COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [I] [O] épouse [P] c/ [R] [Z], Syndic. de copro. [Z] [O] sise [Adresse 2] [Localité 9]

N° 25/

Du 02 Septembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/04364 – N° Portalis DBWR-W-B7F-N3S3

Grosse délivrée à

M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN

M^e Dominique DI COSTANZO

expédition délivrée à

le 02 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 3 Juin 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 2 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 Septembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [I] [O] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

M. [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires [Z] [O], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [Z] est usufruitier du lot n°2 et Mme [I] [O] épouse [P] est propriétaire du lot n° 1 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] – à [Localité 9], administré par son syndic en exercice le Cabinet Lvs.

Cette copropriété se compose de deux lots :

le lot n°1 indiqué en jaune sur le plan annexé au règlement de copropriété (parcelle AT [Cadastre 5]) et représentant 600/1000 tantièmes de cet immeuble, propriété de Mme [I] [O] épouse [P],Le lot n°2 indiqué en rose sur le plan annexé au règlement de copropriété (parcelle AT [Cadastre 6]) et représentant 400/1000 tantièmes du même immeuble, propriété de M. [R] [Z] et de Mme [J] [Z].

M. [R] [Z] a la qualité de mandataire de l’indivision en démembrement existant entre lui et Mme [J] [Z], notamment pour les assemblées générales des copropriétaires et toutes procédures en cours et à venir.

Par lettres du 26 septembre 2021, M. [R] [Z] a notifié au syndic et à Mme [I] [O] épouse [P] sa volonté de faire exécuter des travaux conservatoires de reprise des fissures et des enduits des murs de façade de l’immeuble et du mur de séparation sur la terrasse ainsi que de réfection du carrelage mural de sa salle de bain et de mise en peinture des murs de ses parties privatives, sur le fondement de l’article 41-16, 3° de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [I] [O] épouse [P] s’est opposée à ces travaux par lettre du 10 octobre 2021.

Par actes des 23 et 25 novembre 2021, Mme [I] [O] épouse [P] a fait assigner M. [R] [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] – à [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de la décision de M. [R] [Z] de réaliser les travaux visés dans son courrier du 26 septembre 2021 réceptionné le 28 septembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 21 janvier 2025, Mme [I] [O] épouse [P] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

l’annulation de la décision de M. [R] [Z] de réaliser les travaux visés dans son courrier du 26 septembre 2021 réceptionné le 28 septembre 2021,la condamnation de M. [R] [Z] au paiement des sommes suivantes :5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les travaux de reprise des fissures et des enduits envisagés par M. [R] [Z] ne sont pas conservatoires mais constituent une remise en état des parties communes puisqu’elle estime qu’ils ne sont pas nécessaires à la conservation de l’immeuble. Elle considère que l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable car M. [R] [Z] de fonde, pour justifier les travaux litigieux, sur un rapport établi le 5 août 2014 au terme duquel ces travaux constituent une solution réparatoire et non conservatoire.

Elle fait valoir que l’urgence, qui n’est pas un critère pour la mise en œuvre de ce texte, n’est pas rapportée puisque le défendeur fixe l’origine des désordres allégués à l’année 2014 sans avoir entrepris de mesures conservatoires durant cette période, excluant toute urgence.

Elle expose que ces travaux sont prématurés au regard de l’expertise judiciaire en cours ordonnée par ordonnance de référé du 3 mars 2023 à la suite de l’action introduite à l’encontre des consorts [S] concernant la remise en état du même mur qui doit être déposé le 11 août 2025. Elle indique qu’il ressort des comptes-rendus d’accédits que les éboulements ont notamment pour origine le fonds [T] et qu’un rocher d’environ une tonne a chuté depuis ce fonds vers son jardin bien que M. [R] [Z] soutienne qu’aucun dommage n’a été causé au bâtiment. Elle ajoute que l’expert judiciaire a préconisé de faire réaliser deux études géotechniques et deux études trajectographiques distinctes. Elle en déduit que des travaux afférant à la zone 1 doivent être réalisés en raison des risques graves pesant sur la copropriété et ses habitants et en conclut qu’il est inconcevable de réaliser les travaux envisagés par le défendeur avant le dépôt du rapport d’expertise devant fournir des solutions techniques pour supprimer la cause des désordres.

Elle fait valoir que M. [R] [Z] a reconnu la nécessité de la mesure d’instruction et imputé l’origine des désordres à l’éboulement du mur de soutènement de la propriété [S]. Elle en déduit que l’origine de ces désordres ne réside donc pas dans un défaut d’entretien des parties communes au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 mais bien dans une cause extérieure qui semble imputable aux consorts [S]. Elle indique que les actions amiables et judiciaire à leur encontre ont été votées à l’unanimité donc avec son accord. Elle rappelle que M. [R] [Z] était favorable à ces recours et qu’il n’a pas sollicité de mesures conservatoires.

Elle conclut qu’il convient de déterminer avec certitude l’origine des désordres ainsi que les mesures permettant d’y mettre un terme avant de réaliser tout travaux afin de réunir les éléments probatoires nécessaires à la mise en jeu de la responsabilité des fonds voisins à l’origine des dommages.

Elle précise que les dispositions de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent qu’à des travaux afférents aux parties communes de l’immeuble et ne peuvent concerner les parties privatives du défendeur qui a certainement adressé une déclaration de sinistre auprès de son assureur afin d’être indemnisé. Elle souligne qu’il ne justifie d’ailleurs pas de ses désordres privatifs.

Elle énonce que le délai légal de contestation ne lui a pas été notifié dans la lettre du 26 septembre 2021 pour éviter toute contestation judiciaire. Elle indique ne voir aucun inconvénient à ce que le défendeur réalise, à ses frais, les seuls travaux touchant ses parties privatives s’ils n’affectent pas les parties communes.

Elle réclame la condamnation de M. [R] [Z] à des dommages et intérêts compte tenu de la position infondée qu’il a maintenu dans le cadre de la présente procédure.

En réplique à la demande reconventionnelle de M. [R] [Z], elle soutient qu’elle est infondée mais aussi irrecevable dans la mesure où seul le syndic représentant le syndicat des copropriétaires peut solliciter la condamnation d’un copropriétaire à régler des charges afférentes à des travaux régulièrement votés en assemblée générale.

Dans ses dernières écritures notifiées le 12 mai 2025, M. [R] [Z] conclut au débouté et sollicite la condamnation de Mme [I] [O] épouse [P] à participer aux travaux décidés à la hauteur de ses tantièmes, donc à payer la somme de 6.049,89 euros, ainsi qu’à lui payer les sommes de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance injustifiée et de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que les parties communes de la copropriété se dégradent depuis plus de 10 ans sans que le syndic, alerté de la situation, n’engage la moindre mesure conservatoire ou ne donne suite à ses demandes légitimes. Il précise que les désordres subis par la copropriété consistent en des fissures de l’enduit à l’arrière du bâtiment, des infiltrations au droit de ces fissures causant des dégradations dans les parties privatives (salpêtre, moisissures, décollement et fissuration de la faïence) ainsi que des décollements de l’enduit extérieur. Il soutient que l’effondrement du mur de soutènement Est du fonds supérieur appartenant aux consorts [S] dévie l’écoulement des eaux de pluie qui se concentrent par effet d’entonnoir et aggravent les mouvements de terrain et infiltrations subis par la copropriété.

Il énonce que bien que votés lors de l’assemblée générale du 4 octobre 2013, les mesures conservatoires de déblaiement et de remodelage du terrain afin d’assurer l’écoulement des eaux de pluies déviées n’ont pas été exécutées. Il expose que Mme [I] [O] épouse [P] a effectué des travaux conservatoires sur la partie du bâti extérieur de son lot sans aucune autorisation ni réaction du syndic alors qu’elle est intervenue sur les parties communes. Il indique avoir sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’année 2020 la question de la remise en état des murs de façade arrière et sud du bâtiment mais que la question n’a pas été abordée lors de l’assemblée.

Il indique donc avoir été contraint d’avoir recours aux dispositions de l’article 41-16 3° de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que, conformément à l’article 41-17 de la même loi et 42-8 du décret du 17 mars 1967, il a notifié à la demanderesse et au syndic sa décision de prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble suivant les devis joints.

