TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09665 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CTH

Minute : 25/

Monsieur [P] [L]

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

S.A. WAKAM

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [F] [Y]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Monsieur [F] [Y]

Le 18 Février 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 13 Février 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 février 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [P] [L],

[Adresse 3]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

S.A. WAKAM,

[Adresse 2]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Y],

[Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 octobre 2023, Monsieur [P] [L] a donné à bail à Monsieur [F] [Y] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5]. La société GARANTME s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [F] [Y].

La société WAKAM, venant aux droits de la société GARANTME, a été sollicitée par le bailleur pour acquitter des loyers impayés de Monsieur [F] [Y].

Par acte d’huissier en date du 15 juillet 2024, Monsieur [P] [L] et la SA WAKAM ont fait délivrer à Monsieur [F] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 1.712,72 euros.

A la suite d’autres impayés, la société WAKAM s’est de nouveau acquittée des loyers de Monsieur [F] [Y].

Par exploit en date du 2 octobre 2024, Monsieur [P] [L] et la SA WAKAM ont fait assigner Monsieur [F] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [F] [Y] à leur payer la somme de 2.784 euros, au titre des loyers et charges dus au termes de septembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

—  1.353,65 euros à Monsieur [P] [L]

—  1.430,35 euros à la SA WAKAM subrogée dans les droits de Monsieur [P] [L] à hauteur de ce montant,

— condamner Monsieur [F] [Y] à payer à [P] [L] une indemnité d’occupation mensuelle, correspondant aux montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés,

— condamner Monsieur [F] [Y] aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 1.000 euros à la SA WAKAM, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

La société WAKAM et Monsieur [P] [L], représentés par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et actualisent leur créance à la somme de 3.984 euros, se décomposant comme suit : 2553,65 euros pour le bailleur, et 1.430,35 euros pour la caution.

Monsieur [F] [Y], comparant en personne, explique que la dette est survenue en raison de la perte de son emploi mais que sa situation est redevenue stable. Il explique avoir repris le paiement du loyer. Il affirme avoir effectué un versement de 600 euros deux jours avant l’audience, et sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée par le tribunal, le conseil des demandeurs a adressé un décompte actualisé au 11 décembre 2024, mentionnant une dette locative d’un montant de 3.384 euros, se décomposant comme suit : 1.430,35 euros pour la caution et 1.953,65 euros pour le bailleur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, Monsieur [P] [L] a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique, le 17 juillet 2024, deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2024.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, que cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

En l’espèce, la société WAKAM s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [F] [Y] à raison du bail du 19 octobre 2023.

Selon quittances subrogatives du 16 juillet 2024, du 2 septembre 2024, et du 24 septembre 2024, la SA WAKAM a payé au bailleur, en sa qualité de caution de Monsieur [F] [Y], la somme de 1.430,35 euros au titre du contrat de bail, correspondant au montant des loyers impayés de juin 2024 (812,90 euros), d’août 2024 (17,45 euros) et de septembre 2024 (600 euros).

Par ailleurs, il ressort du décompte locatif que l’arriéré locatif envers le bailleur s’élève à la somme de 1.953,65 euros, décembre 2024 inclus.

Le commandement délivré le 15 juillet 2024 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 26 août 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 août 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [F] [Y] a repris le versement de son loyer courant.

Dès lors, Monsieur [F] [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [F] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Au regard du décompte et des quittances subrogatives produites aux débats, il convient de fixer à la somme de 1.430,35 euros le montant des loyers et charges dus au 11 décembre 2024, que Monsieur [F] [Y] sera condamné à payer à la SA WAKAM, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, il résulte du décompte locatif que Monsieur [F] [Y] est redevable envers son bailleur, de la somme de 1.953,65 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation dues au 7 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

Monsieur [F] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande de la SA WAKAM formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail relatif au logement signé entre Monsieur [P] [L], d’une part, et Monsieur [F] [Y], d’autre part, à compter du 27 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à verser la somme de 3.384 euros, (décompte arrêté au 11 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), se décomposant comme suit :

—  1.953,65 euros à Monsieur [P] [L]

—  1.430,35 euros à la SA WAKAM subrogée dans les droits de Monsieur [P] [L]

majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [F] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et se décomposant comme suit :

—  50 euros à Monsieur [P] [L]

—  40 euros à la SA WAKAM

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [P] [L], puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [F] [Y] soit condamné à verser à [P] [L], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au [P] [L] ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/09665 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CTH

DÉCISION EN DATE DU : 13 Février 2025

AFFAIRE :

Monsieur [P] [L]

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

S.A. WAKAM

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [F] [Y]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires