TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Mars 2025

N° RG 21/07410 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W3SA

N° Minute :

AFFAIRE

[K] [R]

C/

[S] [C] veuve [H], [L] [E], [N] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [R]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par M^e Sabine PUISSET-DHUMERELLE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 446

DEFENDEURS

Madame [S] [C] veuve [H]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Maître Richard LABALLETTE de la SCP GLP ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 744

Monsieur [L] [E]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par Maître Richard LABALLETTE de la SCP GLP ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 744

Madame [N] [I]

[Adresse 1]

[Localité 10]

défaillante

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Décembre 2024 en audience publique devant :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 1er mai 2009, Mme [M] [D] a donné pour partie à bail à M. [K] [R] une maison d’habitation dont elle était propriétaire à [Localité 12] (Hauts-de-Seine).

Selon jugement du 18 décembre 2018, elle a été placée sous tutelle, Mme [N] [I] ayant été désignée en qualité de tuteur.

Par acte notarié du 7 novembre 2019, Mme [D] a vendu sa maison à M. [L] [E] et Mme [S] [C] veuve [H], après y avoir été autorisée par le juge des tutelle le 19 mars 2019.

Cette vente aurait été conclue en violation du droit de préemption du locataire.

C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires des 26, 27 août et 8 octobre 2021, M. [R] a fait assigner M. [E], Mme [C] veuve [H] et Mme [I], prise en sa qualité de tutrice de Mme [D], en nullité de la vente et paiement de dommages-intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2023, il demande au tribunal, au visa notamment des articles 2 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l’article 1240 du code civil, de :

— joindre l’incident sur la recevabilité de l’action au fond,

— débouter le demandeur à l’incident de sa demande d’irrecevabilité de l’action,

— prononcer l’annulation de la vente conclue le 7 novembre 2019 entre Mme [D], représentée par Mme [I] en qualité de tutrice, et les consorts [Z] portant sur le bien situé [Adresse 8] à [Localité 13], cadastré AT [Cadastre 6], AT [Cadastre 2] à [Cadastre 3], AT [Cadastre 7] et AT [Cadastre 4] à [Cadastre 5],

— condamner solidairement les consorts [Z] et Mme [D] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement les consorts [Z] et Mme [D] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait essentiellement valoir qu’il était titulaire d’un bail depuis le 1er mai 2009, de sorte qu’il disposait d’un droit de préemption sur la vente du bien qu’il occupait à titre de résidence principale ; que s’il a été expulsé des lieux par jugement du 5 juin 2020, confirmé en appel le 24 juin 2021, il n’était pas occupant sans droit ni titre au jour de la vente conclue le 7 novembre 2009 ; qu’ainsi, et contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il justifie de son intérêt à agir.

Il ajoute, sur le fond, qu’il a été averti par Mme [I], la tutrice de sa propriétaire, que cette dernière avait été autorisée par le juge des tutelle à vendre le bien ; que cependant, jusqu’à la procédure d’expulsion qui a été sollicitée par M. [E] et Mme [C], il n’a rien su de la vente qui n’a fait l’objet d’aucune notification ; que l’acte de vente du 7 novembre 2009 mentionne en outre que le bien est libre de toute location ou occupation, ce qui est en contradiction avec la réalité ; que la vente ayant eu lieu en cours de bail, le nom des nouveaux propriétaires aurait dû être porté à sa connaissance et l’attestation de vente aurait du mentionner la présence d’un locataire ; qu’il est dès lors fondé à obtenir l’annulation de la vente et le versement d’une somme de 5 000 euros en raison du préjudice subi ; que c’est à tort que les défendeurs prétendent qu’il ne démontrerait pas la réalité d’un tel préjudice, alors qu’il a été bafoué dans la reconnaissance de ses droits.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2023, M. [E] et Mme [C] demandent de :

— déclarer tant irrecevable que mal fondé M. [R] en ses demandes,

— l’en débouter en tant que de besoin,

— condamner M. [R] au paiement d’une somme de 5 000 euros du fait de l’exercice de son recours abusif,

— condamner M. [R] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent essentiellement que la demande tendant à l’annulation de la vente est irrecevable ; qu’en effet, si le demandeur a finalement produit le justificatif de la publication de l’assignation conformément à l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, ce dont ils prennent acte, il n’en demeure pas moins que celui-ci ne justifie pas de son intérêt à agir dès lors que par jugement du 5 juin 2020, le juge des contentieux et de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au mois de septembre 2019, de sorte qu’il n’était plus titulaire d’un bail d’habitation lorsque la vente de l’immeuble est intervenue le 7 novembre 2019.