Il définit l’acte conservatoire comme une mesure nécessaire, destinée à parer un péril menaçant la conservation matérielle du bien, ne devant pas mettre en péril l’existence des droits des autres copropriétaires, devant avoir une portée raisonnable et ne pas engager des frais considérables par rapport à la valeur des biens communs. Or, il relève que la persistance des fissures non réparées entraîne des infiltrations d’eau continues qui dégradent le bâti, dont le mur de séparation de la terrasse, et pèsent sur la pérennité de l’immeuble, que le bien commun doit être préservé afin de protéger les droits des deux copropriétaires et que reprendre les fissures et les enduits situés sur les murs communs afin d’éviter qu’ils ne se gorgent d’eau et ne se détériorent sont des travaux raisonnables que tout propriétaire d’un bien immobilier se doit d’exécuter. Il indique que l’étanchéité normale de la façade ne peut plus être assurée si bien que procéder à ces reprises, telles que préconisées par l’expert [C], est indispensable à la conservation de l’immeuble et de l’intégrité du bâti.

Il expose que ces travaux conservatoires visent à remettre en état les parties communes afin d’assurer leur conservation normale, ce qui ne relève pas de travaux esthétiques, de confort ou d’amélioration.

Il rappelle que l’urgence n’est pas une condition d’application de l’article 41-16 3° de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que les photos et le devis de la société Parisi joints à la lettre de la demanderesse du 3 mai 2013 étaient éloquents quant à la nécessité de procéder aux travaux pour remédier aux désordres qu’elle n’attribuait nullement à l’époque à l’éboulement du mur [S].

Il précise que les éléments techniques sont apportés par le rapport de M. [C] qui proposait des solutions techniques approuvées par Mme [I] [O] épouse [P] lors de l’assemblée générale du 14 novembre 2014 et par l’avis technique de la société Pcm qui ne préconisait que la réfection des enduits.

Il souligne que le syndicat des copropriétaires est tenu de veiller à la conservation de l’immeuble en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et expose qu’il a déjà sollicité la réalisation des travaux litigieux puisque ces derniers ont été votés lors de l’assemblée générale de 2014 et qu’il a sollicité l’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’assemblée de 2020.

Concernant l’action judiciaire en cours à l’encontre des consorts [S], il explique que Mme [I] [O] épouse [P] a géré seule, et sans en informer qui que ce soit, les formalités liées à l’éboulement du mur de soutènement Est des consorts [S] qui a causé des chutes de pierres ainsi qu’une déstabilisation du terrain et une déviation de l’écoulement des eaux pluviales. Il relève que les consorts [S] n’ont effectué aucuns travaux de réparation et que la demanderesse s’est opposée en 2013, 2014, 2016 et 2017 à ce que le syndicat des copropriétaires agisse en justice à l’encontre de ces derniers avant de voter en faveur de cette action en 2018. Il mentionne que l’action n’a été engagée qu’en 2022 pour des désordres datant de 2008 et que l’assignation ne faisait pas état du préjudice subi par le bâti du fait de l’éboulement du mur de soutènement. Il considère que l’expertise judiciaire en cours n’a strictement rien à voir avoir le présent litige puisqu’elle ne concerne pas les dommages affectant le bâtiment situé sur la parcelle AT [Cadastre 6] qui n’est pas concernée par la chute du rocher sur la parcelle AT [Cadastre 5] et que les travaux préconisés par l’expert dans la zone 1 ne concernent pas la copropriété. Il en conclut que les travaux conservatoires ne doivent pas être différés dans l’attente du dépôt d’un rapport d’expertise qui n’a pas le même objet. Il précise que les infiltrations d’eau constatées depuis 2012 dans les murs ouest et sud du bâti de la copropriété n’ont aucun lien avec la chute d’une pierre en janvier 2023 sur une partie de la toiture extérieure au bâti de la copropriété.

Il réplique que ses courriels démontrant son intérêt pour l’expertise en cours sont sortis de leur contexte et ne changent pas le fait que cette problématique est distincte de celle concernant les travaux nécessaires de reprise du bâti.

Il explique que la demanderesse ne conteste que les travaux à réaliser sur la façade arrière de l’habitation ouest alors que les travaux prévus au devis concernent également la façade sud de l’habitation et le mur de séparation sur la terrasse. Il en conclut que ces travaux doivent être exécutés. Il rappelle que l’opposition d’un copropriétaire majoritaire à l’exécution de travaux peut engager sa responsabilité vis-à-vis du copropriétaire victime du désordre et que le syndicat est responsable sans faute de tout dommage provenant des parties communes.

