TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

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REFERENCES : N° RG 25/06523 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KST

Minute : 25/418

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2]

Représentant : M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [Y] [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Décembre 2025 par Madame Magalie CART, Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy , assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 2],

représenté par son syndic la société LOGIM IDF, SASU

[Adresse 3]

ayant pour avocat M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [D],

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Y] [D] est propriétaire de lots numéros 2,3 et 5 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF sise à VILLEMOMBLE (93250), a fait assigner Monsieur [Y] [D] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le condamner à lui verser les sommes de :

4.733,80 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

600 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF sise à [Localité 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y] [D] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [D] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel en date du 13 novembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du syndicat des copropriétaires a transmis le justificatif du courrier recommandé avec accusé de réception retourné à l’expéditeur pour le motif « destinataire inconnu à l’adresse ».

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué sur les demandes visées par l’assignation délivrée au défendeur, aucune actualisation n’étant possible du fait de son absence à l’audience.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF sise à [Localité 7], verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [Y] [D] est propriétaire de lots numéros 2,3 et 5 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2],

un décompte daté du 28 janvier 2025 et du 1er avril 2025,

les appels de fonds,

le contrat de syndic du 3 février 2025,

les procès-verbaux d’Assemblée générale tenues les 21 décembre 2022 et 19 juin 2024 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [Y] [D] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4.733,80 euros (hors frais de procédure et d’hypothèque d’un montant total de 600 euros).

En effet, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété apparaissant sur le décompte produit et font l’objet d’une demande de condamnation distincte ; ainsi que le solde dû sur la période du décompte au 6 mars 2023, ayant déjà été sollicité dans le cadre de la précédente procédure ayant donné lieu au jugement de condamnation rendu par le juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy en date du 26 juillet 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF sise à [Localité 7], la somme de 4.733,80 euros, au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; avec rejet du surplus des demandes à défaut de production de la lettre recommandée de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite dans son assignation l’octroi de la somme de 600 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de déduire les frais au titre des frais d’hypothèque sollicité pour la somme de 300 euros, qui ne sont pas justifiés.

Il convient également de déduire la somme de 300 euros au titre des frais de « suivi procédure » qui bien que prévus par le contrat de syndic, s’appliquent uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent en l’espèce pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [Y] [D] a déjà fait l’objet d’une condamnation pour impayés de charges de copropriété par jugement rendu par le juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy en date du 26 juillet 2024 ; et que postérieurement ladite condamnation il persiste à ne pas payer régulièrement les charges de copropriété afférentes à ses lots, ce défaut de paiement s’étant perpétué sur une longue période, entraînant un préjudice certain à la collectivité des copropriétaires, privée de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, avec une désorganisation de la trésorerie, impliquant des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF sise à [Localité 7], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [D] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner Monsieur [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF sise à [Localité 7], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF sise à [Localité 7], la somme de 4.733,80 euros, au titre d’arriéré de charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025 (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse),

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF sise à [Localité 7], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF sise à [Localité 7], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE