULIN DE CAUMONT à restituer l’ensemble des sommes versées par eux au titre de l’exécution dudit bail ;

— constater la caducité de l’engagement de caution de M. [V] [Z] ;

Subsidiairement, en l’absence de nullité,

— réduire le montant des loyers de 13% depuis l’origine ;

— enjoindre la SCI LE MOULIN DE CAUMONT à produire le décompte depuis l’origine du bail sur la base du loyer réduit ;

— condamner la SCI LE MOULIN DE CAUMONT à rembourser à Mme [D] [L] 13 % de l’ensemble des sommes versées par elle à titre de dommages et intérêts ;

À titre infiniment subsidiaire,

— accorder à Mme [D] [L] un délai de six mois pour s’acquitter des sommes éventuellement mises à sa charge ;

— accorder à M. [V] [Z] de plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge ;

En tout état de cause,

— débouter la SCI LE MOULIN DE CAUMONT du surplus de ses demandes, y compris sur celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI LE MOULIN DE CAUMONT à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les défendeurs exposent, en premier lieu, qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’avait été fourni par la bailleresse à la conclusion du bail alors que celui-ci est obligatoire. Ils précisent que celui qu’ils ont eux-même fait réaliser a démontré que le logement était de classe énergétique G. Ils en déduisent que la SCI LE MOULIN DE CAUMONT s’est volontairement abstenue de faire réaliser ce diagnostic qui aurait permis de constater que la provision sur charges était minorée compte tenu de la consommation réelle du logement, arguant du caractère déterminant de ce diagnostic. Ils ajoutent, sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, que le logement donné à bail avait une superficie inférieure de 13% à celle déclarée. Ils concluent que la bailleresse a commis un dol à leur encontre, engendrant, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, la nullité du contrat. Ils ajoutent que l’engagement de caution sera caduque par voie de conséquence.

Subsidiairement, Mme [D] [L] et M. [V] [Z] évoquent des trop-perçus de loyers et de charges au bénéfice de la bailleresse. Ils ajoutent que compte tenu de la différence de 13% de la superficie du bien, le loyer doit en être réduit d’autant. Ils affirment que la régularisation de charges de la bailleresse n’est pas justifiée de même que le calcul et la revente d’électricité qui lui aurait été faite. Ils concluent au rejet des demandes en paiement, et, plus subsidiairement, à des délais de paiement pour les deux défendeurs sur le fondement de l’article 1234-5 du code civil.

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de nullité du contrat de bail

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par le cocontractant d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En vertu de l’article 1130 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que sans lui l’une des parties n’aurait pas contractée ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

1.1. En raison de l’absence de diagnostic de performance énergétique

Il résulte de l’article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur à la date de conclusion du bail, qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend, notamment, le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation. Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative. Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

En l’espèce, il est constant qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été réalisé à la conclusion du bail ni n’a, de fait, été fourni à la locataire.

Cependant, il ne résulte pas des dispositions qui précèdent que l’absence de diagnostic de performance énergétique (DPE) soit une cause de nullité du bail. Il est relevé, à cet égard, que la locataire se base d’ailleurs sur l’article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur à l’heure actuelle, alors que le bail a été conclu le 23 septembre 2019, et qu’à cette date, ledit article prévoyait que le locataire ne pouvait se prévaloir, à l’encontre du bailleur, des informations contenus dans celui-ci.

Par ailleurs, il se déduit de l’acceptation de Mme [D] [L] de signer le bail en l’absence de DPE que la classe énergétique du logement, et sa consommation électrique, ne constituaient pas des éléments déterminants dans son choix.

Enfin, pour qu’un dol puisse être caractérisé, encore est-il nécessaire que soit démontré que la bailleresse avait connaissance de la consommation énergétique du logement à la date de la conclusion du bail, et qu’elle l’aurait sciemment dissimulée. Or, tel qu’il résulte de ses conclusions, non remises en causes par les défendeurs, le logement donné à bail disposait à l’origine d’une pièce supplémentaire, laquelle n’a pas été louée à la locataire pour la durée de l’occupation des lieux. De fait, la SCI LE MOULIN DE CAUMONT ne pouvait connaître le montant des charges réelles pour la surface louée ni de la consommation antérieure d’énergie pour cette surface.

La demande tendant à déclarer nul le bail du 23 septembre 2019 sera dès lors rejetée.

1.2. En raison de l’erreur de superficie du logement

Il résulte de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, il résulte des dispositions qui précèdent que la sanction de l’erreur portant sur la surface d’un logement donné à bail n’est pas sanctionné par la nullité du bail, mais par une réduction du loyer, laquelle ne peut intervenir que dans un délai de forclusion fixée par la loi.

Le bail indiquait, en outre, que la surface habitable du logement était de « 50m2 environ ». Il s’en déduit que si la surface du logement était une caractéristique déterminante du choix de la locataire, elle aurait sollicité une évaluation plus précise de sa superficie.

Dès lors, n’est pas démontré l’existence d’un dol et la demande tendant à déclarer nul le bail du 23 septembre 2019 sera dès lors rejetée, de même que la demande subséquente en caducité de l’engagement de caution.

2. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

2.1. Sur les loyers

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

L’article 1343 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par les demandeurs, qui ne sont pas remis en cause par les défendeurs sur les sommes versées par la locataire, que cette dernière a réglé un total de 9 600 euros sur la période courant du 01er octobre 2021 au 30 avril 2023.

Par ailleurs, le bail prévoyait en son article IV une révision annuelle du loyer à la date anniversaire du bail, sur la base de l’indice de référence des loyers du 2e trimestre 2019. Ainsi, le loyer initialement fixé à 500 euros était d’un montant de 505 euros sur la période courant du mois d’octobre 2021 à septembre 2022. Au-delà de cette date, le loyer, seul, était fixé à 522 euros. La bailleresse a informé le locataire de cette dernière indexation par courrier du 09 septembre 2022.