Il fait valoir que les désordres subis dans ses parties privatives sont consécutifs à l’absence de réalisation des travaux sur le bâti dont le syndicat est responsable. Il en déduit que ce dernier doit faire exécuter les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble et de ses parties privatives en application des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil. Il souligne qu’en l’absence de suppression de la cause des désordres, aucune indemnisation ne peut avoir lieu pour la reprise des dommages par son assureur. Il estime que la preuve de l’existence de ces désordres et de leur aggravation résulte des procès-verbaux de constat de commissaire de justice produits.

Il ajoute que l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas que le délai légal de contestation doit être notifié et soutient que la position de la demanderesse, contraire à l’intérêt commun, lui cause un préjudice évident puisqu’il voit son bien se dégrader par la seule attitude fautive de Mme [I] [O] épouse [P].

Enfin, il expose que les travaux dont il sollicite l’exécution n’ont pas été votés lors d’une assemblée générale, que les articles 41-16 et 41-17 de la loi précitée prévoient que chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, que le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution et que chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses proportionnellement à sa quote-part de parties communes. Il indique que le syndic n’est tenu d’exécuter que les délibérations de l’assemblée générale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il en conclut que sa demande est recevable.

Assigné par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] – à [Localité 9] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 mai 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale d’annulation de la décision prise par M. [R] [Z] sur le fondement de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 41-16 3° de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a) du II de l’article 24, du a) de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 de la même loi, indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Une mesure conservatoire est une mesure nécessaire destinée à parer à un péril qui menace la conservation matérielle ou juridique du bien commun. Elle ne doit pas mettre en péril l’existence des droits des membres du groupement, ce qui signifie qu’elle ne doit pas toucher au fond du droit, doit avoir une portée raisonnable et ne pas engager des intérêts considérables par rapport à la valeur des biens communs.

Selon l’article 41-17 de la même loi, par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Le texte précise qu’il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité, que chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots et que lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

L’article 41-19 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation au deuxième alinéa de l’article 42, le copropriétaire peut, à peine de déchéance, contester la décision prise par l’autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.

Ces articles n’imposent pas au copropriétaire de mentionner le délai légal de contestation dans la notification qu’il transmet à l’autre copropriétaire.

Sur les travaux afférents aux parties communes.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 6 août 2012, 11 août 2020, 6 juillet 2023 et 15 mai 2024 les éléments objectifs suivants :

« Le mur de soutènement des terres de la parcelle en amont est partiellement manquant sur plusieurs mètres, face au mur arrière du bâtiment »,« La façade arrière du bâtiment est fissurée sur plusieurs endroits »,« Le pignon ouest du bâtiment présente plusieurs fissures et décollements de l’enduit »,A l’extérieur côté sud, « l’enduit est décollé et boursoufflé en partie basse de la façade sud » et « du salpêtre est visible en surface dans cette zone »,Sur le muret séparatif entre les terrasses, « une fissure horizontale en partie basse de l’ouvrage, rejointe par une série de fissures verticales depuis le sol » et « une série de microfissures verticales et horizontales » sont constatées au-dessus de la fissure horizontale,« Des fissures éparses sur le mur, une fissure à la jonction entre le dallage du trottoir et le mur et des traces de réparations provisoires des fissures au moyen de joint souple, parfois fissuré » sont relevées sur le mur extérieur côté ouest niveau 1er étage du lot n°2.

En outre, par lettre du 5 août 2014, M. [H] [C], ingénieur conseil béton armé et génie civil ainsi que maître d’œuvre en bâtiment, a constaté l’humidité qui affecte la contre cloison intérieure doublant le mur arrière de la villa de Mme [I] [O] épouse [P], l’absence d’étanchéité dans la partie arrière enterrée de ce mur et la fissuration du mur arrière ; désordres pour lesquels il propose divers travaux permettant de réduire voire de supprimer les désordres.