Ils ajoutent, sur le fond, que le droit de préemption n’existe qu’au bénéfice du local auquel le bailleur a délivré un congé pour vente, ce que rappelle régulièrement la Cour de cassation ; que dans la mesure où M. [R] ne s’est jamais vu délivrer de congé pour vente par les propriétaires, il n’a jamais été titulaire d’un droit de préemption ; que de manière surabondante, et comme indiqué, celui-ci était devenu occupant sans droit ni titre des locaux au moment où la vente a été conclue ; qu’enfin, le demandeur ne démontre pas l’existence d’une faute qui leur serait imputable pas plus qu’il ne justifie d’un quelconque préjudice ; qu’ainsi, les demandes formées à leur encontre ne sont pas fondées.

Régulièrement assignée à personne, Mme [I] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 avril 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 789, 6°, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024, applicable aux instances en cours à compter du 1er septembre 2024, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 802, alinéa 4, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du même décret, lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Il résulte de ces dispositions que les fins de non-recevoir survenant ou se révélant antérieurement à la clôture de la mise en état doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevés avant l’ordonnance de clôture et devant le juge de la mise en état.

En l’espèce, si M. [E] et Mme [C] concluent à l’irrecevabilité de la demande en faisant valoir que M. [R] ne justifie pas d’un intérêt à agir, force est d’observer que cette fin de non-recevoir, qui n’est pas survenue ou ne s’est pas révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture, n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état.

Il s’ensuit que les défenderesses, qui ont été en mesure de faire valoir leurs observations sur ce point sous la forme d’une note en délibéré, ne peuvent plus opposer ce moyen de défense devant le tribunal.

En conséquence, il y a lieu de déclarer la fin de non-recevoir irrecevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur la demande en nullité de la vente

Selon l’article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Lorsque la vente intervient sans que le propriétaire n’ait donné congé, l’acquéreur conservant le bénéfice du bail, le droit de préemption n’est pas ouvert au locataire (3e Civ., 2 juin 1999, n° 97-16.236 ; 3e Civ., 11 juillet 2007, n° 06-15.455 ; 3e Civ., 18 septembre 2007, n° 06-16.546 ; 3e Civ., 10 novembre 2010, n° 09-16.934).

En l’espèce, M. [R] demande au tribunal de prononcer la nullité de la vente du 7 novembre 2019 en faisant valoir qu’elle a été conclue en violation des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui confèrent un droit de préemption en sa qualité de locataire.

Cependant, s’il ressort d’un courrier du 22 mars 2019, que Mme [I], tutrice de Mme [D], a informé M. [R] que le juge des tutelles avait autorisé la vente de l’appartement dont il était pour partie locataire et que le bail d’habitation se poursuivrait prochainement avec un nouveau propriétaire, aucune pièce de la procédure ne permet d’établir qu’un congé pour vendre lui aurait été adressé par Mme [D] afin de mettre un terme au bail.

Il s’ensuit que le demandeur n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 15-II susvisées et à conclure à la nullité de la vente consentie aux consorts [A].

En conséquence, il sera débouté de sa demande de nullité.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, dès lors que M. [R] n’était pas bénéficiaire d’un droit de préemption, à défaut d’avoir été destinataire d’un congé pour vendre, il échoue à caractériser une quelconque faute de nature à engager la responsabilité des défendeurs.

Partant, sa demande indemnitaire doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à des dommages-intérêts s’il en résulte un préjudice pour l’adversaire.

Sur ce, la circonstance que M. [R] se soit mépris sur le bien-fondé de son action ou sur l’étendue de ses droits ne peut, à elle seule, caractériser un abus du droit d’agir en justice, étant au surplus observé que les défendeurs ne démontrent pas le préjudice que leur aurait causé la présente instance, en dehors de celui qui résulte des frais de procédure, réparé sur le fondement des articles 696 et 700 du code de procédure civile ; partant, la demande indemnitaire formée à cette fin par M. [E] et Mme [C] sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par le demandeur, qui succombe.

Enfin, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner M. [R] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] [E] et Mme [S] [C] veuve [H] ;

Déboute M. [K] [R] de l’ensemble de ses prétentions ;

Déboute M. [L] [E] et Mme [S] [C] veuve [H] de leur demande indemnitaire pour procédure abusive ;

Condamne M. [K] [R] aux dépens ;

Condamne M. [K] [R] à payer à M. [L] [E] et Mme [S] [C] veuve [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,