Qui plus est, comme il a été mentionné ci-dessus dans les développements relatifs à la superficie du logement, la réduction du loyer ne peut se faire, en raison d’une erreur sur la superficie du logement, que dans des délais strictes dont il n’est pas démontré qu’ils auraient été respectés ici. Qui plus est, la seule mention d’une superficie approximative dans le bail initial ne permet par de retenir une erreur sur ce point susceptible d’engendrer une réduction du loyer.

Il s’en déduit que les sommes dues, au seul titre des loyers sur la période litigieuse du 01er octobre 2021 au 30 avril 2023, s’élèvent ainsi à 9 714 euros. Il en résulte, au seul titre des loyers, un impayé de 114 euros.

Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande tendant à la réduction du loyer, tendant à enjoindre la demanderesse à produire un décompte réduit et à rembourser les sommes versées à la défenderesse.

2.2. Sur les charges (hors électricité)

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Selon l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, dont la liste exhaustive est fixée par décret, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations. Il appartient au bailleur de justifier des dépenses réelles exposées pour les charges et de la clé de répartition entre les différents logements basée sur un principe d’équité en prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la locataire fait valoir que la bailleresse a, sans motif particulier, modifié le montant des provisions sur charges électriques entre les mois de novembre 2021 et mars 2022. Pour autant, ce n’est pas tant la réévaluation des charges que leur justification qui sera analysée. En effet, le bailleur est en droit d’obtenir le paiement des charges réelles pour autant qu’il en justifie.

Les charges, telles qu’elles résultent du bail et des demandes de la bailleresse, portaient sur la taxe sur les ordures ménagères, d’une part, et sur la consommation d’eau froide, d’autre part. Cependant, à hauteur de tribunal, la bailleresse ne verse aucun justificatif à cet effet, se contentant de présenter différents courriers transmis à la locataire, lesquels ne constituent pas une preuve des sommes dues à ce titre. Seul un avis de taxe foncière pour l’année 2021, mentionnant la taxe sur les ordures ménagères est produit, sans pour autant qu’une clé de répartition ne permette d’évaluer les sommes dues par Mme [D] [L].

De même, s’agissant de la consommation d’électricité, le bailleur explique, ce qui n’est pas contesté, que le logement occupé par la locataire ne disposait pas d’un compteur individuel, mais d’un décompteur à compter du mois de septembre 2021. Pour autant, si le bailleur fait valoir que les sommes dues au titre des provisions sur charges se basaient sur sa propre évaluation de la consommation de la locataire sur une période de cinq jours rapportée à un mois, il ne verse aucun justificatif des sommes réellement dues ni aucun relevé des index du décompteur.

Enfin, aussi bien s’agissant de la taxe sur les ordures ménagères que pour la consommation d’eau froide ou d’électricité, la bailleresse ne donne aucune clé de répartition se limitant à dire qu’elle les a divisé par le nombre de logements dans l’immeuble occupé. Or, il est rappelé que la répartition des charges s’effectue sur un principe d’équité prenant notamment en compte la consistance, la superficie et la situation des lots.

Il se déduit des éléments qui précèdent que le bailleur ne justifie d’aucune des charges sur la période litigieuse. Par voie de conséquence, il ne saurait être retenu que celles-ci sont dues.

***

Il se déduit des éléments qui précèdent que la locataire demeure redevable d’une somme de 114 euros au titre des loyers et charges impayées, somme qu’elle sera condamnée à payer.

Du fait de l’engagement de caution de M. [V] [Z] du 23 septembre 2019, lequel n’est pas contesté, celui-ci sera donc condamné solidairement avec Mme [D] [L] au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 07 septembre 2023 à défaut de mise en demeure antérieure sur les sommes dues pour les loyers postérieures au commandement de payer du 17 janvier 2023.

3. Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, aucun élément n’étant fourni sur les revenus et charges des défendeurs, et ceux-ci s’étant d’ores et déjà, de fait, vu accorder des délais de paiement de près de deux ans, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [L] et M. [V] [Z], qui succombent à l’instance supporteront, in solidum la charge des dépens, en ce compris le commandement de payer du 17 janvier 2023, dès lors que la dette locative à cette date était démontrée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais de justice exposés et non compris dans les dépens. Cependant, pour des raisons d’équité tirées de la situation des parties, il peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Mme [D] [L] et M. [V] [Z] étant condamnés aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer à la SCI LE MOULIN DE CAUMONT la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles. Mme [D] [L] et M. [V] [Z] seront, quant à eux, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Mme [D] [L] et M. [V] [Z] à payer à la SCI LE MOULIN DE CAUMONT la somme de 114 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 07 septembre 2023 ;

DÉBOUTE Mme [D] [L] et M. [V] [Z] de leur demande en nullité du bail du 23 septembre 2019, et de leurs demandes subséquentes en restitution des sommes versées au titre du bail et caducité de l’engagement de caution ;

DÉBOUTE Mme [D] [L] et M. [V] [Z] de leur demande en réduction de loyer et en remboursement afférante ;

DÉBOUTE Mme [D] [L] et M. [V] [Z] de leur demande tendant à enjoindre la SCI LE MOULIN DE CAUMONT à produire un décompte depuis l’origine du bail ;

DÉBOUTE Mme [D] [L] et M. [V] [Z] de leur demande en délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [L] et M. [V] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer du 17 janvier 2023 ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [L] et M. [V] [Z] à payer à la SCI LE MOULIN DE CAUMONT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux de la protection