Bien que Mme [I] [O] épouse [P] fasse valoir que les travaux envisagés ne sont pas conservatoires mais constituent une remise en état du bâti, il importe peu que la mesure mise en œuvre ait un caractère pérenne ou provisoire tant qu’elle a pour but la conservation de l’immeuble. Cet argument ne fait donc pas obstacle à l’application de l’article 41-16 3° de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux préconisés comprennent :

La création d’une surépaisseur en béton du mur arrière qui soit relié par rainurage de l’enduit peint et scellement d’aciers sur un maillage 50cm x 50cm, armé de treillis et dont la base se situerait 50cm sous le niveau de la terre en amont, Le fait d’étancher la base de ce mur sur 1 mètre de haut de manière à émerger du niveau des terres actuelles de 50cm,La réfection de la peinture de cette façade, La création d’un trottoir de 80cm de large en béton et en pente vers le terrain, avec bêche contre la terre, après excavation du terrain lui-même pour l’enterrer au pied de la façade, La création, dans la contre cloison intérieure doublant le mur arrière, d’une série de grilles de ventilation hautes et basses pour assécher le vide par circulation d’air entre cette cloison et le mur arrière.

Il s’ensuit que ces travaux se limitent à combattre ou supprimer les causes de désordres menaçant la conservation du bien, à l’exclusion de l’utilisation de techniques ou de matériaux somptuaires, de la réalisation de travaux d’amélioration ou d’embellissement, ou encore de l’élargissement des travaux à des parties de l’immeuble pour lesquelles l’existence d’une menace n’est pas établie.

Il en résulte que la réalisation de travaux apparaît nécessaire à la conservation de l’immeuble.

Par ailleurs, le devis du 24 février 2021 annexé par M. [R] [Z] à sa lettre du 26 septembre 2021 s’établit à la somme de 7.664,25 euros pour les travaux de reprise des murs de façade et du mur de séparation sur la terrasse.

La valeur des travaux entrepris n’est pas par elle-même décisive mais doit être rapportée à la valeur du bien indivis et elle apparaît donc raisonnable au regard de leur importance et de la valeur des parties communes.

Quant à l’expertise judiciaire en cours ordonnée par l’ordonnance de référé du 3 mars 2023, les motifs de cette décision mentionnent uniquement les chutes de pierres et de terre sur la restanque de la copropriété situé [Adresse 2] – à [Localité 9] sans évoquer les dommages affectant les murs de façade de la copropriété et les parties privatives de M. [R] [Z] qui n’apparaissent pas liés.

En effet, les désordres affectant les murs de façade ont été constatés dès 2012 dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice alors que les chutes de pierres ont débuté en 2018 selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 décembre 2022 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans le cadre de l’instance en référé.

Par ailleurs, s’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 4 octobre 2013 que le syndic a été autorisé à ester en justice à l’encontre de l’indivision [S] pour le dossier relatif au mur de soutènement effondré et qu’il a uniquement été voté des mesures conservatoires de déblaiement et remodelage du terrain afin d’assurer un écoulement des eaux de pluie, ces mesures n’ont jamais été exécutées et Mme [I] [O] épouse [P] s’est opposée à une action judiciaire à l’encontre des consorts [S], qui n’ont pas remédié à l’éboulement du mur de soutènement, pour obtenir sa remise en état lors des assemblées générales des 14 novembre 2014, 4 novembre 2016 et 18 décembre 2017, avant d’accepter lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2018.

La résolution n°16 de l’assemblée générale du 4 octobre 2013 concernant les travaux de finalisation des murs de soutènement extérieurs n’a pas été adoptée du fait de l’opposition de son opposition.

Le litige relatif aux désordres affectant notamment les murs de façade de la copropriété causé par l’éboulement du mur de soutènement oppose donc les parties depuis l’année 2013.

Dès lors, le lien de causalité entre les chutes de pierre qui ont débuté en 2018 et l’état des façades n’est pas rapporté.

Le dépôt du rapport de l’expertise ordonnée par l’ordonnance de référé du 3 mars 2023 ne serait donc d’aucune utilité à la détermination des travaux à réaliser afin de conserver l’immeuble.

Par conséquent, la demande de Mme [I] [O] épouse [P] d’annulation de la décision de M. [R] [Z] de réaliser les travaux relatifs aux parties communes visés dans son courrier du 26 septembre 2021 sera rejetée.

Sur les travaux afférents aux parties privatives

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 6 août 2012, 11 août 2020, 6 juillet 2023 et 15 mai 2024 que sont constatés :

Dans le salon de M. [R] [Z], « une microfissure en plafond devant la porte fenêtre » ainsi qu'« une légère microfissure verticale à l’angle supérieur droit du passage vers la cuisine »,Dans la cuisine, « une microfissure en plafond, dans le prolongement de celle visible dans le séjour », « une série de microfissures sur le mur Est » et « une série de microfissures au-dessus du passage vers le séjour »,Dans les toilettes, « un décollement de la faïence et de la peinture à gauche de la fenêtre, au nord : le support est pulvérent, il présente du salpêtre » et « à droite de la fenêtre, la faïence est fissurée et décollée du mur »,Sur le palier du 1er étage, « un décollement de l’enduit et de la peinture, sur le mur nord, ainsi qu’une série de fissures éparses et de la moisissure »,Dans la chambre nord-est, « un décollement de l’enduit et de la peinture, sur le mur nord, ainsi qu’une série de fissures éparses et de la moisissure » ainsi que le fait que « l’intérieur du placard est plus particulièrement moisi » et « le plafond présente des microfissurations ».

M. [R] [Z] subit donc un préjudice du fait des désordres affectant ses parties privatives.

Selon la lettre du 5 août 2014 de M. [H] [C], ingénieur conseil béton armé et génie civil ainsi que maître d’œuvre en bâtiment, afin d’amoindrir voire totalement supprimer l’humidité affectant la contre cloison intérieure doublant le mur arrière de la villa de M. [R] [Z], il convient de :

Créer une surépaisseur en béton du mur arrière qui soit relié par rainurage de l’enduit peint et scellement d’aciers sur un maillage 50cm x 50cm, armé de treillis et donc la base se situerait 50cm sous le niveau de la terre en amont, Etancher la base de ce mur sur 1 mètre de haut de manière à émerger du niveau des terres actuelles de 50cm, Refaire la peinture de cette façade,Créer un trottoir de 80cm de large, en béton et surtout en pente vers le terrain, avec bêche contre la terre, après excavation du terrain lui-même pour l’enterrer au pied de la façade,Créer dans la contre cloison intérieure doublant le mur arrière une série de grilles de ventilation hautes et basses pour assécher le vide par circulation d’air entre cette cloison et le mur arrière.

Or, si la réalisation de travaux sur les parties communes du bâti permet de mettre un terme aux désordres subis dans les parties privatives du défendeur, un rapport de cause à effet est établi entre l’état des parties communes et les préjudices subis par ce dernier, les désordres constatés dans les parties privatives de M. [R] [Z] étant consécutifs au défaut d’entretien et de réparation des parties communes.

Par ailleurs, ces désordres remontent a minima au 6 août 2012, date du premier procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Cependant, l’article 41-16 3° de la loi du 10 juillet 1965 est uniquement applicable aux actes notamment matériels, tels que des travaux, servant les intérêts de l’ensemble des copropriétaires.

Or, la réparation des parties privatives de M. [R] [Z] n’entrent pas dans ce cadre car ce ne sont pas les désordres constatés sur ses parties privatives qui affectent le bâti partie commune de l’immeuble mais l’inverse.

Dès lors, M. [R] [Z] ne peut solliciter la participation de Mme [I] [O] épouse [P] au paiement de travaux sur ses parties privatives sur le fondement de l’article 41-16 3° de la loi du 10 juillet 1965 tel que cela ressort de sa lettre du 26 septembre 2021 par laquelle il notifie à la demanderesse sa volonté de faire réaliser les travaux litigieux.

Par conséquent, la décision de M. [R] [Z] notifiée dans son courrier du 26 septembre 2021 sera annulée uniquement à propos de la réalisation des travaux relatifs à ses parties privatives.

Sur la demande reconventionnelle en paiement.

Sur les parties communes.

Selon les deux derniers alinéas de l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots et, lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

En l’espèce, la demande d’annulation de la décision de M. [R] [Z] visant à faire réaliser des travaux conservatoires sur les parties communes ayant été rejetée, Mme [I] [O] épouse [P] est tenue, tout comme M. [R] [Z], de contribuer aux dépenses au titre de cette décision proportionnellement à sa quote-part de parties communes.

Le demandeur verse aux débats le devis de la société Pcm [Localité 8] du 24 février 2021, annexé à sa lettre du 26 septembre 2021, qui fait état d’un montant de 7.664,25 euros pour la reprise des murs de façade et du mur de séparation sur la terrasse.

La demanderesse disposant de 600/1000 tantièmes, cette dernière doit donc supporter, au titre de sa quote-part de travaux, la somme de 4.598,55 euros (7.664,25 x 60%).

Conformément à l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel un copropriétaire qui a fait l’avance des sommes peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires, Mme [I] [O] épouse [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.598,55 euros à titre de participation aux travaux conservatoires sur les parties communes décidés sur le fondement de l’article 41-1- de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les parties privatives.

Aux termes de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 6 août 2012, 11 août 2020, 6 juillet 2023 et 15 mai 2024 que sont constatés que M. [R] [Z] subit un préjudice en raison des dommages affectant ses parties privatives causé par le défaut d’entretien et de réparation des parties communes depuis au moins le 6 août 2012.

M. [R] [Z] a sollicité à plusieurs reprises que les travaux nécessaires soient votés par l’assemblée générale des copropriétaires puis exécutés, en vain car les mesures conservatoires de déblaiement et remodelage du terrain afin d’assurer un écoulement des eaux de pluie ont été votées à l’occasion de l’assemblée générale du 4 octobre 2013 n’ont pas été exécutées.

Dès lors, l’inaction du syndicat des copropriétaires qui n’a pas entrepris les travaux de réparation indispensables ni déclaré le sinistre à son assureur constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires étant une personne morale distincte des copropriétaires qui la compose et l’article 41-16 3° de la loi du 10 juillet 1965 ne permettant à un copropriétaire de prendre exclusivement des décisions de travaux relatives à la conservation des parties communes auxquelles l’autre est tenu de contribuer, M. [R] [Z] sera débouté de sa demande de paiement par Mme [I] [O] épouse [P] de la somme de 1.451,34 euros correspondant à la réparation de ses parties privatives de la responsabilité du syndicat.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, Mme [I] [O] épouse [P] a été déboutée de sa demande principale en annulation de la décision de M. [R] [Z] à propos des travaux concernant les parties communes si bien que ce dernier n’a pas pu commettre d’abus en maintenant sa position en défense dans le cadre de la présente procédure.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande additionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui invoque un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, le recours de Mme [I] [O] épouse [P] à l’encontre de la décision du défendeur d’entreprendre des travaux conservatoires correspond à l’exercice d’un droit tiré de l’article 41-19 de la loi du 10 juillet 1965 et la circonstance que sa demande soit jugée partiellement infondée ne saurait constituer à elle seul un abus, à défaut de démonstration de sa mauvaise foi ou de sa volonté de nuire.

M. [R] [Z] soutient, à l’appui de sa demande reconventionnelle, que la demanderesse fait preuve d’un acharnement contraire à l’intérêt commun qui lui cause un préjudice évident puisqu’il voit son bien se dégrader par la seule attitude fautive de cette dernière.

Néanmoins, il ne démontre pas qu’un abus de droit est à l’origine du préjudice qu’il invoque, ni ne rapporte la preuve d’avoir subi un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation de la demanderesse à participer aux frais engendrés par les travaux sollicités.

Par conséquent, M. [R] [Z] sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance injustifiée.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, Mme [I] [O] épouse [P] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à M. [R] [Z] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la décision de M. [R] [Z] de réaliser des travaux relatifs à ses parties privatives notifiée dans sa lettre datée du 26 septembre 2021 ;

DEBOUTE Mme [I] [O] épouse [P] de sa demande d’annulation de la décision de M. [R] [Z] de réaliser les travaux relatifs aux parties communes visés dans sa lettre datée du 26 septembre 2021 ;

CONDAMNE Mme [I] [O] épouse [P] à payer la somme de 4.598,55 euros à titre de participation aux travaux conservatoires sur les parties communes décidés sur le fondement de l’article 41-16 3° de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [I] [O] épouse [P] à payer à M. [R] [Z] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [I] [O] épouse [P] de toutes ses autres demandes ;

DEBOUTE M. [R] [Z] de ses autres demandes reconventionnelles ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [I] [O] épouse [P] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT